Un consultant PwC fort de 40 ans d'expérience décrypte ce qui a mal tourné — et où les capitaux avisés se repositionnent
Publié : avril 2026 | Temps de lecture : ~12 min
Par Oleg Kurchenko, CEO de Binaryx, avec due diligence de terrain menée par Andrii [LASTNAME — voir HANDOFF], Head of Due Diligence. Entretien enregistré Sunset Road, Denpasar, 14 mars 2026.
En bref : L'immobilier à Bali en 2026 est en phase d'assouplissement, pas en effondrement. L'occupation hôtelière moyenne en 2025 était de 73,2 % (-2,5 % a/a), la construction de villas a bondi de 27 % en 2024 entraînant la suroffre, et le moratoire de Wayan Koster de septembre 2025 a resserré la nouvelle construction. Les rendements locatifs réalistes pour les segments budget et milieu de gamme sont 6–9 %, pas 20 %. Ross Woods (40+ ans dans l'immobilier institutionnel, ex-partenaire Horwath HTL, ex-PwC, ex-Prudential) voit 2–3 ans avant la reprise et identifie Ubud et Uluwatu comme les micro-marchés les plus porteurs. L'opportunité existe pour les investisseurs avec un horizon 10 ans qui quantifient le risque, exigent la transparence et choisissent le bon micro-marché.
NOTE DE TERRAIN — Sunset Road, Denpasar | 14 mars 2026
Nous avons pris l'avion pour Bali pour interroger Ross Woods en personne. Andrii a passé deux jours à sillonner la ceinture côtière sud (Canggu, Seminyak, Uluwatu) avant l'enregistrement. Son journal de DD : 14 grues de construction actives à moins de 1 km du bureau de Ross, 6 projets visiblement bloqués (aucun ouvrier sur site depuis 3+ jours), 4 propriétés annonçant « 20 % de rendements projetés » sans données d'occupation publiquement divulguées, et 3 villas cotées 30–40 % sous leur pic 2023. L'entretien complet a duré 3 heures 12 minutes. Cet article en couvre la première heure.
Des milliers d'investisseurs ont acheté des villas à Bali en tablant sur 20 % de rendement annuel. Aujourd'hui, beaucoup d'entre eux n'arrivent pas à remplir un seul week-end. Que montre réellement l'immobilier à Bali en 2026 ? Et faut-il encore regarder du côté de l'île ?
Nous avons pris l'avion jusqu'à Sunset Road pour interroger quelqu'un qui observe ce marché depuis plus longtemps que la plupart d'entre nous ne sont en vie.
Ross Woods cumule plus de 40 ans dans l'immobilier institutionnel. Il a été partenaire chez Horwath HTL — la branche hôtellerie de Horwath International — pendant dix ans avec responsabilité du conseil sur l'Australie, la Nouvelle-Zélande et l'Asie du Sud-Est. Il a ensuite géré des portefeuilles hôteliers chez Prudential Real Estate Investors en Amérique du Nord, puis conseillé chez PricewaterhouseCoopers à New York. Il a aussi enseigné comme professeur adjoint à l'Université de New York : méthodes statistiques en hôtellerie et tourisme, analyse d'investissements hôteliers, marchés financiers. Il gère aujourd'hui des portefeuilles et conseille des fonds de wealth management et de private equity opérant en Indonésie. Sa première visite à Bali remonte à 1972, quand l'île n'accueillait que 78 000 visiteurs étrangers en un an.
Il parle de la mathématique d'une transaction à Bali, non du marketing.
« J'investis dans des entreprises depuis plus de 15 ans, et en immobilier j'ai appris une règle à mes dépens : ce que la foule achète aujourd'hui, le marché le sanctionnera demain. »
— Oleg, CEO de Binaryx
L'illusion des 20 % : pourquoi les rendements annoncés des villas à Bali sont trompeurs
Ross énonce le problème central sans détour : la majorité des investisseurs particuliers prennent un rendement projeté pour une promesse.
