Balance Villas Uluwatu : 36,67 % de TRA en construction

Investir dans une villa Uluwatu en construction combine ticket accessible, rendement élevé et revenus locatifs durables. Bali a détrôné les Maldives et Phuket comme destination insulaire n°1 d'Asie-Pacifique aux DestinAsia 2025 Readers' Choice Awards. Ray Dalio (Bridgewater, 90 milliards $) a rencontré le président Prabowo Subianto au sujet du fonds souverain Danantara (500 milliards $).

C'est le moment idéal pour vous présenter les Balance Villas. Binaryx va tokeniser deux villas de luxe d'une valeur de 380 000 $ chacune à Uluwatu. Elles font partie d'un développement en bord de falaise signé Indo Proyek Sukses (six villas et 24 appartements au total). Il reste environ 6 mois avant l'achèvement (juillet 2025). Les investisseurs peuvent viser jusqu'à 36,67 % de TRA pendant la construction et jusqu'à 15,46 % de TRA locatif après livraison.

Le nom "Balance" reflète l'intégration des quatre éléments naturels : eau, air, terre, soleil. Chaque villa offre 165 m² sur trois niveaux et un terrain de 160 m², avec piscine privée et terrasse sur le toit. La qualité de construction inclut une garantie structurelle de 10 ans, soit le double de l'exigence balinaise habituelle.

Points forts de l'investissement villa Uluwatu

• Jusqu'à 36,67 % de TRA pendant la construction. Phase 1 vise 22,6 % de ROI de construction (soit 36,67 % de TRA), avec des jetons dès 34,95 $.
• Jusqu'à 15,45 % de TRA locatif après livraison. Tarif journalier estimé prudemment à 250 $ (4 500 $/mois) pour 165 m² de luxe.
• Rendement total de 70,49 % sur 4 ans. Un investissement de 5 000 $ en Phase 1 peut atteindre 8 524,42 $ (ROI et locatif cumulés).
• Bail de près de 80 ans. Titre Hak Sewa Bangunan d'environ 80 ans pour les deux villas, exceptionnel pour des investisseurs étrangers à Bali.
• Emplacement à croissance prouvée. À Uluwatu, des villas de seulement 66 m² se vendent déjà autour de 250 000 $ (environ 4 425 $/m²), tout en restant plus abordables que Canggu.
• Qualité de construction supérieure. Garantie structurelle de 10 ans (double du standard balinais) et finitions sur 5 ans, ce qui fait économiser 3 à 5 % par an en maintenance.
• Concept "Balance" unique. À la pointe sud de Bali, complexe entouré d'une forêt protégée par le gouvernement, intégrant les quatre éléments naturels.

Composition du complexe Balance

Pourquoi l'appeler "Balance" ? Au bord de Bukit ("falaise blanche" en indonésien), entouré de forêt luxuriante, vous ressentez l'harmonie des quatre éléments : eaux en contrebas, brise constante, terre solide, soleil au-dessus. Une atmosphère qui rappelle "Avatar : le dernier maître de l'air".

Le complexe Balance réunit six villas de luxe à trois étages et 24 appartements. Nous tokenisons deux villas. Elles épousent les contours du terrain : une rangée est plus haute que l'autre, ce qui garantit des vues dégagées pour tous. Trois côtés de chaque villa disposent de vastes façades vitrées. Le quatrième mur reste plein pour assurer une intimité absolue entre voisins.

À l'extérieur, les frontières se dissolvent. Chaque terrain de 160 m² comprend une piscine privée de 16 m² intégrée dans un deck en bois. Le promoteur vise à créer de véritables espaces jardins, avec une végétation stratégiquement placée. Cet aménagement paysager soigné connecte chaque maison à la forêt environnante, une zone tampon verte qui ne pourra jamais être aménagée.

Les deux villas tokenisées se trouvent à gauche du plan, marquées par des contours verts. La zone derrière sera plantée de verdure, avec les appartements et le bureau du promoteur au-delà.

À l'intérieur des Balance Villas

Chaque Balance Villa offre 165 m² sur trois niveaux, plus une piscine privée de 16 m² et une terrasse sur le toit de 30 m².

