Автор: команда Binaryx Research
Вторая половина истории про аренду
Ранее мы опубликовали разбор показателей AWWA Hotel — гарантированная аренда, зафиксированная доходность 11,32% APR, 1 102 инвестора, выплаты ежеквартально под операторскую гарантию. Та статья отвечала на вопрос: как выглядит контрактно зафиксированная доходность на платформе?
Эта статья отвечает на более сложный вопрос: как выглядит негарантированная арендная доходность?
Четыре объекта. Без гарантии доходности. Доход поступает напрямую с Booking и Airbnb через управляющую компанию к держателям токенов и пересчитывается ежемесячно. 976 инвесторов. $897 250 размещённого капитала. $132 302 выплаченных дивидендов между Q2 2024 и апрелем 2026. Каждая выплата проверяется on-chain через смарт-контракты объектов на Polygon.
Данные ниже — из ежемесячных отчётов операторов, а не из прогнозной модели. Каждая цифра — это то, что фактически попало на кошельки. Мы также включили пятый объект — Onyx PARQ Resort 61 — за пределами основного портфеля, потому что исключение его обесценило бы сам смысл этой статьи. К причине вернёмся ниже.
Портфель в цифрах
| Объект | Привлечённый капитал | Инвесторы | Старт аренды | Эффективная APR | Выплачено дивидендов | Кумулятивная ROI | Оператор |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tropical Loft 2 | $225 750 | 223 | Мар 2025 | ~11,5% | $30 616 | 13,6% | Rumah Archipelago |
| Tropical Loft 3 | $225 750 | 213 | Май 2025 | ~11,4% | $25 865 | 11,5% | Rumah Archipelago |
| Tropical Loft 4 | $225 750 | 211 | Июн 2025 | ~10,9% | $22 994 | 10,2% | Rumah Archipelago |
| Vesna Townhouse | $220 000 | 329 | Апр 2024 | ~11,1% | $52 827 | 24,0% | Bali Management Villas |
| Всего (4 актива) | $897 250 | 976 | — | — | $132 302 | — | — |
Кумулятивная ROI растёт с количеством месяцев работы; APR — показатель, по которому корректно сравнивать объекты с разными датами запуска. Tropical Loft 4 работает одиннадцать месяцев, Vesna — двадцать пять. APR рассчитывается по методологии операционного файла: сумма выплат, отнесённых к 12-месячному скользящему окну, делённая на привлечённый капитал — это консервативнее наивного аннуализирования кумулятивная_ROI × 12 / месяцев_работы, особенно для активов с пропорциональным первым месяцем. Количество инвесторов проверяется on-chain — см. holder count для контракта каждого объекта на Polygonscan. Оценки оператора на Trustpilot — 4,6/5 по 230+ верифицированным отзывам инвесторов.
Отдельный блок прозрачности — подробно ниже — стоит рядом с этим портфелем:
| Объект | Привлечённый капитал | Инвесторы | Старт аренды | Эффективная APR | Выплачено дивидендов | Кумулятивная ROI | Оператор |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Onyx PARQ Resort 61 | $171 612 | 373 | Апр 2023 | ~8,9% | $45 356 | 26,4%* | PT Gold Dragon Mgmt (Onyx) |
* Цифра ROI учитывает операционную паузу комплекса с апреля по июль 2025 года (подробно в разделе про PARQ).
С учётом PARQ суммарные показатели по обоим портфелям на апрель 2026: 1 349 уникальных инвесторов, $1 068 862 капитала, $177 658 распределённых дивидендов.
Tropical Loft 2, 3, 4: один застройщик, три последовательных запуска
Три объекта Tropical Loft — намеренно почти идентичные активы. Один застройщик (Rumah Archipelago), одинаковый размер сбора ($225 750), одна и та же локация на Бали, одна и та же структура рыночной аренды с выплатами около $2 200 в месяц по фактическим операторским отчётам.
Единственная значимая переменная — когда каждый запускался: март 2025 для Villa 2, май 2025 для Villa 3, июнь 2025 для Villa 4. Последовательные запуски полезны тем, что позволяют сравнить три структурно идентичных актива в разных точках их арендного трека — и отделить сезонность от шума первого месяца.
