Par l'équipe Binaryx Research
L'autre moitié de l'histoire locative
Nous avons précédemment publié l'analyse de performance de l'AWWA Hotel — locatif garanti, APR contractuellement verrouillé à 11,32 %, 1 102 investisseurs, distributions trimestrielles couvertes par une garantie côté opérateur. Cette pièce répondait à la question : à quoi ressemble un rendement contractuellement fixé sur la plateforme ?
Cette pièce répond à la question plus délicate : à quoi ressemble un rendement locatif non garanti ?
Quatre propriétés. Aucune garantie de rendement. Les revenus proviennent directement de Booking et Airbnb, transitent par la société de gestion vers les détenteurs de tokens et sont recalculés mensuellement. 976 investisseurs. 897 250 $ de capital déployé. 132 302 $ de dividendes versés entre le T2 2024 et avril 2026. Chaque distribution est vérifiable on-chain via les smart contracts de la propriété sur Polygon.
Les données ci-dessous proviennent des rapports mensuels des opérateurs, pas d'un modèle prévisionnel. Chaque chiffre correspond à ce qui a été réellement distribué aux portefeuilles. Nous avons également inclus une cinquième propriété — Onyx PARQ Resort 61 — en dehors du portefeuille principal, parce que l'exclure aurait vidé cette pièce de son sens. Nous y reviendrons.
Le portefeuille en un coup d'œil
| Propriété | Capital levé | Investisseurs | Début locatif | APR effectif | Dividendes versés | ROI cumulé | Opérateur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tropical Loft 2 | 225 750 $ | 223 | Mars 2025 | ~11,5 % | 30 616 $ | 13,6 % | Rumah Archipelago |
| Tropical Loft 3 | 225 750 $ | 213 | Mai 2025 | ~11,4 % | 25 865 $ | 11,5 % | Rumah Archipelago |
| Tropical Loft 4 | 225 750 $ | 211 | Juin 2025 | ~10,9 % | 22 994 $ | 10,2 % | Rumah Archipelago |
| Vesna Townhouse | 220 000 $ | 329 | Avril 2024 | ~11,1 % | 52 827 $ | 24,0 % | Bali Management Villas |
| Total (4 actifs) | 897 250 $ | 976 | — | — | 132 302 $ | — | — |
Le ROI cumulé augmente avec le nombre de mois d'exploitation ; l'APR est l'indicateur comparable entre dates de lancement différentes. Tropical Loft 4 fonctionne depuis onze mois, Vesna depuis vingt-cinq. L'APR est calculé selon la méthodologie du fichier opérateur : somme des paiements alloués à une fenêtre glissante de 12 mois, divisée par le capital levé — plus conservateur qu'une annualisation naïve ROI_cumulé × 12 / mois_actif, en particulier pour les actifs dont le premier mois est calculé au prorata. Le nombre d'investisseurs est vérifiable on-chain — voir le holder count pour chaque contrat de propriété sur Polygonscan. Notation opérateur sur Trustpilot : 4,6/5 sur 230+ avis investisseurs vérifiés.
Un bloc de transparence séparé — détaillé plus loin — accompagne ce portefeuille :
| Propriété | Capital levé | Investisseurs | Début locatif | APR effectif | Dividendes versés | ROI cumulé | Opérateur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Onyx PARQ Resort 61 | 171 612 $ | 373 | Avril 2023 | ~8,9 % | 45 356 $ | 26,4 %* | PT Gold Dragon Mgmt (Onyx) |
* Le ROI reflète net de la fermeture opérationnelle d'avril à juillet 2025 (détaillée dans la section PARQ ci-dessous).
PARQ inclus, les totaux inter-portefeuilles sont 1 349 investisseurs uniques, 1 068 862 $ de capital, et 177 658 $ de dividendes distribués en avril 2026.
Tropical Loft 2, 3, 4 : un promoteur, trois lancements échelonnés
Les trois propriétés Tropical Loft sont délibérément des actifs quasi identiques. Même promoteur (Rumah Archipelago), même taille de levée (225 750 $), même emplacement à Bali, même structure de location au prix du marché avec des distributions d'environ 2 200 $ par mois selon les rapports opérateur réels.
La seule variable significative est la date de mise en service : mars 2025 pour Villa 2, mai 2025 pour Villa 3, juin 2025 pour Villa 4. Cet échelonnement est utile parce qu'il permet de comparer trois actifs structurellement identiques à différents stades de leur historique locatif — et d'isoler la saisonnalité du bruit de lancement.