Le premier étage sert de centre de vie sociale, avec un design à concept ouvert. Il connecte le salon, la cuisine et l'espace repas au deck de piscine extérieur. Les matériaux naturels dominent : murs d'accent en pierre, sols différenciés par usage, mobilier en teck A15 ou en bois d'acajou. Contrairement au mobilier balinais typique fait de bois fraîchement coupé (qui peut se fissurer en un an), ces pièces proviennent de bois javanais avec un taux d'humidité optimal (15 %).

Le deuxième étage comprend trois suites privées, chacune conçue comme un sanctuaire : lits plateforme en bois, décor organique, panneaux de verre ouvrant sur des balcons privés.

Chaque chambre dispose de sa propre salle de bain. La chambre principale offre une baignoire spacieuse, dans une ambiance digne d'un spa.

Chaque villa est couronnée d'une terrasse de 30 m² sur le toit, avec des éléments Yin-Yang qui renforcent la philosophie de l'équilibre. Cet espace partiellement couvert comprend zones lounge, table à manger extérieure et bar intégré, avec vue sur la forêt et les falaises.

Sur la falaise d'Uluwatu, dans la péninsule de Bukit

Le complexe Balance se trouve dans un quartier calme près de la falaise blanche, accessible par une seule route privée. L'environnement restera intact car le terrain forestier est sous protection gouvernementale. C'est l'avant-poste le plus méridional de la zone d'Uluwatu, sur la péninsule de Bukit.

Malgré cet emplacement privé, le complexe reste très proche des commodités :

• 3 à 4 minutes des plus belles plages de Bali
• 7 minutes de Savaya, le beach club le plus populaire de Bali
• 10 minutes de Jalan Labuan Sait, une rue animée remplie de restaurants et de boutiques

Le tourisme à Uluwatu continue de prospérer. Le temple emblématique a dépassé 1,2 million de visiteurs en 2024 (+12 % sur un an). Cette croissance se traduit directement par un taux d'occupation locatif élevé en période de pointe.

Uluwatu est passé d'une humble enclave de surf à une destination très recherchée. Les valeurs immobilières suivent une trajectoire ascendante constante. À titre de comparaison, la villa moyenne dans cette zone (66 m² seulement) se vend environ 250 000 $, soit 4 425,53 $ par mètre carré. Malgré cette appréciation, Uluwatu reste nettement plus abordable que Canggu.

L'infrastructure se développe : travaux routiers (80 milliards IDR, environ 5 millions $) et cinq nouvelles voies d'accès prévues pour les zones touristiques.

Pourquoi Uluwatu séduit les investisseurs français

La diaspora française à Bali s'est consolidée ces dernières années, en particulier dans le sud de l'île. Le Consulat général de France à Jakarta recense plusieurs milliers de Français inscrits pour l'Indonésie, avec une forte concentration sur Bali (Canggu, Uluwatu, Ubud). Cette communauté alimente une demande locative continue et soutient un écosystème local : écoles internationales, coworking, services bilingues.

Pour acquérir à Uluwatu, deux structures compatibles avec le droit indonésien existent. Le Hak Pakai (droit d'usage) permet à un étranger résident de détenir un bien résidentiel pendant 80 ans. Le Hak Sewa Bangunan (bail) est plus courant pour les non-résidents. C'est la structure utilisée pour les Balance Villas. Elle évite la création d'une PT PMA, réservée aux biens commerciaux.

Spécificité française, fiscalité des loyers. La convention fiscale franco-indonésienne de 1979 évite la double imposition. Les loyers sont imposés en Indonésie (10 % forfaitaire sur le loyer brut pour les non-résidents). Ils sont ensuite reportés en France avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. Le traitement fiscal précis dépend toutefois du wrapper choisi (LMNP, revenu foncier, BIC) et de votre situation. Consultez un fiscaliste spécialisé avant toute décision.

À propos du promoteur Indo Proyek Sukses

Indo Proyek Sukses est un promoteur avec six ans d'expérience à Bali. L'entreprise a commencé comme une petite équipe du Kirghizistan, spécialisée dans les finitions. Devenus premiers spécialistes des finitions de l'île, ils ont formé des travailleurs indonésiens locaux à leurs techniques.

Aujourd'hui, Indo Proyek Sukses gère l'ensemble du cycle en interne. Leur parcours leur donne un avantage en contrôle qualité, un domaine où beaucoup de promoteurs balinais rencontrent des difficultés. Garantie : 10 ans pour les éléments structurels (double du standard balinais) et 5 ans pour les finitions (contre 1 an habituellement).