Ежемесячные выплаты, март 2025 – апрель 2026
| Месяц | Villa 2 | Villa 3 | Villa 4 |
|---|---|---|---|
| Мар 2025 | $2 191 | — | — |
| Апр 2025 | $2 200 | — | — |
| Май 2025 | $2 200 | $1 540* | — |
| Июн 2025 | $2 200 | $2 200 | $1 100* |
| Июл 2025 | $2 200 | $2 200 | $2 200 |
| Авг 2025 | $2 200 | $2 200 | $2 200 |
| Сен 2025 | $2 261 | $2 200 | $2 158 |
| Окт 2025 | $2 130 | $2 166 | $2 200 |
| Ноя 2025 | $2 146 | $2 221 | $2 207 |
| Дек 2025 | $2 133 | $2 230 | $2 162 |
| Янв 2026 | $2 201 | $2 219 | $2 169 |
| Фев 2026 | $2 179 | $2 259 | $2 189 |
| Мар 2026 | $2 180 | $2 212 | $2 206 |
| Апр 2026 | $2 195 | $2 218 | $2 203 |
* Первые месяцы — пропорциональные: аренда стартовала не с 1-го числа. Villa 2 и Villa 3 обе заплатили больше в сентябре, чем в октябре 2025 — балийская кривая (сентябрь — пик, октябрь — межсезонье), видимая на двух операционно идентичных активах. У Villa 4 платёжный цикл смещён (аренда стартовала в середине июня), и она не повторяет ту же месячную кривую в этом окне. Все три демонстрируют вариативность — подпись реального дохода с Booking и Airbnb, а не сглаженной гарантии. Полная история выплат по каждой вилле также публикуется на странице объекта и проверяется on-chain.
Первый месяц каждой виллы меньше по одной механической причине — пропорциональное начисление. Если объект стартует 15-го числа, инвесторы получают ~50% полной месячной выплаты. После первого полного месяца эксплуатации все три выравниваются в стабильном диапазоне $2 130–$2 260 — это и есть реальная операционная база, на которую стоит опираться.
Что это значит для отдельного инвестора
Позиция в $1 000 в Tropical Loft 2, открытая в марте 2025, накопила примерно $135,62 дивидендов за 14 месяцев — кумулятивная доходность на капитал 13,6%. Для сравнения: годовой долларовый депозит за тот же период принёс $30–50 нетто после комиссий, в зависимости от юрисдикции.
Это не прогноз. Это то, что зачислилось на кошелёк, строка за строкой, в двенадцати ежемесячных реестрах выплат.
Vesna Townhouse: самый длинный непрерывный трек на платформе
Vesna — самая сильная точка данных в арендной книге, и не потому что APR необычно высокая, а потому что объект платит 25 месяцев подряд без единой пропущенной выплаты. Стабильность на многолетнем окне — именно та переменная, которая отличает реальную арендную доходность от показателя первого месяца после запуска.
Ключевые факты:
- Привлечённый капитал: $220 000
- Инвесторов: 329
- Оператор: Bali Management Villas
- Структура выплат: переменные платежи по модели Booking с апреля 2024 по май 2025; фиксированно $2 000 в месяц с июня 2025
- Всего выплачено дивидендов (апрель 2024 – апрель 2026, 25 месяцев): $52 827
- Кумулятивная ROI: 24,0%
Vesna работает по другому операторскому договору, чем Tropical Loft, и сам договор изменился в течение периода владения. С апреля 2024 по май 2025 Bali Management Villas передавали месячную вариативность с Booking и Airbnb напрямую держателям токенов — выплаты колебались в зависимости от реальной заполняемости, иногда разделялись на несколько частичных зачислений в течение одного месяца. С июня 2025 оператор перешёл на структуру фиксированных $2 000 в месяц, поглощая сезонность на своей стороне. Инвестор теперь видит плоскую линию, но исторический трек отражает обе фазы.
Позиция в $5 000, открытая на старте в апреле 2024, накопила примерно $1 200 дивидендов за 25-месячное окно — в среднем около $48 пассивного дохода в месяц на каждые $5 тыс. экспозиции в токенах. Сам трек теперь достаточно длинный, чтобы быть доказательством, а не обещанием.