Quand un promoteur annonce « 20 % de ROI », ce chiffre est ce que les statisticiens appellent une estimation ponctuelle : un nombre unique qui feint la certitude là où il n'y en a pas. Vous pouvez faire mieux. Vous pouvez faire nettement moins bien. Le chiffre en lui-même ne dit rien sur la probabilité de l'un ou de l'autre. C'est le premier principe de l'analyse de risques en immobilier, et c'est précisément celui que saute la majorité des acheteurs de détail.
« Quand je vois des gens acheter des investissements à 20 % de rendement, j'ai envie de leur dire — eh bien, vous avez un sacré appétit pour le risque. »
— Ross Woods
Presque personne ne pose la question suivante : quelle est la probabilité que je gagne moins de 20 % ? Et ensuite : quelle est la probabilité que je gagne moins de 10 % ?
Comparez avec la façon dont les gros capitaux évaluent la même opération. Quand un family office de Hong Kong ou de Singapour investit offshore en Indonésie, il qualifie cela d'investissement opportuniste et attend 18–20 %+ d'IRR précisément parce qu'il sait que c'est risqué : exposition au change, incertitude politique, retards de construction, gestion opaque. Il exige un rendement plus élevé parce que le risque est plus élevé. Aucune illusion.
Imaginez maintenant l'investisseur particulier qui achète une villa sur plan via un agent Instagram. Il prend plus de risque que le family office (moins de diversification, moins de protection juridique, moins de due diligence) mais attend un rendement identique, voire supérieur. C'est dans cet écart entre le risque réel et le risque perçu que les gens perdent de l'argent.
« Quand quelqu'un me parle de risque, je lui demande : quelle est la probabilité que vous gagniez moins de 18 % ? Quelle est la probabilité que ce soit moins de 10 % ? Au moins, ils commencent à comprendre la dispersion. »
— Ross Woods
En clair : si quelqu'un vous vend une opération et ne sait décrire que le potentiel de hausse, mais devient vague ou se tait quand vous posez la question des pertes possibles — vous n'avez pas affaire à de l'analyse. Vous avez affaire à un argumentaire de vente.
Correction du marché immobilier à Bali : trois raisons qui l'expliquent
Nous avons demandé à Ross de résumer simplement — « un, deux, trois » — et il l'a fait.
Surabondance de l'offre. L'afflux de capitaux post-COVID entre 2022 et 2024 a inondé Bali de nouvelles villas. Les données de l'industrie montrent que le nombre d'annonces de location courte durée a dépassé la croissance des visiteurs internationaux entre 2023 et 2025. La construction de villas a bondi de 27 % sur la seule année 2024, et un ralentissement à ~12 % n'est attendu qu'en 2026 (et ~10 % en 2027). L'offre a crû plus vite que la demande ne pouvait absorber.
Écarts de qualité. Un marché en surchauffe attire tout le monde — y compris des promoteurs qui construisent leur premier bien. Résultat : une qualité de produit très inégale, et des acheteurs qui ne voient la différence qu'à la première facture de rénovation.
« Quand le marché est chaud, beaucoup de gens s'y engouffrent — des inexpérimentés, des très expérimentés. Et je crois qu'on assiste à un écrémage parmi beaucoup de villas qui ne sont probablement pas aussi bien construites qu'elles auraient pu l'être. »
— Ross Woods
Durcissement réglementaire. À la suite d'inondations dévastatrices en septembre 2025, le gouverneur de Bali Wayan Koster a annoncé l'interdiction de nouvelles constructions d'hôtels et de villas sur les terres agricoles productives, avec des moratoires sur les nouvelles constructions dans les régions saturées par le tourisme — Badung (incluant Canggu et Seminyak), Gianyar (Ubud), Denpasar et Tabanan. C'est sain à long terme — mais cela crée de l'incertitude à court terme.
« Il y a eu beaucoup d'illégalité. Certains l'ont fait sciemment, d'autres par erreur, et je pense que le gouvernement essaie de mettre de l'ordre dans tout cela. »
— Ross Woods
Trop d'offre, une qualité inégale, des règles plus strictes. Si vous avez déjà observé un cycle immobilier quelque part dans le monde, le tableau est familier. C'est le marché qui rattrape la réalité. (Pour un panorama des erreurs les plus courantes, consultez notre analyse des six pièges dans lesquels tombent les investisseurs à Bali.)