Qualité de construction villa Bali

Indo Proyek Sukses applique des normes de construction strictes :

• Les colonnes utilisent de l'acier d'armature robuste de 16 à 19 mm de diamètre pour une intégrité structurelle exceptionnelle.
• Pour une stabilité accrue, les dalles de plancher et les murs intérieurs comportent de l'acier d'armature de 13 à 14 mm de diamètre.
• Un système d'étanchéité complet à trois niveaux protège les bâtiments du climat tropical de Bali.
• La construction murale innovante comprend des cavités d'air de 10 cm qui régulent naturellement la température et l'humidité, ce qui réduit la consommation d'énergie.

La garantie structurelle de 10 ans double l'exigence balinaise habituelle. Les finitions intérieures sont couvertes 5 ans, contre 1 an standard.

Dans les propriétés balinaises typiques, les réparations esthétiques peuvent consommer 5 à 8 % du rendement locatif annuel. Les investisseurs Balance Villa peuvent économiser 3 à 5 % par an sur ces coûts, soit 15 à 25 % du rendement annuel cumulé sur 5 ans. Plus de détails dans notre article sur la qualité de construction à Bali.

Avancement de la construction

La construction du complexe Balance a débuté en février 2024. Elle progresse régulièrement vers son achèvement prévu en octobre 2025. Tous les travaux restent dans les temps.

En juillet 2025 :

• La préparation des plafonds est en cours de finalisation, l'installation est presque terminée dans toutes les unités.
• La livraison des carrelages est arrivée, la pose commence sur les terrasses et dans les salles de bain.
• L'aménagement paysager du toit a débuté le 25 juin : les espaces seront luxuriants et verdoyants.
• Les systèmes de services publics sont déjà installés dans presque toutes les zones.

L'étape finale (juillet à octobre) se concentrera sur l'ameublement, la décoration et l'aménagement paysager extérieur.

Détails de l'investissement villa Uluwatu

Deux villas Balance similaires seront tokenisées. La vente de la première commence le 20 mars, la seconde une semaine plus tard. Nous visons à lever 380 000 $ par villa pendant la construction. Le prix de location est estimé prudemment à 250 $/jour (4 500 $/mois).

Titre de bail (Hak Sewa Bangunan)

Le projet Bali Balance est sécurisé sous un accord de bail de 28 ans :

• Date de début : 21 mars 2025
• Date de fin : 3 novembre 2053
• Droits de prolongation : 30 + 20 ans supplémentaires

C'est l'arrangement le plus courant et le plus favorable aux investisseurs étrangers à Bali, français inclus. Le Hak Sewa offre des droits d'utilisation du terrain à long terme et la propriété de la villa pendant le bail (près de 80 ans ici). À la fin du terme, l'accord peut être prolongé.

Découvrez les différences entre le bail et la pleine propriété dans notre article sur les droits de propriété indonésiens.

Tarification dynamique des jetons

Binaryx utilise une tarification dynamique qui récompense les premiers investisseurs. La levée suit une approche en deux phases. Chaque jeton représente une part de propriété fractionnée, avec des prix qui augmentent progressivement à chaque achat.

Métriques d'investissement de la Phase 1

La phase 1 démarre le 20 mars avec un objectif de lever 130 142 $, soit 34 % de la valeur totale de la villa (380 000 $).

• Prix initial du jeton : 34,95 $
• Prix final du jeton : 37,03 $
• Fourchette de ROI de construction : 22,6 % vers 15,73 % (décroissant à mesure que les prix augmentent)
• Fourchette de TRA locatif futur : 15,45 % vers 14,58 % (également lié au prix d'entrée)

Un investisseur entrant à 34,95 $ verrait un ROI de 22,6 % pendant la construction, plus 15,45 % de rendement locatif annuel après livraison.

Métriques d'investissement de la Phase 2

La phase 2 commence immédiatement après la fin de la première.

• Prix de départ du jeton : 38,14 $
• Prix final du jeton : 39,73 $
• Fourchette de ROI de construction : 12,36 % vers 7,84 %
• Fourchette de TRA locatif futur : 14,16 % vers 13,59 %

Étude de cas : rendement sur 4 ans d'un investissement de 5 000 $

Voici le résultat projeté pour un investissement de 5 000 $ au prix moyen de chaque phase.

