Гайд по недвижимости от Трампа: Стратегии создания вашей империи недвижимости и преодоления рыночных кризисов
Люди любят истории успеха, потому что считают, что это своего рода руководства, которые можно взять на вооружение и построить собственную историю успеха. В некотором смысле это действительно работает таким образом. Самый известный и успешный инвестор в недвижимость нашего времени — Дональд Трамп. Возможно, он не лучший по чистым показателям, но его путь привел его в президентское кресло дважды, несмотря на огромное сопротивление. Это пик успеха, и здесь есть чему поучиться.
Трамп показал нам всем, как недвижимость может стать ракетой к звездам. Этот человек буквально налепил свое имя на горизонты городов, превратил здания в бренды и каким-то образом умудрился использовать их как ступеньки в Белый дом. Любите вы его или ненавидите, но было бы глупо игнорировать то, как он играл в игру недвижимости. Давайте разберемся, как он на самом деле это сделал — и, возможно, возьмем на вооружение несколько приемов для наших собственных проектов в сфере недвижимости.
Первые годы Трампа: Наставники
Дональд Трамп определенно не появился из ниоткуда – у него было два влиятельных наставника, сформировавших его раннюю карьеру. Его отец, Фред Трамп, обучил его основам недвижимости: определению ценности, управлению расходами и пониманию строительства. Но именно скандальный адвокат Рой Кон по-настоящему сформировал подход Трампа к бизнесу. Кон вбил Трампу три принципа, которые определили его карьеру: никогда не признавать вину, атаковать, чтобы защищаться, и использовать СМИ как рычаг влияния. Этот агрессивный стиль стал фирменным знаком Трампа, позволив ему ориентироваться в сложном мире недвижимости Нью-Йорка и обзавестись ценными политическими связями.
Первая крупная победа Трампа на Манхэттене стала хорошей демонстрацией усвоенных уроков. Когда он приобрел полуразрушенный отель Commodore возле Гранд-Сентрал в 1976 году, Нью-Йорк стоял на грани банкротства, а недвижимость находилась в упадке. Трамп воспользовался этой возможностью; используя политические связи Кона, он добился беспрецедентной 40-летней налоговой льготы стоимостью около 160 миллионов долларов, первой в своем роде для коммерческой недвижимости на Манхэттене. С этим преимуществом он заключил партнерство с Hyatt, отремонтировал здание за 100 миллионов долларов и вновь открыл его как Grand Hyatt в 1980 году, тем самым зарекомендовав себя как крупного застройщика Манхэттена.
Главный урок ранних лет Трампа: Найдите наставников, которые предоставят не просто знания, но связи и бизнес-стратегии. **Фред Трамп дал Дональду основу, но Рой Кон предоставил агрессивный сценарий, который определил подход Трампа к бизнесу: использовать политические отношения для получения регуляторного преимущества; использовать банкротство как стратегический инструмент, а не неудачу; и создать мощный личный бренд, который становится неотделимым от вашей недвижимости.
Знаковые объекты Трампа
Trump Tower
Trump Tower – это 58-этажное многофункциональное здание, построенное в 1983 году на престижном участке Пятой авеню, которое превратило имя Трампа в нарицательное. Роскошные кондоминиумы там продавались по рекордным ценам во время бума 1980-х, принося мгновенную прибыль с восьмизначными цифрами, в то время как Трамп мудро сохранил за собой право собственности на коммерческие помещения. Эти коммерческие площади превратились в вечный денежный станок: к 2010-м годам одни только магазины Gucci, по сообщениям, платили 21 миллион долларов в год за аренду. Несмотря на спорную оценку (Трамп заявлял о более высокой сумме, чем 323 миллиона долларов, упомянутые в иске 2022 года), Trump Tower является показательным примером развития личного бренда.
40 Wall Street
Трамп приобрел 40 Wall Street, этот 72-этажный небоскреб, во время спада цен на недвижимость в середине 1990-х годов за сумму от 1 до 8 миллионов долларов – практически копейки за небоскреб на Манхэттене. После инвестирования около 35 миллионов долларов в реконструкцию, Трамп увеличил заполняемость с удручающих 25 процентов до почти полной. Взрыв стоимости был ошеломляющим: к 2015 году кредиторы оценили недвижимость в 540 миллионов долларов, а годовой операционный доход к 2019 году достиг 18,1 миллиона долларов. Это один из самых впечатляющих примеров создания стоимости в современной недвижимости и превращения проблемного актива в генератор денежного потока.
Mar-a-Lago
Дональд Трамп приобрел Mar-a-Lago в 1985 году за 5-8 миллионов долларов, когда рынок Палм-Бич был относительно вялым, и превратил это историческое поместье на берегу океана в свою личную резиденцию. В 1990-х годах он трансформировал его в эксклюзивный частный клуб с высокими членскими взносами (в настоящее время 700 000 долларов плюс ежегодные взносы). С тех пор недвижимость стала невероятно прибыльной – она принесла 15,6 миллиона долларов в 2014 году и 22 миллиона долларов в 2020 году, несмотря на пандемию. С текущей оценкой свыше 300 миллионов долларов, Mar-a-Lago является примером превращения личного роскошного поместья в бизнес-актив с пожизненной доходностью.
Основные бизнес-стратегии, которым можно научиться у Трампа
- Долг — это не то, чего стоит бояться, а мощный ускоритель роста при правильном использовании — просто будьте готовы жестко вести переговоры, когда рынки меняются. Трамп мастерски овладел искусством наращивания капитала на деньги других людей. Он часто вкладывал минимальный собственный капитал в сделки – как при приобретении здания GM Building, где он инвестировал всего 15-20 миллионов своих денег против кредита в 700 миллионов от Lehman Brothers. Когда проекты терпят неудачу, Трамп энергично ведет переговоры с кредиторами, добиваясь прощения долгов или их реструктуризации. Объявляя Главу 11 Кодекса о банкротстве (обычно позволяет провести реструктуризацию) шесть раз для пересмотра условий долга, сохраняя при этом контроль над своими активами, он рассматривал банкротство не как провал, а как стратегический инструмент.
- Ваш личный бренд может быть вашим самым ценным активом и мультипликатором богатства, потенциально стоящим больше, чем сама недвижимость. Трамп превратил свое имя в роскошный бренд, который требовал высокой цены. Для обеспечения быстрого узнавания он писал "TRUMP" большими золотыми буквами на зданиях. Эта техника брендинга позволила ему требовать более высоких цен за квартиры, гостиничные номера, а позже и лицензионные сборы, поскольку они несли логотип "TRUMP". После того как "Ученик" повысил силу его имени, Трамп перешел к модели лицензирования с низким уровнем активов, зарабатывая миллионы, позволяя использовать свое имя на объектах недвижимости, которые он не строил и не владел. В результате его брендированные здания появились в Стамбуле, Маниле и других городах, принося роялти.
- Внимание СМИ может превратить обычную недвижимость в востребованные активы, а скандалы часто генерируют более ценное освещение, чем когда-либо могла бы дать платная реклама. Трамп интуитивно понимал, что освещение в СМИ, даже скандальное, напрямую влияет на стоимость недвижимости. Он постоянно общался с репортерами, поставлял истории в таблоиды и позиционировал себя как авторитетного эксперта по недвижимости Манхэттена. Он использовал общественное внимание для получения бизнес-преимуществ, используя давление СМИ на политиков для получения одобрений и создавая искусственный спрос через дефицит, созданный рекламой ("эти роскошные кондоминиумы быстро распродаются!").
Уроки Трампа по преодолению спадов и трудностей
Карьера Трампа состояла не только из череды триумфов, но и была отмечена почти катастрофическими спадами, которые разорили бы других застройщиков. Вот несколько примеров:
- В начале 1990-х он имел долговую нагрузку в 3,4 миллиарда долларов против активов стоимостью 1,6 миллиарда долларов, причем несколько объектов находились в процессе банкротства.
- Позже, в 2008 году, его чикагский небоскреб не смог погасить кредит Deutsche Bank на сумму 334 миллиона долларов в самый неподходящий момент.
Тем не менее, каким-то образом Трамп не только выжил, но и в конечном итоге процветал после обоих кризисов. Итак, есть несколько полезных уроков:
- В период экстремальных спадов жертвуйте второстепенными активами, чтобы защитить свой основной портфель, и помните, что кредиторы обычно предпочитают частичный платеж, а не обращение взыскания. Несмотря на то, что во время рецессии 1990-х годов он был глубоко в долгах, Трамп решительно отказался объявлять о банкротстве. Напротив, он сохранил оперативный контроль, активно ведя переговоры с банками о снижении их долга в обмен на доли в капитале. Держатели облигаций приобрели 50% собственности Taj Mahal в обмен на снижение процентных платежей — жесткий компромисс, который позволил Трампу остаться в игре. Чтобы сохранить свои основные здания, он продал роскошные непрофильные активы — свою яхту, авиакомпанию и долю в Plaza Hotel.
- Делайте все возможное, чтобы отсрочить действия кредиторов во время рыночных крахов, чтобы вы могли договориться о лучших условиях, когда ситуация улучшится. В 2008 году, когда Deutsche Bank потребовал погашения кредита на его чикагский небоскреб, Трамп подал встречный иск на 3 миллиарда долларов, заявив, что финансовый кризис был "форс-мажором", активировавшим соответствующие условия договора. Этот смелый контрход позволил выиграть решающее время, что в конечном итоге привело к урегулированию, в ходе которого банк якобы простил более 270 миллионов долларов и продлил условия платежей. Между тем, Трамп дистанцировался от проблемных активов, покинув совет директоров своей казино-компании, сохраняя при этом свой личный бренд.
- Никогда не привязывайтесь эмоционально к определенной бизнес-модели; вместо этого будьте готовы полностью переосмыслить свою стратегию, когда меняются рыночные условия. После кризисов 1990-х годов Трамп изменил свою бизнес-модель с девелопмента на лицензионные сделки с низким уровнем активов, которые приносили деньги с меньшим риском. Затем, когда казино в Атлантик-Сити обанкротились, он сосредоточился на полях для гольфа и международном брендинге. А после того, как его спорное президентство напрягло определенные коммерческие связи, он удвоил усилия по владению предприятиями, которые понравятся его сторонникам.
Текущий портфель недвижимости Трампа
Общий объем объектов недвижимости Трампа по состоянию на март 2025 года включает примерно 1,2 миллиарда долларов долга против активов, оцениваемых в 2,3–4,8 миллиарда долларов. Согласно финансовым отчетам Trump Organization за 2024 год, Trump National Doral Miami по-прежнему остается наиболее эффективным объектом в портфеле. Ожидается, что выручка достигнет 175 миллионов долларов в годовом исчислении в первом квартале 2025 года, что на 10% больше, чем за тот же период 2022–2023 годов. Отражая повышение эффективности и более высокие членские взносы за гольф — которые выросли на 15% в январе 2025 года — операционная маржа объекта увеличилась до 27%.
Коммерческие интересы Трампа подверглись более сложным оценкам. При средних арендных ставках в 58 долларов за квадратный фут — ниже среднего показателя по Финансовому округу в 65 долларов — флагманское здание по адресу 40 Wall Street в четвертом квартале 2024 года сообщило о 71% заполняемости, что ниже 77% в 2023 году. Это привело к снижению чистого операционного дохода до 15,7 миллиона долларов в 2024 году, продолжая нисходящий тренд, который происходит в условиях адаптации офисного рынка Манхэттена к изменениям спроса, вызванным пандемией. В финансовых отчетах Vornado за 2024 год его 30% доля в здании по адресу 1290 Avenue of the Americas была оценена в 412 миллионов долларов, что на 7% меньше, чем в предыдущем году.
Mar-a-Lago превзошел ожидания, принеся 31,2 миллиона долларов дохода в 2024 году, что на 42% больше, чем в 2020 году, благодаря удвоенным вступительным взносам (с 350 000 до 700 000 долларов), установленным в конце 2023 года. С операционной маржой выше 60%, этот объект занимает первое место по рентабельности инвестиций среди всех активов.
В 2024 году лицензионный бизнес Трампа принес 37,8 миллиона долларов, с особенно сильными показателями от объектов в ОАЭ и Индии, что компенсировало расторгнутые сделки в Турции и Панаме.
О Binaryx
Binaryx — это платформа токенизации недвижимости, которая работает по закону Вайоминга 2021 года (W.S. SF0038), превращая объекты недвижимости в цифровые токены. Для каждого объекта Binaryx создает специальное ООО в Вайоминге, которое выпускает токены на блокчейне. Когда вы покупаете эти токены, вы становитесь совладельцем ООО, которое владеет недвижимостью, со всеми правами собственности, защищенными законодательством штата.
Хотите узнать больше о Binaryx? Ознакомьтесь с этими статьями:
