Чи є нерухомість ліквідним активом? Правда про ліквідність нерухомості (і що змінюється у 2026 році)

Нерухомість створила більше сімейного капіталу, ніж майже будь-який інший клас активів. Але запитайте будь-якого власника нерухомості, якому колись терміново знадобилися гроші, і ви почуєте одну й ту саму історію: продаж займає місяці, коштує цілий статок на комісіях і зборах, і змушує вас позбутися всього активу навіть тоді, коли вам потрібна лише частина його вартості.

Отже, чи є нерухомість ліквідною інвестицією? Коротка відповідь — ні: традиційно це один із найменш ліквідних активів, які ви можете мати. Але ця відповідь стає більш нюансованою у міру того, як токенізація, часткове володіння та вторинні ринки змінюють способи входу й виходу інвесторів із позицій у нерухомості.

У 2017 році я втратив сто тисяч доларів. Не через шахрайство, не через обман — через власні емоції. Я продав машину, вклав усе в майнінг, заробив гроші й втратив майже все на одній емоційній угоді. Це був найдорожчий урок у моєму житті, і він навчив мене головному: здатність виходити з інвестиції тоді, коли це підказує логіка — а не тоді, коли дозволяє ринок, — це все.

Саме тому ліквідність нерухомості має більше значення, ніж більшість інвесторів усвідомлюють, і саме тому ми створили платформу, розроблену для вирішення цієї проблеми.

Цей матеріал чесно розкриває питання ліквідності нерухомості: що робить нерухомість неліквідною, які реальні фінансові витрати пов'язані з цією неліквідністю, як неустойки та штрафи за дострокове розірвання угоди посилюють проблему, і як виглядають сучасні альтернативи для інвесторів, які хочуть отримувати дохідність від нерухомості без пастки замороженого капіталу.

Що робить актив «ліквідним»?

Перш ніж відповісти, чи є нерухомість ліквідною, варто визначити, що ліквідність означає на практиці.

Актив вважається ліквідним, якщо його можна швидко перетворити на готівку — за ціною, близькою до ринкової, і без значних транзакційних витрат. Готівка сама по собі є найліквіднішим активом. Публічно торговані акції мають високу ліквідність — ви можете продати 50 акцій Tesla за 30 секунд і вже того ж дня отримати кошти на брокерський рахунок.

Ліквідність існує у вигляді спектра. На одному кінці — готівка та інструменти грошового ринку. Посередині — публічно торговані цінні папери, облігації та деякі товарні активи. На протилежному, неліквідному кінці — такі активи, як предмети мистецтва, частки приватного капіталу та — традиційно — нерухомість.

Три фактори визначають місце активу в цьому спектрі: наскільки швидко ви можете його продати, скільки коштує продаж, і скільки ви втрачаєте відносно ринкової вартості при продажу під тиском часу.

Чому нерухомість програє за всіма показниками ліквідності

Час на продаж. За даними Zillow, середній час продажу будинку в США становить від 47 до 62 днів від виставлення на продаж до закриття угоди — і це на найліквіднішому ринку нерухомості у світі. HomeLight повідомляє, що наприкінці 2025 року будинки в середньому перебували на ринку 64 дні до переходу під контракт, а ще 41 день потрібен для закриття угоди. На менш ліквідних міжнародних ринках терміни суттєво зростають: на Балі середній продаж вілли займає від шести місяців до року. У Чорногорії ситуація аналогічна. І це за умови, що покупець погодиться заплатити запитувану ціну — що веде безпосередньо до наступної проблеми.

Транзакційні витрати. Продаж нерухомості — дорого. За даними Bankrate, середня комісія агента з нерухомості в США становить 5,57% від ціни продажу — поділена між агентом продавця (2,82%) та агентом покупця (2,75%). Опитування Clever Real Estate 2026 року підтверджує, що загальні комісії становлять від 5% до 6%, а в деяких ринках — вище. Додайте нотаріальні збори, податки на передачу права власності, юридичні перевірки, витрати на підготовку об'єкта та маркетинг — і ви отримаєте 6–10% від вартості нерухомості, які поглинає сама угода, ще до того, як ви отримаєте хоч один долар.