Rendements locatifs à Bali : ce que signifie réellement le « revenu stabilisé »
C'est ici que Ross a dit quelque chose qui explique probablement 80 % de la frustration des investisseurs à Bali. Il appelle cela les flux de revenus stabilisés, et si vous n'avez jamais entendu ce concept, la plupart des investisseurs particuliers non plus. Mais chaque proforma institutionnelle est construite dessus.
Quand un promoteur affiche dans ses projections « 70 % d'occupation à 500 $ la nuit », il décrit une moyenne stabilisée sur toute la période de détention. Pas la première année. Pas la première saison. Toute la durée de détention.
« Parfois ce sera mieux, parfois ce sera moins bien. Bienvenue dans le monde des flux de revenus stabilisés. »
— Ross Woods
Les chiffres le confirment. Selon Colliers T3 2025, le taux d'occupation hôtelier moyen à Bali en 2025 s'établissait à 73,2 % — en repli de 2,5 % par rapport au pic de 2024. Les segments budget et milieu de gamme ont le plus souffert — justement ceux où se positionne la majorité des investisseurs particuliers. Les rendements locatifs réalistes pour ces segments se situent maintenant dans la fourchette 6–9 %, loin des 20 % qui dominaient le marketing 2023.
Autrement dit, dans 50 % des cas, vos résultats seront inférieurs à la proforma. Ce n'est pas un échec. C'est la définition même d'une moyenne.
Ross signale aussi un piège propre à la copropriété fractionnée : la sous-estimation du fonds de réserve. La plupart des modèles de copropriété mettent de côté trop peu pour les futures dépenses en capital. Le résultat, inévitablement : un appel de fonds (cash call) et beaucoup de copropriétaires mécontents.
« C'est le problème que j'ai avec beaucoup d'investissements fractionnés et de timeshares — en général, le fonds de réserve est inférieur à ce qui sera nécessaire. »
— Ross Woods
C'est pourquoi la structure qui sous-tend tout investissement immobilier fractionné compte autant que le bien lui-même. Si chaque bien fonctionne comme une entité juridique indépendante — avec des réserves transparentes, des comptes audités et des frais communiqués d'avance — le piège de l'appel de fonds disparaît.
Chez Binaryx, chaque bien dans notre modèle d'investissement immobilier fractionné opère sous sa propre structure juridique de droit américain avec un audit indépendant des comptes. Cela n'élimine pas le risque de marché — mais cela supprime l'opacité structurelle sur laquelle se brûlent la plupart des investisseurs particuliers à Bali.
Cycle immobilier de Bali en 2026 : où en est le marché aujourd'hui
Ross ne tourne pas autour du pot : chaque marché immobilier passe par des cycles. Sans exception. Ce qui change, c'est la profondeur du creux, sa durée, et si vous avez acheté avant ou après le retournement.
Quand Ross gérait des portefeuilles hôteliers chez Prudential aux États-Unis, son équipe découpait le cycle immobilier en 16 segments avec une stratégie distincte pour chacun. C'est avec ce niveau de précision que travaillent les capitaux institutionnels sérieux.
Où en est Bali aujourd'hui ? Clairement en phase d'assouplissement — un retournement par rapport aux facteurs climatiques et démographiques favorables que nous suivions en 2025. Les chiffres le confirment : la demande hôtelière a reculé de 6,71 % en glissement annuel au T4 2025, selon Colliers Indonesia. Malgré une hausse du flux touristique à 6,95 millions en 2025 (+9,7 % par rapport à 2024, selon BPS Bali), le taux d'occupation a en fait reculé — parce que l'offre progressait encore plus vite.
« Je pense que nous sommes en phase d'assouplissement. Il faudra deux à trois ans avant de retrouver potentiellement les sommets des dernières années. Mais c'est tout à fait normal. »
— Ross Woods
Ross ne panique pas et il estime que vous ne devriez pas non plus, à condition que votre horizon soit suffisamment long.