Прошлая стабильность не обязывает оператора к идентичным показателям в будущем. Структура фиксированных выплат (действует с июня 2025) зависит от дальнейшей способности Bali Management Villas поглощать сезонную вариативность на своей стороне.
Об Onyx PARQ — что бывает, когда идёт не по плану
PARQ Resort 61 работает с апреля 2023 года. Более чем за три года объект выплатил $45 356 для 373 инвесторов — кумулятивная доходность 26,4%, самая высокая в арендной книге.
Между апрелем и июлем 2025 года комплекс закрылся. Эксплуатация остановилась. Выплаты приостановились.
Впоследствии комплекс снова открылся, аренды возобновились, дивиденды — тоже. Цифра кумулятивной ROI выше уже учитывает эту четырёхмесячную операционную паузу.
Обновление март 2026 — новый оператор. PT Gold Dragon Management (компания-собственник комплекса Onyx PARQ Resort) подписала новый операторский договор с Binaryx 28 марта 2026 года. Арендный доход PARQ теперь распределяется ежеквартально вместо ежемесячного. Апрельская 2026 выплата $838 покрыла операционное окно с конца января по конец февраля; последующие выплаты будут приходить ежеквартально. Это изменение — наглядная иллюстрация принципа зависимости от оператора: операционные соглашения меняются, и эта статья отражает изменение в процессе.
Мы добавили PARQ в этот отчёт намеренно. Радикальная прозрачность означает показывать полную картину — в том числе месяцы, где линия идёт в ноль. Инвестор, оценивающий Binaryx, должен видеть, что доход с реальных активов на этой платформе — это не гладкая, постоянно растущая кривая. У реальных объектов бывает реальный простой. Если вам показывают только периоды, когда всё работало, — вы читаете маркетинговую презентацию, а не отчёт о показателях.
DD-заметка Андрея по балийскому портфелю
Андрей посетил все четыре балийских актива в марте 2026 года, чтобы проверить качество строительства, операционную готовность и исполнительскую дисциплину управляющей компании перед публикацией этого отчёта. Его заметки с места:
«Tropical Loft 2, 3, 4 — отделка консистентная на всех трёх виллах; обслуживание бассейнов актуальное (последние сервисные штампы — в пределах 5 дней от визита); листинги Booking активны с оценками 4,7+. Vesna Townhouse — структура фиксированных выплат визуально целостна; Bali Management Villas провели меня по реестру заполняемости и бэк-офису Booking. PARQ Resort 61 — полностью вернулся в работу после закрытия; лобби и зоны отдыха открыты, номера возвращаются в инвентарь по графику перезапуска оператора». — Андрей, DD-лид Binaryx
Полный фотолог DD и чек-листы по объектам хранятся в архиве due diligence Binaryx — инвесторский саммари обновляется ежеквартально.
Гарантированная против рыночной аренды: какая структура кому подходит
Обе модели существуют на Binaryx не случайно — они обслуживают разные профили риска. Вопрос не в том, какая «лучше», а в том, какие предположения вы готовы взять на себя.
| Параметр | Гарантированная (AWWA) | Рыночная аренда (Tropical / Vesna) |
|---|---|---|
| APR | Зафиксированная 11,32% (контрактно) | Реализованная ~10,9–11,5% (по отчётам оператора) |
| Источник дохода | Гарантия со стороны оператора | Реальная заполняемость Booking / Airbnb |
| Профиль риска | Низкий в окне гарантии | Умеренный — сезонность и зависимость от оператора |
| Периодичность выплат | Ежеквартально | Ежемесячно |
| Кому подходит | Инвесторам-новичкам с приоритетом на предсказуемость | Инвесторам, готовым к месячной вариативности |
Если ваш приоритет — контрактно зафиксированная доходность на определённое окно и вы на ранней стадии знакомства с арендными активами, AWWA — более чистая точка входа. Для подробного объяснения механики выплат см. Смарт-контракты Binaryx: полный разбор. Если ваш приоритет — экспозиция к реальному рыночному потенциалу, в том числе к месяцам, когда спрос на Booking превышает долгосрочную среднюю, и вы принимаете сезонность на входе, — рыночная аренда структурно подходит больше.