Ціновий вплив під тиском. Коли вам терміново потрібні гроші, покупці це відчувають. Аналіз ринку житла Experian за 2025 рік показує, що майже кожен п'ятий лот у 2025 році мав знижку — найбільше за десятиліття. Переговори зазвичай знімають ще 5–15% від запитуваної ціни для мотивованих продавців. У сукупності з транзакційними витратами термінова угода може знищити 15–25% вартості активу. Не тому, що нерухомість стала дешевшою, а тому, що ринок повільний і продавець не має важелів впливу.

Неподільність. Мабуть, найбільш недооцінена проблема ліквідності: ви не можете продати частину традиційної нерухомості. Потрібно 10 000 доларів, а ваша квартира вартує 100 000? Ви продаєте все або нічого. Середнього варіанта немає. Порівняйте з акціями, де ви можете продати рівно стільки штук, скільки вам потрібно, і зберегти решту позиції.

Чи є нерухомість ліквідною інвестицією? Реалістична оцінка

Чесна відповідь: традиційна нерухомість є неліквідною інвестицією. Вона знаходиться у нижній частині спектра ліквідності — поруч із такими активами, як частки в приватному бізнесі, колекційне мистецтво та венчурний капітал.

Це не робить нерухомість поганою інвестицією. Саме неліквідність і створює значну частину премії за дохідність, яку отримують інвестори в нерухомість. Вам платять — через вищу дохідність, податкові переваги та потенціал зростання вартості — за прийняття складності конвертації позиції у готівку.

Проблема не в тому, що нерухомість неліквідна. Проблема в тому, що більшість інвесторів недооцінюють, у що їм обходиться ця неліквідність, — аж до того моменту, коли вони дійсно потребують виходу.

Прихована ціна неліквідності: що насправді втрачають інвестори

Розглянемо практичний приклад. Ви інвестували 50 000 доларів у нерухомість, яка генерує 8% річної орендної дохідності. Через два роки вам потрібна готівка — можливо, для бізнес-можливості, сімейної надзвичайної ситуації або просто тому, що ви хочете перебалансувати портфель.

Ось що відбувається при традиційному продажу:

Ви виставляєте нерухомість на ринок. Ваш рієлтор оцінює термін закриття угоди в три — шість місяців. Тим часом потреба у готівці зберігається. З'являється покупець, але торгується на 10% нижче запитуваної ціни. Ви погоджуєтесь, бо потребуєте грошей. Після комісії рієлтора (5,57% — національний середній показник за даними Clever Real Estate), нотаріальних і юридичних зборів (1–2%) та узгодженої знижки (10%) ви отримуєте приблизно 41 500 доларів з вашої нерухомості вартістю 50 000 доларів — стрижка на 17% лише заради доступу до власного капіталу.

Ці 17% втрат знищують два повних роки орендного доходу. Ваша ефективна дохідність за весь період утримання падає з 8% річних до нуля — або в мінус, якщо врахувати витрати на обслуговування, страхування та управління під час утримання.

Це штраф за неліквідність, і він зустрічається набагато частіше, ніж визнають більшість маркетингових матеріалів щодо нерухомості.

Збитки при достроковому виході з нерухомості: контрактна сторона витрат

Окрім ринкових витрат на неліквідність, інвестори в нерухомість стикаються з договірними штрафами, які ще більше обмежують їхню здатність виходити з угод. Неустойки є одними з найпоширеніших і найменш зрозумілих перешкод для ліквідності нерухомості.

Що таке неустойка при виході з угоди з нерухомістю?

Неустойка — це заздалегідь узгоджені фінансові санкції, записані у договори купівлі-продажу нерухомості, які застосовуються, коли одна зі сторін не виконує своїх зобов'язань — найчастіше, коли покупець відмовляється від угоди. Відповідно до правового аналізу Національного паралегального коледжу, положення про неустойку «загалом вважаються дійсними за умови, що фактичний розмір збитків важко оцінити, а сума неустойки є розумним наближенням до реальних збитків продавця».

У типовій житловій угоді неустойка означає, що у разі порушення зобов'язань покупцем продавець залишає собі завдаток як компенсацію. Сума варіюється залежно від штату та типу угоди: у Каліфорнії стандартна форма Каліфорнійської асоціації ріелторів обмежує неустойку 3% від ціни покупки. У штаті Вашингтон закон RCW 64.04.005 обмежує конфіскацію завдатку 5% від ціни покупки для стандартних житлових угод. У комерційній нерухомості та девелоперських проектах неустойки можуть бути суттєво більшими і складнішими.