Distributions mensuelles, mars 2025 – avril 2026
| Mois | Villa 2 | Villa 3 | Villa 4 |
|---|---|---|---|
| Mars 2025 | 2 191 $ | — | — |
| Avr 2025 | 2 200 $ | — | — |
| Mai 2025 | 2 200 $ | 1 540 $* | — |
| Juin 2025 | 2 200 $ | 2 200 $ | 1 100 $* |
| Juil 2025 | 2 200 $ | 2 200 $ | 2 200 $ |
| Août 2025 | 2 200 $ | 2 200 $ | 2 200 $ |
| Sept 2025 | 2 261 $ | 2 200 $ | 2 158 $ |
| Oct 2025 | 2 130 $ | 2 166 $ | 2 200 $ |
| Nov 2025 | 2 146 $ | 2 221 $ | 2 207 $ |
| Déc 2025 | 2 133 $ | 2 230 $ | 2 162 $ |
| Janv 2026 | 2 201 $ | 2 219 $ | 2 169 $ |
| Févr 2026 | 2 179 $ | 2 259 $ | 2 189 $ |
| Mars 2026 | 2 180 $ | 2 212 $ | 2 206 $ |
| Avr 2026 | 2 195 $ | 2 218 $ | 2 203 $ |
* Premiers mois pro rata — les locations n'ont pas démarré le 1er du mois. Villa 2 et Villa 3 ont toutes deux versé davantage en septembre qu'en octobre 2025 — la courbe balinaise (septembre = haute saison, octobre = inter-saison) visible sur deux actifs opérationnellement identiques. Le cycle de paiement de Villa 4 est décalé dans le temps (location démarrée mi-juin) et ne suit pas la même courbe mensuelle dans cette fenêtre. Les trois villas montrent toutes la variabilité — signature de revenus Booking et Airbnb réels, plutôt que d'une garantie lissée. L'historique complet de paiement par villa est aussi publié sur sa page propriété et vérifiable on-chain.
Le premier mois de chaque villa affiche un chiffre plus faible pour une raison mécanique : le calcul au prorata. Si une propriété entre en service le 15, les investisseurs perçoivent ~50 % de la distribution pleine du mois. Après le premier mois plein d'exploitation, les trois villas convergent vers une fourchette stable de 2 130–2 260 $ — c'est la véritable base opérationnelle sur laquelle ancrer ses attentes.
Ce que cela signifie pour un investisseur individuel
Une position de 1 000 $ en tokens Tropical Loft 2 prise en mars 2025 a accumulé environ 135,62 $ de dividendes sur 14 mois — un rendement cumulé de 13,6 % sur le capital déployé. À titre de comparaison, un dépôt USD à un an sur la même fenêtre a payé 30–50 $ nets de frais, selon la juridiction.
Ce n'est pas une projection. C'est ce qui a été crédité au portefeuille, ligne par ligne, sur douze registres mensuels de distributions.
Vesna Townhouse : le plus long historique ininterrompu de la plateforme
Vesna est le point de données le plus solide du livre locatif — non parce que son APR est exceptionnellement élevé, mais parce qu'il distribue depuis 25 mois consécutifs sans aucune distribution manquée. La régularité sur une fenêtre pluriannuelle est la variable qui sépare un rendement locatif réel d'un chiffre de performance du mois de lancement.
Faits clés :
- Capital levé : 220 000 $
- Investisseurs : 329
- Opérateur : Bali Management Villas
- Structure de distribution : paiements variables liés à Booking d'avril 2024 à mai 2025 ; 2 000 $ fixes par mois à partir de juin 2025
- Dividendes totaux versés (avril 2024 – avril 2026, 25 mois) : 52 827 $
- ROI cumulé : 24,0 %
Vesna fonctionne sous un accord opérateur différent de Tropical Loft, et l'accord lui-même a évolué pendant la période de détention. D'avril 2024 à mai 2025, Bali Management Villas répercutait la variabilité mensuelle Booking et Airbnb directement aux détenteurs de tokens — les distributions fluctuaient avec l'occupation réelle, parfois fractionnées en plusieurs crédits partiels au cours d'un même mois. À partir de juin 2025, l'opérateur est passé à une structure fixe de 2 000 $ par mois, absorbant la saisonnalité en interne. L'investisseur voit désormais une ligne plate, mais l'historique reflète les deux phases.