Exemple travaillé avec perspective de baisse explicite (projections directes, opinion d'expert uniquement, voir disclaimer) : Une villa achetée 200 000 $ aujourd'hui pourrait se négocier à 170 000–180 000 $ dans l'année qui vient (scénario de base, baisse 10–15 %). Un scénario de stress, où la déstabilisation au Moyen-Orient persiste en 2027 et le Vietnam continue d'absorber le tourisme régional, pourrait voir la même villa descendre à 150 000–160 000 $ (baisse 20–25 %). Conservez 10 ans et l'historique suggère que le bien pourrait valoir nettement plus à la sortie, mais cet historique ne constitue pas une garantie, et un scénario de stress doit inclure la possibilité qu'il n'en soit pas ainsi.
« Les problèmes des uns sont les opportunités des autres. »
— Ross Woods
Il y a aussi la situation au Moyen-Orient, qui pèse déjà lourdement sur les réservations. Bali perd environ 800 visiteurs internationaux par jour en raison de perturbations aériennes, selon le gouverneur Wayan Koster. L'Indonésie a perdu au total environ 60 000 touristes étrangers. Mais Bali a survécu à pire : après deux ans de confinement COVID, 2024 s'est avéré être l'année la plus forte de l'île. Quand le facteur de déstabilisation disparaît, la demande rebondit vite.
Où acheter une propriété à Bali en 2026 : micro-marchés et problème de transparence
Les gens disent « j'investis à Bali » comme si c'était un seul marché. Ce n'est pas le cas. Sanur, Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu, Nusa Dua — chacun fonctionne selon sa propre dynamique et évolue à son propre rythme.
Ross identifie Ubud et Uluwatu comme les localités au potentiel le plus porteur. (Pour une comparaison localité par localité, consultez notre guide des meilleurs quartiers de Bali pour investir dans l'immobilier.) La structure de la demande s'est déplacée des villas de luxe à 3–5 chambres vers des unités d'une à deux chambres — il y a tout simplement davantage d'acheteurs aux prix d'entrée plus bas.
Un constat contre-intuitif : Bali est sous-évalué. Selon l'analyse de Ross, le tarif hôtelier moyen est environ 35 % inférieur en dollars constants à ce qu'il était en 2008. Parallèlement, les données Colliers T3 2025 affichent un ADR moyen de 176 $ — le segment luxe surperformant tandis que le milieu de gamme rattrape rapidement son retard (+35 % de RevPAR en glissement annuel).
Côté concurrence, les chiffres du pipeline sont frappants. Selon Lodging Econometrics, le Vietnam compte désormais 248 projets pour 91 003 chambres dans son pipeline hôtelier, contre 177 projets pour 30 106 chambres en Indonésie. Il y a cinq ans, l'écart était nettement plus faible. Ce chiffre unique encadre l'opportunité d'investissement immobilier en Indonésie mieux que toute présentation marketing.
« Un dollar qui va dans la poche de quelqu'un au Vietnam, c'est un dollar qui n'arrive pas en Indonésie. »
— Ross Woods
Mais l'Indonésie détient des atouts qu'aucun concurrent ne peut copier. Le WEF Travel & Tourism Development Index 2024 classe l'Indonésie au 22e rang mondial (en hausse par rapport au 36e en 2019), deuxième en ASEAN derrière Singapour, avec les meilleures notes en compétitivité-prix et en ressources naturelles.
Comment l'équipe d'Andrii valide une transaction à Bali
Avant que le bien n'arrive sur notre plateforme, notre lead DD Andrii [LASTNAME — voir HANDOFF] mène une vérification sur le terrain. Pour le voyage de mars 2026, cela signifiait 14 visites de site, 22 heures d'entretiens avec des notaires et des conseillers en droits fonciers, une analyse comparative ajustée à l'IPC contre 6 propriétés comparables, et un journal photo horodaté pris sur place. Si les chiffres du discours du promoteur ne se réconcilient pas avec les preuves photographiques et les comparables locaux, le bien n'est pas listé. Sur les 14 sites visités en mars, 9 ont réussi la réconciliation comparative ; 3 sont en deuxième passage d'examen ; 2 ont été refusés.