Як санкції за дострокове розірвання впливають на інвесторів

Для інвесторів неустойки створюють багатосторонню проблему, яка посилює неліквідність базового активу.

Як покупець, що намагається вийти до закриття угоди: Якщо ринкові умови змінилися або ви знайшли кращу можливість після підписання договору купівлі-продажу — відступ означає втрату завдатку. На нерухомості за 200 000 доларів із завдатком 3% це 6 000 доларів збитку — не через ринкові результати, а через те, що структура контракту карає за гнучкість.

Як продавець у девелоперській або будівельній угоді: Багато договорів на нерухомість на стадії будівництва включають положення, згідно з якими забудовник може стягнути неустойку, якщо інвестор намагається вийти до завершення проєкту. Це може варіюватися від конфіскації вже сплачених внесків до додаткових штрафів. Капітал інвестора фактично заморожений до виконання графіка забудовника — що може тривати роками.

Як орендодавець за орендними зобов'язаннями: Продаж орендованої нерухомості вносить додаткову складність. Розірвання орендних договорів для продажу вільної нерухомості може спричинити неустойку перед орендарем. Продаж разом із орендарями часто означає нижчу ціну, оскільки коло покупців звужується тільки до інших інвесторів.

Чи можна оскаржити умови відшкодування збитків у суді?

Не всі неустойки витримують судову перевірку. Суди не виконуватимуть положення, що функціонують як «покарання», а не як справжня попередня оцінка збитків. Ключовий правовий стандарт у більшості юрисдикцій США вимагає: (1) фактичні збитки було важко оцінити на момент укладення договору; (2) сума неустойки є розумним наближенням до очікуваних збитків; (3) положення не задумане як покарання.

Однак оспорення неустойки в суді само по собі дорого і тривало — що додає ще один рівень витрат до і без того неліквідного виходу.

Порівняння ліквідності різних типів інвестицій у нерухомість

Не всі інвестиції в нерухомість мають однаковий профіль ліквідності. Ось реалістичне порівняння основних категорій.

Пряме право власності на нерухомість

‍Ліквідність: дуже низька. Від трьох до дванадцяти місяців на продаж. Повні транзакційні витрати 6–10%+. Неможливо продати частину.

Інвестиційні фонди нерухомості (REIT)

‍Ліквідність залежить виключно від типу REIT.

Публічно торговані REIT — високоліквідні. Вони торгуються на великих біржах, інвестори можуть купувати та продавати акції за ринковою ціною в торгові години — як звичайні акції.

Неторговані REIT — зовсім інша справа. Вони не торгуються на біржах, що робить їх неліквідними за своєю природою. Програми викупу акцій є дискреційними, не гарантованими, як правило обмежені 2–5% акцій щокварталу. Терміни блокування від трьох до восьми років є звичайною практикою. Реальні наслідки цієї неліквідності стали очевидними у 2022–2023 роках, коли великі неторговані REIT — BREIT від Blackstone та SREIT від Starwood — були змушені обмежити виведення коштів інвесторів. За даними CRE Daily, неторговані REIT з того часу обробили 56 мільярдів доларів у погашеннях, а BREIT повністю зняв обмеження на виведення лише у березні 2024 року.

Краудфандинг нерухомості

‍Ліквідність: низька до помірної. Більшість платформ мають терміни утримання від одного до п'яти років.

Токенізована нерухомість (часткове володіння)

‍Ліквідність: помірна і зростаюча. Нерухомість ділиться на цифрові токени, що представляють часткове право власності. Інвестори можуть виставляти токени на продаж на вторинних ринках платформи та продавати частини своєї позиції без повного виходу. Час транзакцій — від хвилин до 48 годин залежно від попиту. Транзакційні витрати, як правило, 2–5%, порівняно з 8–15% при традиційних продажах.

Як токенізація вирішує проблему ліквідності нерухомості

Основна інновація токенізованої нерухомості проста: візьміть нерухомість вартістю 500 000 доларів, розділіть її на 10 000 цифрових токенів по 50 доларів кожен і дозвольте інвесторам купувати та продавати ці токени незалежно. Саме такий підхід використовується на платформах на зразок Binaryx, де кожна нерухомість поділена на токени, як правило, вартістю від 30 до 50 доларів.

Ця структура вирішує всі чотири традиційних проблеми ліквідності.

Часткова реалізація. Ви маєте 200 токенів вартістю 10 000 доларів і потребуєте 2 000? Продайте 40 токенів. Утримуйте решту 160. Продовжуйте отримувати орендний дохід від залишку позиції. Це структурно неможливо з фізичною квартирою або віллою.

Швидкість виходу. На платформах із активними вторинними ринками середній час продажу токенів становить від 40 хвилин до 48 годин. Це реальні цифри з вторинного ринку Binaryx, де щомісяця беруть участь сотні інвесторів. Порівняйте з шістьма–дванадцятьма місяцями для традиційної нерухомості.

Знижені транзакційні витрати. Традиційний продаж нерухомості коштує 8–15% у сукупних комісіях, зборах, податках та знижках на переговори. Транзакції на вторинному ринку токенів на Binaryx несуть загальну вартість 5% — 2% комісія платформи плюс 3% знижка для наступного покупця.

Прозорість ціни. Кожна транзакція на ринку токенів записана та публічно доступна. Покупці й продавці можуть бачити недавню історію угод, поточні лоти та глибину ринку. Немає інформаційної асиметрії між відчайдушним продавцем і спритним покупцем.

What the Full Comparison Looks Like

Розумні стратегії управління ліквідністю нерухомості

Купуйте зі знижкою, коли інші продають під тиском. На вторинних ринках токени іноді виставляються на 3–7% нижче номінальної вартості. Проаналізуйте причину знижки. Якщо це тимчасова ситуація — ви купуєте дохідний актив нижче ринку.

Перебалансовуйте без повної ліквідації. Традиційні інвестори в пастці: тримати все або продавати все. З частковими позиціями ви можете поступово змінювати розподіл. Маєте 10 000 доларів у нерухомості з 7% дохідністю? З'явилася нова можливість із 9–10%? Продайте частину наявних токенів і перерозмістіть — за кілька годин, а не місяців.

Фіксуйте прибуток поетапно. Нерухомість на стадії будівництва завершена, а ваші токени зросли на 20%? Продайте частину, щоб зафіксувати прибуток, утримайте решту для поточної орендної дохідності та реінвестуйте звільнений капітал у наступну можливість.

Плануйте вихід до входу. Найважливіша стратегія ліквідності — найпростіша: вирішіть, як і коли ви будете виходити, перш ніж інвестувати.

Реальні обмеження ліквідності токенізованої нерухомості

Жодне рішення для ліквідності не є досконалим, і інтелектуальна чесність вимагає визнання обмежень.

Глибина вторинного ринку залежить від бази інвесторів платформи. Менші платформи матимуть тонші ринки та більш тривалі терміни продажу. Ліквідність для конкретної нерухомості може варіюватися — токени добре працюючої орендної нерухомості продаються швидко, тоді як токени нерухомості з проблемами управління або затримками виплат можуть довше перебувати на ринку.

Як точно зауважила одна з інвесторів Binaryx, Олена: «На вторинному ринку здебільшого нерухомість, яка не генерує прибутку — прибуткову люди тримають». Вона абсолютно права. Це нормальна ринкова динаміка.

Токенізована нерухомість також несе ризик платформи. Ваша ліквідність залежить від подальшої роботи платформи та цілісності її смарт-контрактів. На Binaryx ми вирішуємо це через правову структуру DAO LLC, де власники токенів мають права управління та право голосу.

Ліквідність нерухомості за країнами: де вийти найважче

Балі, Індонезія

Один із найпопулярніших ринків для інвестицій у вілли, але один із найменш ліквідних для іноземних продавців. Іноземці не можуть мати право власності на умовах фрігольду, що обмежує коло покупців. Середні терміни продажу — від шести до вісімнадцяти місяців.

Чорногорія‍

Зростаючий напрямок для європейських інвесторів у нерухомість, але з відносно тонким ринком. Розкішна прибережна нерухомість у Будві або Которі може продатися протягом трьох–шести місяців у пік сезону, але позасезонні лоти можуть стояти рік і більше.

Туреччина

Вищий обсяг ринку, ніж у Чорногорії, але волатильність валюти вносить цінову складність.

Сполучені Штати

Загалом найліквідніший великий ринок нерухомості зі стандартизованими процесами та глибокою базою покупців. Середній час перебування на ринку варіюється від 13 днів у Гранд-Рапідс, Мічиган, до 69 днів у Маямі.

Західна Європа

Помірна ліквідність із добре регульованими ринками, але високими податками на угоди.

Чи є нерухомість ліквідною? Підсумок для 2026 року

Традиційна нерухомість залишається одним із найменш ліквідних основних класів активів. Продаж займає місяці, коштує 8–25% залежно від терміновості, не може бути здійснений частково і часто передбачає договірні штрафи на зразок неустойки, що ще більше обмежує вашу гнучкість.

Але бінарне формулювання — «нерухомість неліквідна, акції ліквідні» — стає застарілим. Токенізація та платформи часткового володіння створюють середню категорію: нерухомість із помірною ліквідністю, де інвестори можуть продавати частини своїх позицій за кілька годин, а не місяців, за частку традиційних витрат на вихід.

Фундаментальна цінність нерухомості не змінилася. Нерухомість і далі генерує орендний дохід, зростає у вартості, захищає від інфляції та забезпечує переваги диверсифікації. Що змінюється — так це структурний штраф, який інвестори платять за доступ до цих переваг.

Токенізована нерухомість не потребує стати настільки ж ліквідною, як акції, щоб являти собою масштабне покращення відносно статус-кво. Вона просто повинна перестати заморожувати ваш капітал на місяці щоразу, коли вам потрібна гнучкість. Для дедалі більшої кількості інвесторів цей бар'єр уже впав.

Ознайомтеся з нерухомістю, доступною на вторинному ринку Binaryx — деякі зі знижкою. Перегляньте платформу →

Є запитання? Забронюйте безкоштовну консультацію з фінансовим консультантом Binaryx. Запланувати дзвінок →

Часті запитання про ліквідність нерухомості

Чи є нерухомість ліквідним або неліквідним активом?

‍Нерухомість класифікується як неліквідний актив. На відміну від акцій або облігацій, нерухомість не можна швидко перетворити на готівку без значних транзакційних витрат. Традиційні продажі займають від 47 до 62 днів у США і коштують 5,57% комісій плюс додаткові збори.

Що таке неустойка в договорах купівлі-продажу нерухомості?

‍Неустойка — це заздалегідь узгоджені фінансові санкції в договорах купівлі-продажу нерухомості, що застосовуються, коли одна зі сторін порушує угоду — найчастіше, коли покупець відмовляється від закриття.

Яка різниця між ліквідністю нерухомості та неустойкою?

‍Ліквідність нерухомості — це те, наскільки легко і швидко ви можете конвертувати інвестицію в нерухомість у готівку. Неустойка — окрема правова концепція — заздалегідь узгоджені фінансові санкції, записані в договори.

Чи можу я продати частину інвестиції в нерухомість, не продаючи весь об'єкт?

‍При традиційному прямому праві власності — ні. Але на платформах токенізованої нерухомості, таких як Binaryx, ви можете продати 20% своєї позиції, утримуючи решту 80% та продовжуючи отримувати орендний дохід.

Який найбільш ліквідний тип інвестицій у нерухомість?

‍Публічно торговані REIT пропонують найвищу ліквідність — акції торгуються на фондових біржах у торгові години, як звичайні акції. Для інвесторів, які хочуть пряме часткове право власності з помірною ліквідністю, платформи токенізованої нерухомості пропонують золоту середину.

Скільки часу займає продаж токенізованої нерухомості?

‍На активних платформах із налагодженими вторинними ринками середній час продажу становить від 40 хвилин до 48 годин для токенів добре працюючої нерухомості.

Чи є штрафи за дострокову реалізацію інвестицій у нерухомість?

‍При традиційній нерухомості витрати на дострокову реалізацію включають комісії рієлторів (5–6%), юридичні збори, податки на передачу права власності та можливу неустойку. Токенізована нерухомість, як правило, має нижчі витрати на вихід (2–5%) і не має договірних штрафів блокування. Неторговані REIT можуть обмежувати виведення коштів або запроваджувати штрафи за дострокове погашення.

Чи можна втратити гроші через неустойку в нерухомості?

‍Так. Якщо ви підписали договір купівлі-продажу і вирішили не закривати угоду, ви, як правило, втратите завдаток (1–5% від ціни покупки). У деяких випадках, якщо договір це дозволяє, продавець може переслідувати реальні збитки понад завдаток. Комерційні договори нерідко містять ще вищі положення про неустойку. Завжди вивчайте ці пункти з юристом перед підписанням.