Інвестуєте в нерухомість на Балі? Не потрапте в ці шість пасток

Балі може виглядати як рай у глянцевих брошурах або з вікна п’ятизіркового курорту, але щойно ви занурюєтесь у світ бізнесу та інвестицій в нерухомість, казка швидко втрачає свій блиск. Не зрозумійте мене неправильно: тут не гірше, ніж в інших місцях, але уявлення про легкий і швидкий прибуток на Балі — переважно міф. Особливо це стосується нерухомості, де швидкі гроші — радше виняток, ніж правило.

Я зараз не про основи індонезійського законодавства щодо нерухомості. Кожен серйозний інвестор або вже знає їх, або швидко розбереться. Обмеження на володіння нерухомістю для іноземців давно відомі, і якщо ви плануєте покупку, то вже приймаєте ці правила (а якщо ні, ось стаття для вас). Але справжня проблема криється в менш очевидних підводних каменях — помилках, які не прописані в жодному законодавстві. Тож давайте розберемося, які пастки найчастіше чекають на інвесторів на Балі, і як їх уникнути.

Інвестиції без плану

Вкладати гроші без чіткого інвестиційного плану — це як грати в карти, не знаючи правил. Можна спробувати, і так, є невеликий шанс виграти, якщо вам пощастить, але значно ймовірніше, що ви програєте. А в нерухомості цей програш може стати дуже дорогим. Інвестиційний план — це відповідь на запитання: «Як саме я збираюся отримувати прибуток?» Чим конкретніша ця відповідь, тим краще. Без неї ви просто блукаєте в темряві, сподіваючись на удачу, але ризикуючи втратити реальні гроші.

Хороший інвестиційний план не має бути універсальним; навпаки, чим більше він враховує вашу конкретну ситуацію, тим краще. Наприклад, ви цікавитесь нерухомістю на Балі. Уявіть, що ваш місцевий знайомий розповів вам про район, де наступного року з’явиться нова дорога й комунікації. Це цінна інформація, адже зараз там ще дешево. Або, можливо, ви помітили, що в певні райони почали активно переїжджати віддалені працівники, створюючи попит на робочі простори. Ви могли б інвестувати в стильне кафе, де вони могли б працювати й відпочивати, отримуючи свою частку цього ринку. Або навіть піти далі, організувавши оренду переговорних кімнат чи зон для тиші. Усі ці ідеї надають вашим інвестиціям чіткої мети та конкретного вектору прибутковості, що критично важливо для успіху.

Переоцінка потенціалу ринку Балі

Ринок нерухомості на Балі може здаватися золотою жилою, з дохідністю, що перевершує багато інших ринків. Але важливо залишатися реалістом — це не ринок розвинених країн, де тренди стабільні й передбачувані. На Балі правила інші, і ситуація може змінитися миттєво. Згадайте локдауни під час COVID-19: індонезійський уряд закрив Балі буквально за одну ніч, і ринок завмер. Прибутки зникли, а об’єкти, які ще недавно здавалися вигідними інвестиціями, перетворилися на збиткові активи. Чим довше ринок залишається «гарячим», тим більше ризику його перегріву, і тим важливіше знизити свої очікування.

Щоб пристосуватися до такої реальності, зосередьтеся на гнучких і короткострокових стратегіях. Обирайте об’єкти, які легко адаптуються — наприклад, ті, що підходять як для короткострокової, так і для довгострокової оренди. Це дає змогу змінювати підхід залежно від ситуації. Інший варіант — універсальні об’єкти, які можуть бути цікавими для різних орендарів. Наприклад, апартаменти в центральних районах, які підходять для цифрових кочівників, туристів або навіть місцевих жителів у разі змін на ринку. Такі об’єкти створюють своєрідну «подушку безпеки» від різких коливань ринку й забезпечують стабільність ваших інвестицій незалежно від трендів.

Ігнорування сезонності туристичного бізнесу на Балі

Тропічний клімат на Балі цілий рік може створювати враження стабільного бізнесу, а заповнюваність житла тримається на рівні 70–90%. Але навіть тут туристичні потоки мають свій ритм. У високий сезон (липень-серпень та грудень-січень) кількість гостей різко зростає, а в низький сезон, з лютого по квітень, стає значно тихіше. Якщо ви до цього не готові, ваш дохід від оренди може значно скоротитися.

Щоб зберегти прибутковість у низький сезон, внесіть кілька змін. Скидки можуть залучити економних мандрівників або віддалених працівників, які шукають вигідні умови для тривалого проживання. Додайте цінності — наприклад, запропонуйте безкоштовний сніданок, екскурсії островом або знижки на довгострокову оренду. Використовуйте соціальні мережі, щоб привернути увагу тих, хто цінує спокійний відпочинок у міжсезоння. Співпрацюйте з місцевим бізнесом, створюючи пакети послуг, наприклад, абонементи на фітнес або йога-ретрити. Такі пропозиції покращують досвід гостей і допомагають вашій нерухомості залишатися затребуваною протягом усього року.

