Гід з нерухомості від Трампа: Стратегії створення вашої імперії нерухомості та подолання ринкових криз
Люди люблять історії успіху, бо вважають, що це свого роду інструкції, які можна взяти на озброєння і побудувати власну історію успіху. До певної міри це дійсно працює саме так. Найвідоміший та найуспішніший інвестор у нерухомість нашого часу – Дональд Трамп. Можливо, він не найкращий за чистими показниками, але його шлях привів його до президентського крісла двічі, попри величезний опір. Це вершина успіху, і тут є чому повчитися.
Трамп показав нам усім, як нерухомість може стати ракетою до зірок. Ця людина буквально обклеїла своїм ім'ям обрії міст, перетворила будівлі на бренди, і якось примудрилася використати їх як сходинки до Білого дому. Любите ви його чи ненавидите, але було б нерозумно ігнорувати те, як він грав у гру нерухомості. Давайте розберемося, як насправді йому це вдалося – і, можливо, запозичимо кілька прийомів для наших власних проектів у сфері нерухомості.
Перші роки Трампа: Наставники
Дональд Трамп точно не з'явився нізвідки – у нього було двоє впливових наставників, які сформували його ранню кар'єру. Його батько, Фред Трамп, навчив його основам нерухомості: визначенню цінності, управлінню витратами та розумінню будівництва. Але саме скандальний адвокат Рой Кон по-справжньому сформував підхід Трампа до бізнесу. Кон вбив Трампу три принципи, які визначили його кар'єру: ніколи не визнавати провину, атакувати, щоб захищатися, і використовувати ЗМІ як важіль впливу. Цей агресивний стиль став фірмовим знаком Трампа, дозволивши йому орієнтуватися в складному світі нерухомості Нью-Йорка та здобути цінні політичні зв'язки.
Перша велика перемога Трампа на Мангеттені стала гарною демонстрацією засвоєних уроків. Коли він придбав напівзруйнований готель Commodore біля Гранд-Сентрал у 1976 році, Нью-Йорк стояв на межі банкрутства, а нерухомість перебувала в занепаді. Трамп скористався цією можливістю; використовуючи політичні зв'язки Кона, він домігся безпрецедентної 40-річної податкової пільги вартістю близько 160 мільйонів доларів, першої в своєму роді для комерційної нерухомості на Мангеттені. З цією перевагою він уклав партнерство з Hyatt, відремонтував будівлю за 100 мільйонів доларів і знову відкрив її як Grand Hyatt у 1980 році, тим самим зарекомендувавши себе як великого забудовника Мангеттена.
Головний урок ранніх років Трампа: Знайдіть наставників, які нададуть не просто знання, але зв'язки та бізнес-стратегії. **Фред Трамп дав Дональду основу, але Рой Кон надав агресивний сценарій, який визначив підхід Трампа до бізнесу: використовувати політичні відносини для отримання регуляторної переваги; використовувати банкрутство як стратегічний інструмент, а не невдачу; і створити потужний особистий бренд, який стає невіддільним від вашої нерухомості.
Знакові об'єкти Трампа
Trump Tower
Trump Tower – це 58-поверхова багатофункціональна будівля, побудована у 1983 році на престижній ділянці П'ятої авеню, яка перетворила ім'я Трампа на загальновідоме. Розкішні кондомініуми там продавалися за рекордними цінами під час буму 1980-х, приносячи миттєвий прибуток із восьмизначними цифрами, в той час як Трамп мудро зберіг за собою право власності на комерційні приміщення. Ці комерційні площі перетворилися на вічний грошовий станок: до 2010-х років одні лише магазини Gucci, за повідомленнями, платили 21 мільйон доларів на рік за оренду. Незважаючи на спірну оцінку (Трамп заявляв про вищу суму, ніж 323 мільйони доларів, згадані в позові 2022 року), Trump Tower є показовим прикладом розвитку особистого бренду.
40 Wall Street
Трамп придбав 40 Wall Street, цей 72-поверховий хмарочос, під час спаду цін на нерухомість у середині 1990-х років за суму від 1 до 8 мільйонів доларів – практично копійки за хмарочос на Мангеттені. Після інвестування близько 35 мільйонів доларів у реконструкцію, Трамп збільшив заповнюваність з гнітючих 25 відсотків до майже повної. Вибух вартості був приголомшливим: до 2015 року кредитори оцінили нерухомість у 540 мільйонів доларів, а річний операційний дохід до 2019 року досяг 18,1 мільйона доларів. Це один із найвражаючих прикладів створення вартості в сучасній нерухомості та перетворення проблемного активу на генератор грошового потоку.