Une position de 5 000 $ prise au lancement d'avril 2024 a accumulé environ 1 200 $ de dividendes sur la fenêtre de 25 mois — soit en moyenne environ 48 $ de revenu passif mensuel par 5 000 $ d'exposition en tokens. L'historique est désormais suffisamment long pour faire office de preuve plutôt que de promesse.
La régularité passée ne contraint pas l'opérateur à une performance identique à l'avenir. La structure de distribution fixe (en vigueur depuis juin 2025) dépend de la capacité continue de Bali Management Villas à absorber la variabilité saisonnière en interne.
À propos d'Onyx PARQ — ce qui se passe quand les choses dérapent
PARQ Resort 61 est en service depuis avril 2023. En plus de trois ans, il a distribué 45 356 $ à 373 investisseurs — un ROI cumulé de 26,4 %, le plus élevé du livre locatif.
Entre avril et juillet 2025, le complexe a fermé. L'exploitation s'est arrêtée. Les distributions ont été suspendues.
Le complexe a ensuite rouvert, les locations ont repris, les dividendes ont redémarré. Le chiffre de ROI cumulé ci-dessus reflète déjà cet écart opérationnel de quatre mois.
Mise à jour mars 2026 — nouvel opérateur. PT Gold Dragon Management (l'entité propriétaire du complexe Onyx PARQ Resort) a signé un nouveau contrat de gestion avec Binaryx le 28 mars 2026. Le revenu locatif PARQ est désormais distribué sur une cadence trimestrielle au lieu de mensuelle. Le versement d'avril 2026 de 838 $ couvrait la fenêtre opérationnelle de fin janvier à fin février ; les versements suivants arriveront trimestriellement. Ce changement est lui-même une illustration du principe de dépendance opérateur — les arrangements opérationnels évoluent, et ce rapport reflète le changement en cours.
Nous incluons PARQ dans ce rapport délibérément. La transparence radicale, c'est montrer le tableau complet — y compris les mois où la ligne devient plate. Un investisseur qui évalue Binaryx doit voir que les revenus locatifs d'actifs réels sur cette plateforme ne suivent pas une courbe lisse et toujours croissante. Les vraies propriétés ont de vrais temps d'arrêt. Si on ne vous montre que les périodes où tout a fonctionné, vous lisez une présentation marketing, pas un relevé de performance.
Note de due-diligence d'Andrii sur le portefeuille balinais
Andrii a visité les quatre actifs balinais en mars 2026 pour vérifier la qualité de construction, la disponibilité opérationnelle et l'exécution de la société de gestion avant la publication de ce rapport. Ses notes de terrain :
« Tropical Loft 2, 3, 4 — finitions cohérentes sur les trois villas ; entretien des piscines à jour (derniers tampons de service dans les 5 jours précédant la visite) ; annonces Booking actives avec des notes 4,7+. Vesna Townhouse — structure de distribution fixe visiblement intacte ; Bali Management Villas m'a fait visiter le registre d'occupation et le back-office Booking. PARQ Resort 61 — pleinement de retour en exploitation après la fermeture ; lobby et zones communes rouverts, chambres réintégrant l'inventaire selon le calendrier de redémarrage de l'opérateur. » — Andrii, responsable DD chez Binaryx
Le journal photo DD complet et les checklists par propriété sont archivés dans les archives de due-diligence Binaryx — synthèse investisseur mise à jour trimestriellement.
Garanti vs locatif de marché : quelle structure pour quel investisseur
Les deux modèles existent sur Binaryx pour une raison — ils servent des profils de risque différents. Le choix porte moins sur ce qui est « mieux » que sur les hypothèses que vous êtes prêt à assumer.
| Paramètre | Garanti (AWWA) | Locatif de marché (Tropical / Vesna) |
|---|---|---|
| APR | Fixe à 11,32 % (contractuel) | Réalisé ~10,9–11,5 % (rapports opérateur) |
| Source de revenu | Garantie côté opérateur | Occupation Booking / Airbnb réelle |
| Profil de risque | Faible pendant la fenêtre de garantie | Modéré — saisonnalité et dépendance opérateur |
| Cadence de distribution | Trimestrielle | Mensuelle |
| Mieux adapté à | Investisseurs débutants, priorité prévisibilité | Investisseurs à l'aise avec la variabilité mensuelle |
Si votre priorité est un rendement contractuellement fixé sur une fenêtre définie et que vous êtes au début de la courbe d'apprentissage des actifs locatifs, AWWA est le point d'entrée le plus propre. Pour une explication détaillée du fonctionnement des dividendes, voir Smart contracts Binaryx expliqués. Si votre priorité est une exposition au véritable potentiel du marché — y compris les mois où la demande Booking dépasse la moyenne long terme — et que vous acceptez la saisonnalité à l'entrée, le locatif de marché est l'ajustement structurel le plus pertinent.