Le problème de la transparence
Ross revient constamment à un seul mot : transparence. Sur un marché sain, acheteurs et vendeurs ont accès à peu près à la même information. À Bali, ce n'est pas le cas.
« Sur les marchés efficients, acheteurs et vendeurs disposent de quasiment la même information. Mais sur les marchés où cette transparence n'existe pas, les gens détiennent des informations différentes — et cela crée beaucoup plus de frictions. »
— Ross Woods
Ross n'esquive pas la question de la corruption — il dit qu'elle existe et que dans certains domaines elle est endémique. Son conseil : travaillez avec des gens présents sur le marché depuis assez longtemps pour avoir un historique vérifiable.
C'est là que la propriété sur blockchain cesse d'être théorique. Quand le titre de propriété vit on-chain, vous pouvez le vérifier vous-même. Les frais sont inscrits dans le code. La distribution des flux de trésorerie obéit à des règles, pas à des appels téléphoniques. La transaction elle-même devient bien plus difficile à manipuler.
Si vous connaissez déjà la vérification on-chain par la crypto, imaginez l'immobilier tokenisé comme ce même modèle de confiance appliqué à des actifs physiques. Sinon, voyez-le comme le remplacement du modèle « poignée de main et notaire » par quelque chose qui s'apparente davantage à une piste d'audit publique. L'immobilier tokenisé est la couche opérationnelle. La due diligence transparente est ce qui le rend utilisable.
Conseils d'expert pour les investisseurs immobiliers à Bali en 2026
Nous avons demandé à Ross de conclure par trois conseils pour quiconque s'intéresse à Bali en ce moment.
Premier : laissez vos émotions à la porte. Avant de consulter la moindre annonce, posez-vous ces questions : vais-je utiliser ce bien plus de 4 semaines par an ? Est-ce que j'accepte s'il ne génère jamais de bénéfice ? L'achèterais-je si le revenu locatif était nul ? Si oui — c'est un achat de style de vie. Si non — la décision doit reposer sur les chiffres, pas sur l'allure de la piscine à débordement au coucher du soleil.
Deuxième : faites appel à des professionnels indépendants. Bali compte suffisamment de professionnels expérimentés — notaires, avocats, comptables, ingénieurs. Mais c'est à vous de les trouver. Si vous recourez au notaire recommandé par votre promoteur, ce n'est pas un conseil indépendant. (Si vous achetez en tant qu'étranger, commencez par notre guide complet d'achat immobilier à Bali pour les investisseurs étrangers.)
Troisième : pensez à long terme. Mettez-le par écrit. Quel est votre horizon de détention ? Revenu locatif ou plus-value ? À quel point une mauvaise année peut-elle être mauvaise avant que vous ne paniquiez ? Les gens qui répondent à ces questions avant d'acheter s'en sortent généralement bien. Ceux qui s'y attaquent après leur premier mauvais trimestre vendent en général au pire moment.
« Préparez une stratégie d'investissement — formalisez cette structure sur papier et travaillez-la. »
— Ross Woods
Foire aux questions
Les rendements de 20 % sont-ils réalistes sur l'immobilier de Bali en 2026 ?
Non. Selon Ross Woods, projeter 20 % de rendement sur une villa à Bali signifie traiter une estimation ponctuelle comme une promesse. L'indice de référence institutionnel pour l'Indonésie offshore est 18–20 % IRR, mais c'est un rendement opportuniste qui valorise déjà un risque significatif (change, politique, construction). Les rendements locatifs réalistes pour les segments budget et milieu de gamme sont maintenant 6–9 % selon Colliers T3 2025.
Pourquoi les rendements locatifs à Bali ont-ils chuté en 2025 ?
Trois causes : suroffre (construction +27 % en 2024), écart de qualité (promoteurs inexpérimentés sur un marché chaud), et durcissement réglementaire (moratoires du gouverneur dans Badung et Gianyar). Les rendements locatifs pour les segments budget et milieu de gamme se situent maintenant 6–9 %, en baisse des 12–18 % annoncés en 2023.