Phase 1, 5 000 $ investis à un prix moyen de jeton de 35,99 $, sur quatre ans :

Phase 2, 5 000 $ investis à un prix moyen de jeton de 38,94 $, sur quatre ans :

Préparation de la vente

La préparation de la vente est importante pour maximiser vos profits. Quelques conseils avant le lancement :

• Vous pouvez recharger votre portefeuille en USDT (Polygon ou Tron). Si vous avez besoin d'aide pour la recharge, utilisez notre guide de recharge ou contactez le département commercial sur Telegram @sales_binaryx.
• Définissez un rappel sur votre smartphone pour 17h50 UTC/GMT, le 20 mars.
• Ouvrez la plateforme Binaryx et sélectionnez "Construction" dans le menu principal.
• Attendez la fin du compte à rebours, rafraîchissez la page, et vous verrez le bouton "Invest".

Début de la première vente : 20 mars, jeudi, 18h00 UTC/GMT

Questions fréquentes sur l'investissement villa Uluwatu

Un investisseur français peut-il acheter une villa Balance à Uluwatu sans créer de société en Indonésie ?

Oui. Le mécanisme de bail Hak Sewa Bangunan permet à un Français de détenir une part fractionnée via les jetons Binaryx, sans créer de PT PMA. La structure juridique est portée par la LLC du Wyoming qui détient le bail auprès du propriétaire foncier indonésien.

Comment sont imposés les revenus locatifs pour un résident fiscal français ?

Les loyers sont d'abord taxés en Indonésie (10 % forfaitaire sur le loyer brut pour les non-résidents). Au titre de la convention franco-indonésienne de 1979, ces revenus sont déclarés en France avec un crédit d'impôt équivalent. Le traitement exact (revenu foncier, BIC, LMNP) dépend de votre situation. Consultez un fiscaliste spécialisé avant d'investir.

Que se passe-t-il à la fin du bail de 80 ans ?

Le bail initial est de 28 ans (jusqu'au 3 novembre 2053), avec des droits de prolongation contractuels de 30 puis 20 ans, soit près de 80 ans au total. À l'échéance finale, le terrain revient au propriétaire indonésien sauf renouvellement. Cet horizon dépasse largement la durée de détention typique d'un actif immobilier.

Quelle est la différence entre le ROI de construction de 22,6 % et le TRA de 36,67 % ?

Le ROI de construction (22,6 % en Phase 1) est le gain total entre l'achat et la fin de la construction (6 mois environ). Le TRA (taux de rendement annualisé) ramène ce gain sur 12 mois pour comparer avec d'autres placements. 22,6 % sur 6 mois équivaut donc à environ 36,67 % annualisé, mesure comparable au TRI utilisé pour les SCPI.

Quels sont les principaux risques d'un investissement en construction à Bali ?

Les risques principaux : retard de livraison (mitigée par un avancement à 80 % en juillet 2025), change USD/EUR sur les revenus rapatriés, évolution réglementaire locale, surcapacité locative. Le rendement projeté de 15,45 % n'est pas garanti. Aucun rendement immobilier ne peut être garanti contractuellement.

Combien faut-il investir au minimum pour participer ?

Le ticket d'entrée minimum correspond au prix d'un jeton, soit 34,95 $ en Phase 1. Cela rend l'investissement villa Uluwatu accessible même avec quelques centaines d'euros, contre 250 000 $ minimum pour un achat direct d'une villa beaucoup plus petite.

À propos de la plateforme Binaryx

Binaryx est une plateforme de tokenisation immobilière qui opère sous la loi du Wyoming de 2021 (W.S. SF0038). Pour chaque bien, Binaryx crée une LLC dédiée dans le Wyoming, qui émet des jetons sur la blockchain. En achetant ces jetons, vous devenez copropriétaire de la LLC qui possède le bien, avec tous les droits de propriété protégés par la loi de l'État.

Pour en savoir plus sur la protection des investisseurs :

• Guide juridique Binaryx : comment la plateforme assure la protection des investisseurs ?
• Que faire si Binaryx disparaît : le sort de vos jetons et plan d'action