Il n'y a pas de mauvaise réponse ; il y a deux jeux d'hypothèses différents intégrés dans la même plateforme.
Ce qu'il faut savoir sur les risques
Quatre zones de risque pratiques à intégrer avant d'allouer aux tokens locatifs de marché.
La première est l'absence de garantie de rendement sur Tropical Loft. Les chiffres de revenus ci-dessus reflètent l'occupation réalisée 2025–2026, pas un engagement futur. Les mois à venir peuvent être inférieurs.
La deuxième est la dépendance opérateur. Rumah Archipelago gère Tropical, Bali Management Villas gère Vesna, PT Gold Dragon Management (Onyx ; depuis mars 2026, auparavant Parq Ubud) gère PARQ. La qualité des distributions mensuelles est directement fonction de l'exécution opérateur — stratégie de prix sur Booking, mix de canaux entre Airbnb et direct, cadence de maintenance entre invités. La qualité opérateur est la variable la plus importante qui n'apparaît dans aucun chiffre d'APR.
La troisième est la saisonnalité balinaise. La haute saison (juin–septembre, décembre–janvier) surperforme les inter-saisons, et les données ci-dessus le reflètent déjà — les distributions de septembre 2025 sont visiblement plus fortes que celles d'octobre 2025 sur les trois propriétés Tropical Loft. Ce n'est pas un risque au sens de perte ; c'est un risque au sens de gestion des attentes. Les mois d'inter-saison — mars–mai et octobre–novembre — paieront toujours moins que les pics, et un portefeuille construit sur les chiffres des mois pic décevra sur un horizon annuel complet.
La quatrième est l'exposition IDR/USD. Les revenus locatifs sont collectés en roupies indonésiennes et distribués en tokens libellés en $. L'IDR s'est déprécié d'environ 6–8 % face au $ sur la fenêtre 2024–2026, ce qui compresse le rendement réalisé en $ à la marge. Les chiffres d'APR rapportés par les opérateurs intègrent déjà cet effet ; le risque résiduel est que l'IDR continue de s'affaiblir, ce qui compresserait les distributions futures en $ à la marge.
PARQ illustre visiblement un cinquième risque — la fermeture opérationnelle — et nous ne l'abstrayons pas délibérément.
FAQ
Combien gagnent réellement les investisseurs locatifs Binaryx ? Sur les quatre propriétés principales en locatif de marché, 897 250 $ de capital investisseur ont généré 132 302 $ de dividendes distribués entre le T2 2024 et avril 2026. L'APR effectif s'échelonne de ~10,9 % (Tropical Loft 4) à ~11,5 % (Tropical Loft 2). Vesna Townhouse, l'actif le plus ancien, a versé 24,0 % de ROI cumulé sur 25 mois.
En quoi le locatif de marché diffère-t-il du locatif garanti ? Les revenus du locatif de marché proviennent de l'occupation Booking et Airbnb réelle via la société de gestion, versés mensuellement avec variabilité saisonnière. Le locatif garanti — AWWA en étant l'exemple actif — verse un APR contractuellement fixé couvert par l'opérateur, distribué trimestriellement. Même plateforme, profil de risque différent.
Que se passe-t-il si un complexe ferme ? Les distributions sont suspendues pour la durée de la fermeture, puis reprennent à la reprise des opérations. PARQ a fermé d'avril à juillet 2025 et est de nouveau en exploitation ; le ROI cumulé absorbe l'écart plutôt que de le masquer.
À quelle fréquence les dividendes sont-ils versés ? Tokens locatif de marché (Tropical, Vesna, PARQ) : mensuellement, sur la base des rapports opérateur. Tokens locatif garanti (AWWA) : trimestriellement, sur la base de l'APR contractuel.
Comment les distributions sont-elles techniquement réglées ? Les dividendes sont calculés à la minute en fonction du solde de tokens de chaque portefeuille et crédités on-chain via les smart contracts de la propriété sur Polygon. Le rapport opérateur mensuel constitue la source de vérité off-chain pour le revenu brut ; le smart contract gère la répartition au prorata entre détenteurs de tokens. Pour la mécanique sous-jacente, voir Smart contracts Binaryx expliqués.
