Як стати рантьє: ваш посібник з прибуткових інвестицій в орендну нерухомість

Інвестування може здатися навігацією в лабіринті, але якщо ви шукаєте стратегію, яка витримає випробування часом, оренда нерухомості може бути просто вашим золотим квитком. Здивований? Хоча акції часто крадуть увагу, довгострокові інвестиції в оренду тихо перевершують стабільний грошовий потік, розумне використання важелів та вражаючі податкові пільги. У цій статті я розповім вам, чому придбання нерухомості в оренду може бути найрозумнішим кроком, який ви коли-небудь робите своїми грошима.

Які переваги інвестування в оренду нерухомості?

Коли я вперше наважився у світ нерухомості, мене привабив відчутний, надійний пасивний потік доходу, на який я міг розраховувати щомісяця. На відміну від абстрактних прибутків фондового ринку, дохід від оренди був тим, що я міг побачити та використати негайно. На ринку нерухомості з солідними ставками капіталізації 8-10% володіння нерухомістю в розмірі 100 000 доларів США може приносити від 8 000 до 10 000 доларів щорічно, перевершивши прибутковість більшості дивідендних акцій або облігацій. Зрештою, цей стабільний грошовий потік надав мені фінансову гнучкість і дозволив мені реінвестувати, покривати витрати та насолоджуватися стабільним способом життя.

Але справжня магія орендної нерухомості полягає в заставній силі. Коли я вперше дізнався про залучення боргу за допомогою недорогих іпотечних кредитів з фіксованою ставкою, це було схоже на відкриття прихованого чит-коду в інвестуванні. Встановивши лише 25% від ціни нерухомості, ви можете контролювати актив, оцінений на повну його вартість, а не лише ваші початкові інвестиції. Щорічне зростання нерухомості на 3% може призвести до 12% прибутку від ваших фактичних вкладених грошей завдяки потужності важеля. Хоча іпотека не є безкоштовною - за винятком рідкісних ділянок, як у США після COVID, коли ставки були близько 0% - вони майже завжди пропонують кращу угоду, ніж покупка власними готівками. Чим більше нерухомості ви володієте, тим ефективнішою стає ця стратегія, оскільки ваша застава зростає.

Нарешті, податкові пільги, пов'язані з орендою нерухомості, є глазур'ю на торті. На відміну від інших інвестицій, орендна нерухомість пропонує значні відрахування на такі витрати, як податки на нерухомість, страхування та іпотечні платежі. Але справжня зміна гри - це амортизація. Незважаючи на те, що нерухомість зазвичай оцінюється з часом, звичайні податкові інспекції дозволяють інвесторам амортизувати вартість свого майна протягом тривалого періоду часу та зменшити оподатковуваний прибуток. Це означає, що в багатьох випадках ви можете значно знизити податкове зобов'язання з доходу від оренди, ще більше підвищивши загальну прибутковість.

Як вибрати правильну оренду нерухомості в найкращому місці?

Вибір правильної орендованої нерухомості у чудовому місці є важливим кроком, який може зробити або порушити ваш інвестиційний успіх. Вибраний вами тип нерухомості - будь то будинок для однієї сім'ї, квартира чи оренда для відпустки - значно вплине на ваш підхід до управління, потенціал доходу та відносини орендарів. Наприклад, односімейними будинками легше керувати, оскільки орендарі часто самі беруть на себе незначні завдання з технічного обслуговування, розглядаючи майно як власне. Навпаки, оренда для відпустки вимагає більш практичного управління через частий оборот орендарів, але вони можуть запропонувати значно більший грошовий потік.

Коли я вперше почав, я швидко дізнався, що тип власності та місце розташування нероздільні. Навіть ідеальна нерухомість не працюватиме добре в поганому місці. Розташування є життєвою силою інвестування в нерухомість, диктуючи все, від попиту на оренду до оцінки нерухомості. Вибираючи місце розташування, враховуйте такі фактори, як місцеві ринки праці, шкільні округи, рівень злочинності та близькість до таких зручностей, як громадський транспорт, магазини та парки.

Наприклад, будинок для однієї сім'ї в процвітаючому районі з низькою злочинністю з хорошими школами та легким доступом до транспорту, ймовірно, залучить довгострокових орендарів, готових платити преміальну оренду. Апартаменти, ідеальні для тих, хто має зайнятий спосіб життя, повинні пропонувати зручний доступ до транспорту та бути поруч із закладами відпочинку та розваг. З іншого боку, оренда для відпочинку процвітає, якщо розташована поблизу природних пам'яток або туристичних місць.