Здесь нет неправильного ответа. Есть два разных набора предположений, заложенных в одну и ту же платформу.
Что важно знать о рисках
Четыре практических зоны риска, которые стоит осознать перед тем, как заходить в токены рыночной аренды.
Первая — отсутствие гарантии доходности для Tropical Loft. Цифры дохода выше отражают фактическую заполняемость 2025–2026 годов, а не обязательство на будущее. Будущие месяцы могут быть ниже.
Вторая — зависимость от оператора. Tropical управляется Rumah Archipelago, Vesna — Bali Management Villas, PARQ — PT Gold Dragon Management (Onyx; с марта 2026, ранее Parq Ubud). Качество ежемесячных выплат — прямая функция операторской исполнительской дисциплины: ценовая стратегия на Booking, микс каналов между Airbnb и прямым бронированием, интервал обслуживания между гостями. Качество оператора — самая важная переменная, которой нет ни в одной цифре APR.
Третья — балийская сезонность. Высокий сезон (июнь–сентябрь, декабрь–январь) показывает лучшие результаты, чем межсезонье, и данные выше это уже отражают: сентябрь 2025 заметно сильнее октября 2025 на всех трёх объектах Tropical Loft. Это не риск в смысле «потерять», а риск в смысле «правильно сформировать ожидания». Межсезонные месяцы — март–май и октябрь–ноябрь — всегда будут платить меньше пиковых, и портфель, построенный на цифрах пиковых месяцев, разочарует на полном годовом горизонте.
Четвёртая — экспозиция IDR/USD. Арендный доход собирается в индонезийских рупиях, а выплачивается в токенах, номинированных в $. IDR девальвировал к $ примерно на 6–8% за окно 2024–2026, что сжимает реализованную долларовую доходность на маржу. Цифры APR по отчётам оператора уже учитывают этот эффект; остаточный риск в том, что IDR продолжит слабеть, что будет сжимать будущие долларовые выплаты на маржу.
PARQ — наглядная иллюстрация пятого риска, операционной паузы, и его мы намеренно не абстрагируем.
FAQ
Сколько реально зарабатывают арендные инвесторы Binaryx? По четырём основным объектам рыночной аренды $897 250 инвесторского капитала сгенерировали $132 302 распределённых дивидендов между Q2 2024 и апрелем 2026. Эффективная APR колеблется от ~10,9% (Tropical Loft 4) до ~11,5% (Tropical Loft 2). Vesna Townhouse, самый длинный актив, выплатил 24,0% кумулятивной ROI за 25 месяцев.
Чем рыночная аренда отличается от гарантированной? Доход рыночной аренды поступает с реальной заполняемости Booking и Airbnb через управляющую компанию, выплачивается ежемесячно с сезонной вариативностью. Гарантированная аренда — активный пример это AWWA — платит контрактно зафиксированную APR под гарантию оператора с квартальными выплатами. Та же платформа, другой профиль риска.
Что происходит, если комплекс закрывается? Выплаты приостанавливаются на время паузы и возобновляются, когда эксплуатация восстанавливается. PARQ был закрыт с апреля по июль 2025 и снова работает; кумулятивная ROI учитывает эту паузу, а не скрывает её.
Как часто выплачиваются дивиденды? Токены рыночной аренды (Tropical, Vesna, PARQ): ежемесячно, на основе отчётов оператора. Токены гарантированной аренды (AWWA): ежеквартально, на основе контрактной APR.
Как технически выплачиваются дивиденды? Дивиденды рассчитываются поминутно на основе баланса токенов каждого кошелька и зачисляются on-chain через смарт-контракты объекта на Polygon. Ежемесячный отчёт оператора — оффчейн-источник правды о валовом доходе; смарт-контракт выполняет пропорциональное распределение держателям токенов. О базовой механике см. Смарт-контракты Binaryx: полный разбор.