Qu'est-ce que le « revenu stabilisé » en immobilier ?
Le revenu stabilisé est la performance moyenne à long terme d'un bien sur toute sa période de détention, pas la première année. Quand un promoteur projette « 70 % d'occupation », il entend 70 % en moyenne sur toute la durée de détention. Approximativement 50 % du temps, le chiffre réel sera inférieur à la proforma. Les proformas institutionnelles sont construites sur cette notion.
Comment l'investissement immobilier fractionné se compare-t-il à l'achat direct d'une villa à Bali ?
L'investissement fractionné divise la propriété d'un seul bien entre plusieurs investisseurs, chacun détenant une fraction. Coût d'entrée inférieur (Binaryx commence à 500 $), aucun risque de concentration d'un seul acheteur, et (dans les structures transparentes) aucune surprise de cash call. Risque : si la structure sous-estime le fonds de réserve, tous les co-propriétaires absorbent la différence. Une entité juridique indépendante par bien et des réserves auditées est la correction structurelle.
L'immobilier à Bali reste-t-il un bon investissement en 2026 ?
Pour un investisseur avec un horizon 10 ans qui peut quantifier le risque de baisse et choisir le bon micro-marché, oui. Pour quelqu'un s'attendant à 20 % sur une villa off-plan vendue sur Instagram, non. Les 2–3 prochaines années sont probablement une période d'assouplissement selon Ross. Entrez quand le cycle se corrige ; sortez quand le cycle atteint les pics.
Qu'est-ce que l'immobilier tokenisé ?
L'immobilier tokenisé est une propriété réelle enregistrée sur une blockchain publique. Chaque jeton représente un droit fractionnaire sur l'actif sous-jacent. La distribution des flux de trésorerie, les calendriers de frais et les transferts de propriété sont codifiés en tant que contrats intelligents plutôt que négociés via des intermédiaires. L'avantage : vous pouvez vérifier la propriété et les flux de trésorerie vous-même au lieu de faire confiance à une présentation marketing. Binaryx utilise l'immobilier tokenisé sur Polygon sous une structure Wyoming DAO LLC.
Où investir à Bali en 2026 ?
Ross identifie Ubud et Uluwatu comme les micro-marchés les plus prometteurs. Sanur et Nusa Dua restent stables. Canggu est exposé au moratoire. La demande s'est déplacée des villas de luxe 3–5 chambres vers les unités 1–2 chambres. Au-delà de Bali, Lombok et Labuan Bajo émergent comme les prochaines frontières institutionnelles en immobilier indonésien.
Combien de temps avant que le marché immobilier de Bali ne se rétablisse ?
L'estimation de Ross : 2–3 ans pour revenir aux récents pics. Projection directe, opinion d'expert uniquement, voir disclaimer.
Est-ce le bon moment pour acheter de l'immobilier à Bali en 2026 ?
Pour les investisseurs avec un horizon 10 ans — oui : la correction actuelle crée un point d'entrée. Les tarifs hôteliers sont 35 % en dessous de 2008 en dollars réels, l'ADR moyen est de 176 $ (Colliers T3 2025), et le moratoire de Wayan Koster de septembre 2025 resserre l'offre future. Pour les flips court terme — non : le cycle est à 2–3 ans de la reprise selon Ross Woods. La bonne réponse dépend de votre horizon de détention, votre micro-marché cible (Ubud et Uluwatu — les plus porteurs), et la protection structurelle contre les surprises de cash call.
Alors — faut-il investir à Bali ?
La phase de l'argent facile est finie. Le marché lui-même non.
L'Indonésie est le troisième plus grand pays d'Asie. La culture balinaise est inimitable. Les tarifs hôteliers sont 35 % en dessous de leur niveau de 2008. Le gouvernement durcit la réglementation — douloureux maintenant, sain à terme. Et Ross estime que la reprise est à 2–3 ans.
Pour les investisseurs prêts à mener une analyse de risques rigoureuse en immobilier — comprendre le cycle, quantifier les pertes potentielles, choisir le bon micro-marché et conserver leur position une décennie — les prochaines années pourraient représenter le point d'entrée en immobilier indonésien que les capitaux institutionnels cherchent déjà.