Які юридичні структури слід враховувати для інвестицій в оренду нерухомості?

Структура, яку ви виберете, суттєво вплине на вашу відповідальність, податки та гнучкість управління. Поширені варіанти включають ФОП, товариство, товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ), траст та корпорацію.

Хоча ваше остаточне рішення залежить від вашої конкретної юрисдикції та особистих обставин, ТОВ часто виявляється найкращим варіантом у більшості випадків. Ось деякі ключові переваги використання ТОВ для утримання орендованої нерухомості:

• Захист активів: Захистіть свої активи від будь-яких юридичних претензій, що виникають у зв'язку з орендним бізнесом. Якщо орендар подає до суду на ТОВ, під загрозою піддаються лише активи ТОВ, а не ваш особистий банківський рахунок чи інші об'єкти нерухомості.
• Анонімність: У багатьох юрисдикціях ТОВ, а не ви, вказано на майнові права, фінансові контракти та договори оренди, пропонуючи рівень конфіденційності.
• Гнучкі варіанти оподаткування: Виберіть, як оподатковується ваше ТОВ - як ФОП, партнерство чи корпорація - залежно від того, що найкраще відповідає вашому фінансовому становищу.
• Ізоляція ризиків: Якщо ви володієте кількома об'єктами нерухомості, створення окремих ТОВ для кожного з них може додатково ізолювати ризик. Це гарантує, що якщо одне майно стикається з юридичними проблемами, інші залишаються захищеними.

Крім того, ТОВ спрощують процес передачі права власності, будь то протягом вашого життя, або як частина плану нерухомості поколінь. Зберігаючи всю свою нерухомість під єдиною парасолькою ТОВ, ви можете легко передати весь суб'єкт господарювання в траст без клопоту переоформлення кожного окремого майна. Ви також можете розділити ТОВ на фракції для продажу або включити своїх дітей в якості співвласників. З цих причин ТОВ часто є найбільш стратегічним та ефективним вибором для утримання орендованої нерухомості, пропонуючи поєднання захисту, гнучкості та душевного спокою, якому мало хто з інших структур може відповідати.

Як ви можете фінансувати інвестиції в оренду нерухомості?

Найстаріший, перевірений часом і найпопулярніший спосіб фінансування покупки орендованої нерухомості - це кредит. Підготуйте свій кредитний бал! Звичайні банківські кредити зазвичай вимагають 15-25% початкового внеску, що робить їх надійним варіантом для багатьох інвесторів. Кредити на жорсткі гроші, які пропонують швидше схвалення, але більш високі процентні ставки, чудово підходять для короткострокових потреб, особливо коли вам потрібні кошти на ремонт. Найкращий варіант, однак, це якщо у вас вже є певний капітал нерухомості. У цьому випадку ви можете використовувати іпотечний кредит для фінансування додаткового майна - це стратегія, яку більшість заможних інвесторів нерухомості використовували для побудови своїх імперій.

Синдикація нерухомості набув популярності як інноваційний спосіб об'єднання ресурсів з іншими інвесторами та придбання нерухомості. Синдикації чудово підходять, якщо у вас обмежений бюджет або ви хочете диверсифікувати, але вони мають власний набір проблем. Навіть з цими альтернативами багато інвесторів все ще покладаються на добре структуровану іпотеку як основу успішного портфеля нерухомості. Завдяки конкурентоспроможним процентним ставкам іпотека дозволяє вашій орендованій нерухомості почати приносити дохід майже негайно, допомагаючи покрити борг і отримати прибуток.

Як ви максимізуєте прибуток від орендованої нерухомості?

Після того, як ви володієте нерухомістю, вашим наступним завданням є виділення його, балансуючи доступність та вартість. Щоб ваші квартири були зайняті, а орендарі задоволені, вам потрібно встановити ціну оренди, яка є справедливою порівняно з аналогічною нерухомістю на ринку, але все ще більш привабливою, ніж конкуренція. Досягніть цього, створивши переконливий опис нерухомості та використовуючи високоякісні фотографії, які демонструють найкращі характеристики вашого майна. Експериментуйте з різним освітленням, кутами та часом доби, щоб зробити зображення, які виділять ваш об'єкт та приваблюють потенційних орендарів.