Quel est l'investissement minimum ? 500 $ par token pour les produits d'entrée de la plateforme. La vérification KYC est requise par le droit américain avant tout achat de tokens.
Vérifier on-chain — chaque distribution sur Polygon
Chaque chiffre de cet article provient d'un règlement on-chain. Les cinq smart contracts des propriétés sur le réseau Polygon détiennent les soldes de tokens, et chaque distribution mensuelle est créditée via le Binaryx Revenue Distribution Contract. Vous pouvez vérifier n'importe quel paiement, holder count ou transfert — sans login.
🔗 Adresses des smart contracts des propriétés :
- Tropical Loft 2 :
0x4b17845F255cC19dB2612ab8577Ea1e0852BBBd7— voir sur Polygonscan → - Tropical Loft 3 :
0x56467B7E0cF2116A1C7664eE60db77ED24709293— voir sur Polygonscan → - Tropical Loft 4 :
0x6a6F5681678Cc599d4d4Ae55270070406561DCa7— voir sur Polygonscan → - Vesna Townhouse :
0x09558935e9cA1c4985F96163b62Fd850616F6e33— voir sur Polygonscan → - Onyx PARQ Resort 61 :
0xA07DB641FC95067a2Fe68b6224a9dD39564bFd57— voir sur Polygonscan →
Pour des instructions pas à pas sur la lecture de ces contrats (transferts de tokens, distribution des holders, historique des claims), voir Smart contracts Binaryx expliqués.
Comment passer à l'action
Si vous voulez comparer la performance ligne par ligne à vos propres benchmarks, les pages de propriétés sur app.binaryx.com portent l'historique de distribution en direct pour chaque actif — les mêmes chiffres que dans ce rapport, mis à jour mensuellement.
Si vous voulez discuter de la structure adaptée à votre portefeuille — garanti, marché, ou un mix — réservez une consultation avec l'équipe Binaryx. Les données sont les mêmes dans les deux cas ; c'est le cadrage qui change.
Mentions importantes
Cet article est publié par Binaryx, plateforme de tokenisation immobilière opérant sous la juridiction Wyoming DAO LLC. Les mentions ci-dessous s'appliquent à chaque chiffre et énoncé prospectif de ce rapport.
- Risque d'investissement RWA. Les investissements en immobilier tokenisé comportent un risque en capital — la valeur de vos tokens peut diminuer, le revenu locatif peut être réduit ou suspendu (comme l'illustre PARQ), et le marché secondaire est illiquide par rapport aux alternatives cotées. N'investissez pas de fonds que vous ne pouvez vous permettre de perdre.
- Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Chaque chiffre de ROI cumulé, d'APR et de dividendes dans cet article reflète la période indiquée et n'engage aucun opérateur ni propriété à une performance identique à l'avenir.
- Ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Cet article est purement informatif. Consultez votre propre conseiller financier, juridique et fiscal agréé avant toute décision d'investissement.
- Chiffres autodéclarés. Tous les montants de distribution, pourcentages d'APR et commentaires opérateur proviennent des rapports mensuels des opérateurs et du fichier interne de suivi locatif de Binaryx (date d'arrêt : mars 2026). Lorsque les chiffres sont fournis par l'opérateur, ils ont été recoupés avec les enregistrements de paiement on-chain mais n'ont pas fait l'objet d'un audit indépendant par un tiers spécifiquement pour cet article.
- Aucune compensation d'affiliation. Ni l'auteur ni Binaryx n'ont reçu de compensation de la part de Rumah Archipelago, Bali Management Villas ou Parq Ubud en échange de l'inclusion dans ce rapport.
- Risque de construction. Les propriétés en pré-construction listées sur Binaryx (non couvertes dans cet article) comportent un risque additionnel d'achèvement de construction ; voir la section statut de construction de chaque page propriété.
- Structure Wyoming DAO LLC. Binaryx opère sous le droit américain ; la documentation complète de la structure de la plateforme et les Conditions générales sont disponibles sur demande auprès de l'équipe Binaryx.
- Avis KYC/AML. L'achat de tokens nécessite une vérification d'identité (passeport, justificatif de domicile, source des fonds le cas échéant) conformément aux règles KYC/AML imposées par le droit américain. Voir /onboarding/kyc pour le processus de vérification.
Source : fichier interne de suivi locatif, données arrêtées en mars 2026. Toutes les références on-chain sont liées en ligne ci-dessus. Notation opérateur : Trustpilot — Binaryx.