Каков минимальный порог входа? $500 за токен для базовых продуктов платформы. KYC-верификация обязательна по US-законодательству перед любой покупкой токенов.
Проверка on-chain — каждая выплата на Polygon
Каждая цифра в этой статье — это on-chain расчёт. Пять смарт-контрактов объектов в сети Polygon держат балансы токенов, и каждая ежемесячная выплата зачисляется через Binaryx Revenue Distribution Contract. Любую выплату, holder count или трансфер можно проверить без логина.
🔗 Адреса смарт-контрактов объектов:
- Tropical Loft 2:
0x4b17845F255cC19dB2612ab8577Ea1e0852BBBd7— открыть на Polygonscan → - Tropical Loft 3:
0x56467B7E0cF2116A1C7664eE60db77ED24709293— открыть на Polygonscan → - Tropical Loft 4:
0x6a6F5681678Cc599d4d4Ae55270070406561DCa7— открыть на Polygonscan → - Vesna Townhouse:
0x09558935e9cA1c4985F96163b62Fd850616F6e33— открыть на Polygonscan → - Onyx PARQ Resort 61:
0xA07DB641FC95067a2Fe68b6224a9dD39564bFd57— открыть на Polygonscan →
Пошаговая инструкция по чтению этих контрактов (трансферы токенов, распределение держателей, история claim) — в статье Смарт-контракты Binaryx: полный разбор.
Как действовать дальше
Если хотите сверить фактические показатели по строкам с вашими собственными бенчмарками — страницы объектов на app.binaryx.com содержат живую историю выплат по каждому активу. Те же цифры из этого отчёта, обновляются ежемесячно.
Если хотите обсудить, какая структура подходит вашему портфелю — гарантированная, рыночная или микс, — запишитесь на консультацию с командой Binaryx. Данные будут те же; изменится лишь фрейм вокруг них.
Важные оговорки
Эта статья публикуется Binaryx — платформой токенизации недвижимости, работающей под юрисдикцией Wyoming DAO LLC. Оговорки ниже распространяются на каждую цифру и прогнозное утверждение в этом отчёте.
- Риск инвестиций в RWA. Инвестиции в токенизированную недвижимость несут капитальный риск — стоимость токенов может снижаться, арендный доход может быть уменьшен или приостановлен (как иллюстрирует PARQ), а вторичный рынок неликвиден относительно публичных альтернатив. Не инвестируйте средства, которые не можете позволить себе потерять.
- Прошлые показатели не являются гарантией будущих результатов. Каждая цифра кумулятивной ROI, APR и дивидендов в статье отражает указанный период и не обязывает ни одного оператора или объект к идентичным показателям в будущем.
- Это не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация. Статья носит исключительно информационный характер. Перед принятием любого инвестиционного решения проконсультируйтесь со своим лицензированным финансовым, юридическим и налоговым советником.
- Самоотчётные цифры. Все суммы выплат, проценты APR и комментарии операторов получены из ежемесячных отчётов операторов и внутреннего файла мониторинга аренды Binaryx (дата среза: март 2026). Там, где цифры предоставлены оператором, они сверены с on-chain записями выплат, но не прошли независимый аудит третьей стороной специально для этой статьи.
- Без аффилированной компенсации. Ни автор, ни Binaryx не получали компенсации от Rumah Archipelago, Bali Management Villas или Parq Ubud за включение в этот отчёт.
- Строительный риск. Объекты в стадии строительства, перечисленные на Binaryx (не охваченные этой статьёй), несут дополнительный риск незавершения строительства; см. раздел статуса строительства на странице каждого объекта.
- Структура Wyoming DAO LLC. Binaryx работает под юрисдикцией США; полное раскрытие структуры платформы и Условий пользования доступно по запросу у команды Binaryx.
- Уведомление о KYC/AML. Покупка токенов требует верификации личности (паспорт, подтверждение адреса, источник средств при необходимости) согласно KYC/AML-правилам, обязательным по US-закону. См. /onboarding/kyc для процесса верификации.
Источник: внутренний файл мониторинга аренды, дата среза — март 2026. Все on-chain ссылки встроены в текст выше. Оценки оператора: Trustpilot — Binaryx.