Крім цін та презентації, фактичні косметичні оновлення мають вирішальне значення для підтримки привабливості вашого майна. Прості вдосконалення, такі як свіжа фарба, сучасна техніка та доглянуті місця загального користування, можуть значно підвищити привабливість вашої нерухомості. Розглянемо невеликі оновлення, які додають реальну вартість, наприклад, енергоефективні вікна або пральні, що може виправдати вищу оренду. Крім того, уважно стежте за експлуатаційними витратами та знаходьте способи їх зменшити, не жертвуючи якістю. Це може включати переговори про кращі тарифи з постачальниками послуг або інвестування в довговічні матеріали, які вимагають меншого обслуговування з часом. Зрештою, мета полягає в тому, щоб знайти солодке місце, де ваша орендна плата ідеально відповідає вартості вашої пропозиції, даючи зрозуміти орендарям, що ваша нерухомість є найкращим вибором на ринку.

Скільки часу потрібно для управління орендованою нерухомістю?

Для однієї або двох оренд розраховуйте витрачати кілька годин щомісяця на вирішення питань орендарів, обслуговування та управління орендою. В середньому вам знадобиться близько 4 годин на місяць на нерухомість, що складає приблизно 48 годин на рік. У міру зростання вашого портфоліо зростають вимоги до вашого часу, що ускладнює самоуправління. Якщо ви виявите, що ви занадто худі, просто найміть менеджера нерухомості. Хоча це збільшує ваші операційні витрати, врешті-решт ви купуєте додатковий час, найцінніший ресурс, який ви можете витратити на інші інвестиції або особисті пріоритети.

Фраціональне інвестування в оренду нерухомості з невеликим бюджетом

Якщо ви хочете інвестувати в оренду нерухомості, але не маєте бюджету на цілу одиницю або віддаєте перевагу практичному підходу, дробове інвестування пропонує чудову точку входу. Цей метод дозволяє вам володіти частиною нерухомості, отримувати вигоду від доходу від оренди та зростання вартості пропорційно вашій частці. Це ефективний спосіб диверсифікувати свій портфель і мінімізувати фінансовий ризик від повного володіння однією нерухомістю.

Платформи типу Binaryx зробити дробове інвестування доступним у глобальному масштабі.  Платформа Binaryx створює ТОВ DAO для кожного майна, щоб мати право власності, залучати капітал за допомогою продажу жетонів власності, а потім піклуватися про управління. Ці токени надають вам законне право власності на частку в ТОВ, яке володіє майном, і мають право на автоматичний розподіл доходу від оренди. Наприклад, маючи 10 000 доларів для інвестування, ви можете розподілити свої інвестиції на кілька об'єктів нерухомості або зосередитися на одній. І з Binaryx Ви можете почати інвестувати в ринок оренди всього за 50 доларів. Це простий спосіб почати будувати свій портфель нерухомості - чому б не спробувати?

Які ваші наступні кроки до створення портфеля орендованої нерухомості?

Інвестування в оренду нерухомості виявилося одним з найнадійніших способів побудови довгострокового багатства. Я особисто бачив, як портфель орендної нерухомості може значно перевершити інші інвестиції, такі як акції зі стабільним грошовим потоком, розумним використанням важелів і щедрими податковими пільгами. Потенціал тут величезний, незалежно від того, чи вибираєте ви односімейні будинки в райони з високим попитом, оренду для відпочинку поблизу туристичних гарячих точок чи використовуєте більш практичний підхід із частковою власністю. Ключовим є пошук правильного балансу між доступністю та вартістю, встановлення справедливої орендної плати та ефективне управління вашою нерухомістю.

Отже, які ваші наступні кроки до створення портфеля орендної нерухомості? Почніть з оцінки свого бюджету та цілей. Якщо ви готові зануритися, вивчіть свої варіанти фінансування та можливість взяти кредит на хороших умовах. Якщо ви хочете більш поступового або практичного підходу, дробове інвестування є розумною точкою входу. Платформи типу Binaryx полегшіть володіння частиною орендованої нерухомості без клопоту керувати ними самостійно. Binaryx дозволяє вам почати всього з 50 доларів, що дає вам шанс збільшити свої інвестиції з часом, насолоджуючись доходом від оренди нерухомості по всьому світу.

‍