Ross construit actuellement des modèles cycliques spécifiquement pour le marché hôtelier et touristique indonésien. Nous partagerons ses données dès qu'elles seront prêtes.
En attendant : mettez les émotions de côté, prenez un conseil qualifié, et pensez en décennies, pas en trimestres.
Regardez la conversation complète avec Ross Woods sur notre chaîne YouTube — y compris son analyse détaillée des nouvelles destinations indonésiennes, la dynamique concurrentielle avec le Vietnam et la Thaïlande, et l'opportunité de Labuan Bajo qu'il compare au Portofino italien.
→ Voir l'interview complète sur YouTube
→ Voir les propriétés actuelles à Bali sur la plateforme Binaryx
Divulgations et avis de risques
- Risque d'investissement en RWA. Les investissements en immobilier tokenisé basé sur des actifs du monde réel (RWA) comportent des risques de marché, opérationnels et de liquidité. La capacité des détenteurs de jetons à sortir d'une position dépend de la liquidité du marché secondaire, qui n'est pas garantie. Le capital est à risque, y compris la possibilité d'une perte totale du principal.
- Performances passées. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Les rendements historiques, les taux d'occupation et l'appréciation des prix cités dans cet article sont fournis à titre contextuel uniquement et ne sont pas représentatifs de propriété spécifique de Binaryx.
- Pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Cet article est fourni à titre éducatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil en investissement, juridique, fiscal ou comptable. Consultez les professionnels autorisés dans votre juridiction avant de prendre toute décision d'investissement.
- Divulgation d'affiliation / parrainage. Cet article a été produit en interne par l'équipe éditoriale de Binaryx. Ross Woods a participé à l'entretien en tant qu'expert invité indépendant et n'a reçu aucune compensation, actions ou frais de parrainage de Binaryx pour sa participation. Ross Woods n'est pas affilié à Binaryx et ses opinions sont les siennes.
- Chiffres auto-déclarés. Les taux d'occupation fournis par l'opérateur, ADR, RevPAR et les estimations de rendement direct citées dans cet article, y compris la figure 35 % attribuée à l'analyse de Ross sur les tarifs hôteliers 2008-vs-courant en dollars constants, sont auto-déclarés par leurs sources respectives. Lorsque cela était possible, nous avons vérifié croisée contre des données indépendantes de tiers (Horwath HTL, Colliers, BPS Bali).
- Structure juridique de Binaryx. Binaryx opère chaque propriété comme une entité juridique indépendante en vertu des lois des États-Unis (structure Wyoming DAO LLC). Pour la divulgation d'entreprise complète, voir l'explication du framework Wyoming DAO LLC.
- Avis de risque de construction. Les propriétés à Bali en phase de pré-construction et en cours de construction mentionnées dans cet article comportent un risque supplémentaire : glissements de calendrier, dépassements de coûts, retards de permis de réglementation suite au moratoire 2025, et défaut du promoteur-contrepartie. Les rendements en phase de construction et en phase opérationnelle diffèrent ; les investisseurs doivent les évaluer séparément.
- Avis KYC / AML. L'investissement sur la plateforme Binaryx nécessite une vérification d'identité (KYC) et un dépistage anti-blanchiment d'argent. Non disponible dans toutes les juridictions. Voir Comment ça marche pour le processus d'intégration.
Sources
- BPS Bali — Arrivées de touristes étrangers janv–déc 2025
- Horwath HTL — Hôtels et résidences de marque à Bali 2025
- Colliers Indonesia — Rapport sur le marché hôtelier de Bali T3 2025
- Lodging Econometrics — Pipeline hôtelier Asie-Pacifique, automne 2025
- WEF Travel & Tourism Development Index 2024
- Bukit Vista — 40 000 villas à vendre à Bali
- Bali Villa Realty — Nouvelle interdiction de construction à Bali
- Jakarta Globe — Le conflit au Moyen-Orient a coûté 60 000 touristes à l'Indonésie
- Travel and Tour World — Bali perd 800 touristes par jour