Mar-a-Lago
Дональд Трамп придбав Mar-a-Lago у 1985 році за 5-8 мільйонів доларів, коли ринок Палм-Біч був відносно млявим, і перетворив цю історичну садибу на березі океану на свою особисту резиденцію. У 1990-х роках він трансформував її в ексклюзивний приватний клуб з високими членськими внесками (наразі 700 000 доларів плюс щорічні внески). З тих пір нерухомість стала надзвичайно прибутковою – вона принесла 15,6 мільйона доларів у 2014 році та 22 мільйони доларів у 2020 році, незважаючи на пандемію. З поточною оцінкою понад 300 мільйонів доларів, Mar-a-Lago є прикладом перетворення особистої розкішної садиби на бізнес-актив із довічною прибутковістю.
Основні бізнес-стратегії, яким варто навчитися у Трампа
- Борг – це не те, чого варто боятися, а потужний прискорювач зростання при правильному використанні – просто будьте готові жорстко вести переговори, коли ринки змінюються. Трамп майстерно оволодів мистецтвом нарощування капіталу на гроші інших людей. Він часто вкладав мінімальний власний капітал у угоди – як при придбанні будівлі GM Building, де він інвестував лише 15-20 мільйонів своїх грошей проти кредиту в 700 мільйонів від Lehman Brothers. Коли проєкти зазнають невдачі, Трамп енергійно веде переговори з кредиторами, домагаючись прощення боргів або їх реструктуризації. Оголошуючи Главу 11 Кодексу про банкрутство (зазвичай дозволяє провести реструктуризацію) шість разів для перегляду умов боргу, зберігаючи при цьому контроль над своїми активами, він розглядав банкрутство не як провал, а як стратегічний інструмент.
- Ваш особистий бренд може бути вашим найціннішим активом і мультиплікатором багатства, потенційно вартим більше, ніж сама нерухомість. Трамп перетворив своє ім'я на розкішний бренд, який вимагав високої ціни. Для забезпечення швидкого впізнавання він писав "TRUMP" великими золотими літерами на будівлях. Ця техніка брендингу дозволила йому вимагати вищих цін за квартири, готельні номери, а пізніше й ліцензійні збори, оскільки вони несли логотип "TRUMP". Після того як "Учень" підвищив силу його імені, Трамп перейшов до моделі ліцензування з низьким рівнем активів, заробляючи мільйони, дозволяючи використовувати своє ім'я на об'єктах нерухомості, які він не будував і не володів. В результаті його брендовані будівлі з'явилися в Стамбулі, Манілі та інших містах, приносячи роялті.
- Увага ЗМІ може перетворити звичайну нерухомість на необхідні активи, а скандали часто генерують більш цінне висвітлення, ніж будь-коли могла б дати платна реклама. Трамп інтуїтивно розумів, що висвітлення у ЗМІ, навіть скандальне, безпосередньо впливає на вартість нерухомості. Він постійно спілкувався з репортерами, поставляв історії в таблоїди і позиціонував себе як авторитетного експерта з нерухомості Мангеттена. Він використовував громадську увагу для отримання бізнес-переваг, використовуючи тиск ЗМІ на політиків для отримання схвалень і створюючи штучний попит через дефіцит, створений рекламою ("ці розкішні кондомініуми швидко розпродуються!").
Уроки Трампа з подолання спадів та викликів
Кар'єра Трампа складалася не лише з низки тріумфів, але й була відзначена майже катастрофічними спадами, які зруйнували б інших забудовників. Ось кілька прикладів:
- На початку 1990-х він мав боргове навантаження у 3,4 мільярда доларів проти активів вартістю 1,6 мільярда доларів, причому кілька об'єктів знаходилися у процесі банкрутства.
- Пізніше, у 2008 році, його чиказький хмарочос не зміг погасити кредит Deutsche Bank на суму 334 мільйони доларів у найнесприятливіший момент.
Тим не менш, якимось чином Трамп не лише вижив, але й зрештою процвітав після обох криз. Отже, є кілька корисних уроків:
- У період екстремальних спадів жертвуйте другорядними активами, щоб захистити своє основне портфоліо, і пам'ятайте, що кредитори зазвичай віддають перевагу частковому платежу, а не стягненню майна. Незважаючи на те, що під час рецесії 1990-х років він був глибоко в боргах, Трамп рішуче відмовився оголошувати про банкрутство. Навпаки, він зберіг оперативний контроль, активно ведучи переговори з банками про зниження їхнього боргу в обмін на частки в капіталі. Власники облігацій придбали 50% власності Taj Mahal в обмін на зниження відсоткових платежів — жорсткий компроміс, який дозволив Трампу залишитися в грі. Щоб зберегти свої основні будівлі, він продав розкішні непрофільні активи — свою яхту, авіакомпанію та частку в Plaza Hotel.