Недооцінка особливостей догляду за нерухомістю на Балі

Тропічна краса Балі має свою ціну: місцевий клімат непростий для будівель. Висока вологість, солоне повітря та палюче сонце прискорюють зношення матеріалів. Дерево швидко гниє, метал іржавіє, а солоний вітер пошкоджує фарбу й поверхні. Регулярне обслуговування та використання якісних матеріалів, стійких до кліматичних умов, мають тут вирішальне значення. Без цього ви зіткнетеся з частими ремонтами, а ваша нерухомість старітиме швидше, ніж ви очікували. Закладіть бюджет на постійне обслуговування та використовуйте матеріали, розроблені для боротьби з унікальними умовами Балі, — і ваша нерухомість (а також гості) це оцінять.

Щоб захистити свої інвестиції в такому складному середовищі, обирайте об’єкти, побудовані з матеріалів і за дизайном, що витримують суворий клімат острова. Переконайтеся, що в будівлі є якісна гідроізоляція та дренажна система — ключові захисти від сильних дощів і високого рівня ґрунтових вод, які можуть пошкодити фундамент. Зверніться до експертів щодо матеріалів: наприклад, автоклавний газобетон (AAC) краще справляється з вологою, ніж стандартні бетонні блоки. Деякі види обробленого бамбука також можуть забезпечити довговічність. Щоб детальніше дізнатися про ці стратегії будівництва та догляду за нерухомістю, перегляньте нашу статтю про забезпечення якості при будівництві на Балі — ви дізнаєтесь, як вибрати надійний об’єкт або збудувати його самостійно.

Недооцінка проблем з орендарями

Знайти правильних орендарів — ключ до стабільного доходу від оренди. Якщо орендарі часто змінюються, це порушує грошовий потік і підвищує витрати. А найгірший сценарій? Орендар перестає платити й затягує вас у тривалий і дорогий процес виселення. Подібні історії ми чули про США чи Іспанію, але без ретельної перевірки вони цілком можуть стати реальністю і на Балі.

Надійний процес відбору орендарів — ваш найкращий захист. Перевіряйте їхню кредитну історію, робіть запити на довідки та зв’язуйтеся з попередніми орендодавцями. Не покладайтеся лише на слова — переконайтеся, що у них стабільний дохід і хороша репутація. Важливо також укласти чіткий і юридично грамотний договір оренди, який визначить умови оплати та догляду за майном. А після заселення намагайтеся утримати хороших орендарів: будьте уважними до їхніх запитів і швидко вирішуйте проблеми. Орендарі, які почуваються цінними, з більшою ймовірністю залишаться надовго, що в довгостроковій перспективі заощадить вам і час, і гроші.

Відсутність чіткої онлайн-присутності

У цифрову епоху або ви є онлайн, або про вас ніхто не дізнається. У вас може бути найкраща нерухомість на Балі, але який у цьому сенс, якщо ніхто про неї не знає? Поганий маркетинг і нудні оголошення не допоможуть вам виділитися. Щоб привернути увагу потенційних орендарів, вам потрібна сильна онлайн-присутність, яка покаже, чому саме вашу нерухомість варто обрати.

Почніть із якісного візуального контенту. Робіть гарні фото й короткі відео для Instagram, використовуючи хештеги, щоб охопити ширшу аудиторію. Заохочуйте гостей залишати позитивні відгуки, і не забудьте взаємодіяти з ними — відповідайте на коментарі та повідомлення, показуючи, що вам не байдуже. Не ігноруйте місцеві групи у Facebook — вони справжній скарб для туристів, які шукають житло на Балі. Чим помітнішою та доступнішою ваша нерухомість буде онлайн, тим більше шансів на стабільну оренду й прибутковість.

Забудьте про складнощі — інвестуйте з Binaryx

Якщо керування всіма цими деталями здається виснажливим, Binaryx пропонує простіший шлях. Наша платформа об’єднує міжнародні можливості в сфері нерухомості в одному місці, дозволяючи інвестувати без зайвих турбот. Від орендної вілли на Балі до новобудов у Чорногорії чи апартаментів у Туреччині — Binaryx дає доступ до проєктів із високим потенціалом зростання, забезпечуючи прозорість і безпеку завдяки технології блокчейн.

Як це працює: ми токенізуємо кожен об’єкт, розділяючи його на цифрові частки, які можна придбати всього за $50 за одиницю. Наприклад, візьмемо віллу на Балі вартістю $195,000. Наша команда оцінює її ринкову вартість, створює компанію з обмеженою відповідальністю (LLC) для володіння об’єктом і випускає цифрові токени, що представляють частки в цій компанії. Умні контракти автоматизують розподіл доходів, тож ви отримуватимете орендні платежі, не докладаючи жодних зусиль. А якщо захочете продати свою частку, вторинний ринок забезпечить швидкий вихід — на відміну від традиційної нерухомості.

З Binaryx ви не просто інвестуєте — ви стаєте співвласником нерухомості, отримуючи всі переваги без зайвих клопотів. Інвестиції в нерухомість стали простішими й доступнішими, усе на одній платформі.