- Робіть все можливе, щоб відстрочити дії кредиторів під час ринкових крахів, щоб ви могли домовитися про кращі умови, коли ситуація покращиться. У 2008 році, коли Deutsche Bank вимагав погашення кредиту на його чиказький хмарочос, Трамп подав зустрічний позов на 3 мільярди доларів, заявивши, що фінансова криза була "форс-мажором", що активував відповідні умови договору. Цей сміливий контрхід дозволив виграти вирішальний час, що зрештою призвело до врегулювання, в ході якого банк нібито пробачив понад 270 мільйонів доларів і продовжив умови платежів. Тим часом Трамп дистанціювався від проблемних активів, вийшовши з ради директорів своєї казино-компанії, зберігаючи при цьому свій особистий бренд.
- Ніколи не прив'язуйтесь емоційно до певної бізнес-моделі; натомість будьте готові повністю переосмислити свою стратегію, коли змінюються ринкові умови. Після криз 1990-х років Трамп змінив свою бізнес-модель з девелопменту на ліцензійні угоди з низьким рівнем активів, які приносили гроші з меншим ризиком. Потім, коли казино в Атлантик-Сіті збанкрутували, він зосередився на полях для гольфу та міжнародному брендингу. А після того, як його суперечливе президентство напружило певні комерційні зв'язки, він подвоїв зусилля з володіння підприємствами, які сподобаються його прихильникам.
Нинішнє портфоліо нерухомості Трампа
Загальний обсяг об'єктів нерухомості Трампа станом на березень 2025 року включає приблизно 1,2 мільярда доларів боргу проти активів, оцінюваних у 2,3–4,8 мільярда доларів. Згідно з фінансовими звітами Trump Organization за 2024 рік, Trump National Doral Miami залишається найефективнішим об'єктом у портфоліо. Очікується, що виручка досягне 175 мільйонів доларів на рік у першому кварталі 2025 року, що на 10% більше, ніж за той самий період 2022–2023 років. Відображаючи підвищення ефективності та вищі членські внески за гольф — які зросли на 15% у січні 2025 року — операційна маржа об'єкта збільшилася до 27%.
Комерційні інтереси Трампа зазнали складніших оцінок. При середніх орендних ставках у 58 доларів за квадратний фут — нижче середнього показника по Фінансовому округу в 65 доларів — флагманська будівля за адресою 40 Wall Street у четвертому кварталі 2024 року повідомила про 71% заповнюваності, що нижче 77% у 2023 році. Це призвело до зниження чистого операційного доходу до 15,7 мільйона доларів у 2024 році, продовжуючи низхідний тренд, який відбувається в умовах адаптації офісного ринку Мангеттена до змін попиту, спричинених пандемією. У фінансових звітах Vornado за 2024 рік його 30% частка в будівлі за адресою 1290 Avenue of the Americas була оцінена в 412 мільйонів доларів, що на 7% менше, ніж у попередньому році.
Mar-a-Lago перевершив очікування, принісши 31,2 мільйона доларів доходу в 2024 році, що на 42% більше, ніж у 2020 році, завдяки подвоєним вступним внескам (з 350 000 до 700 000 доларів), встановленим наприкінці 2023 року. З операційною маржею вище 60%, цей об'єкт займає перше місце за рентабельністю інвестицій серед усіх активів.
У 2024 році ліцензійний бізнес Трампа приніс 37,8 мільйона доларів, з особливо сильними показниками від об'єктів в ОАЕ та Індії, що компенсувало розірвані угоди в Туреччині та Панамі.
Про Binaryx
Binaryx — це платформа токенізації нерухомості, яка працює згідно із законом Вайомінгу 2021 року (W.S. SF0038), перетворюючи об'єкти нерухомості на цифрові токени. Для кожного об'єкта Binaryx створює спеціальне ТОВ у Вайомінгу, яке випускає токени на блокчейні. Коли ви купуєте ці токени, ви стаєте співвласником ТОВ, яке володіє нерухомістю, з усіма правами власності, захищеними законодавством штату.
Хочете дізнатися більше про Binaryx? Ознайомтеся з цими статтями:
