Циклы недвижимости в пост-COVID эпоху: Когда стоит покупать недвижимость? (кейс Бали)

Откройте для себя новую реальность рынка недвижимости, сформировавшуюся после пандемии, на примере яркой трансформации Бали. В этой статье — детальный разбор современных рыночных циклов, конкретные методы определения текущей фазы рынка и точные индикаторы для выбора идеального момента покупки. Узнайте, как использовать данные и реальные показатели для максимизации доходности ваших инвестиций в недвижимость.
6 Mar
2025
7 min read
Start building your diversified real estate portfolio with Binaryx Platform
Construction properties
20-35
%
annual yield
Ready-to-rent properties
8-13
%
annual yield
Label
Label

Рынок недвижимости дышит, пульсирует и движется циклично, как и вся остальная экономика. Чтобы понять эти сложные циклы, необходимо ориентироваться на крупные рыночные кризисы, которые фактически обнуляют часы и дают старт новому циклу. Финансовый кризис 2008 года и пандемия 2020 года являются двумя наиболее значимыми точками перезагрузки в недавней истории, каждая из которых породила удивительно разные траектории восстановления.

Крах 2008 года вызвал широкомасштабный обвал рынка жилья (цены на жилье в США упали в среднем на 33%), и восстановление было мучительно постепенным — большинству рынков потребовалось около 8 лет, чтобы вернуться к докризисным значениям. Пандемический кризис, напротив, не был связан с системными проблемами ипотечного кредитования и не вызвал широкого обвала рынка недвижимости, а вместо этого породил массивную секторальную дивергенцию — разные секторы недвижимости испытали драматически контрастные последствия.

На Бали, в частности, рынок краткосрочной аренды практически остановился из-за сильной зависимости острова от туризма и внезапного прекращения международных прибытий. Одновременно сектор долгосрочной аренды неплохо себя показал, поскольку некоторые иностранные резиденты оказались заперты на острове. Подобные нарушения проявились глобально в различных сегментах недвижимости, в конечном итоге породив отдельные «микро-циклы» внутри разных категорий недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим, как функционируют циклы рынка недвижимости, как COVID изменил их традиционные модели, и проанализируем уникальную ситуацию на Бали. В заключение мы предлагаем практические рекомендации, адаптированные для каждой фазы цикла.

Фазы цикла рынка недвижимости

Классический цикл рынка недвижимости включает четыре основные фазы: восстановление, экспансия, перенасыщение и рецессия. Каждый этап характеризуется определенной динамикой цен, количеством сделок и объемом строительства. Каждая страна, регион или даже отдельный населенный пункт может находиться на своем этапе цикла, однако чаще всего локальные циклы в той или иной степени коррелируют с глобальным циклом, который задает экономика США.

Цикл рынка недвижимости

Восстановление

Восстановление начинается, когда рынок достигает дна — цены упали достаточно, чтобы стать привлекательными, даже если все остальные показатели ужасны. К сожалению, предсказать дно и начало восстановления невозможно — это можно определить только постфактум.

Эту фазу характеризуют высокий уровень вакантных площадей и низкая строительная активность без дальнейших признаков падения. Девелоперы зализывают раны после рецессии, многие проекты остаются замороженными. Арендные ставки стабилизировались на низком уровне, а банки неохотно финансируют новые проекты, поскольку в их портфелях все еще много проблемных активов. Предложение не растет, но спрос постепенно начинает увеличиваться.

Основные индикаторы восстановления:

  • Цены на недвижимость стабилизируются после резкого или длительного падения
  • Сроки экспозиции объектов на рынке начинают сокращаться
  • Заголовки в СМИ скорее нейтральные, а маркетинговые отделы агентств недвижимости все еще в режиме экономии и редко вас беспокоят

Экспансия

Экономический рост и увеличение покупательной способности населения запускают фазу экспансии. Эта фаза характеризуется дефицитом предложения – вакантные площади сокращаются до минимума, в то время как спрос растет.

Ипотечные банки широко открывают двери для заемщиков, а условия кредитования становятся более гибкими. Инвесторы, чувствуя уверенность, начинают активно вкладываться в новые проекты, при этом найти хорошие возможности становится сложнее, поскольку они не задерживаются на рынке надолго. Нехватка объектов недвижимости приводит к росту стоимости квадратного метра и повышению арендных ставок. Финансовые показатели проектов улучшаются, привлекая еще больше инвесторов и создавая эффект снежного кома.

Ключевые индикаторы экспансии:

  • Цены на недвижимость растут от месяца к месяцу
  • Увеличивается количество строительных проектов
  • Стремительно растет ипотечное кредитование
  • Появление амбициозных мегапроектов может свидетельствовать о поздней стадии экспансии

Перенасыщение

Перенасыщение начинается незаметно. Опьяненные успехом предыдущей фазы, инвесторы и девелоперы перестают обращать внимание на предупреждающие сигналы. Они готовы платить завышенные цены за землю и проекты, полагая, что будущий рост компенсирует всё. В этот период рынок напоминает переполненную чашку, из которой вот-вот выльется жидкость.

Предложение начинает опережать спрос, но большинство участников рынка ещё не осознали проблему. Цены на недвижимость продолжают расти по инерции, отрываясь от фундаментальных показателей — соотношения между доходами населения и стоимостью жилья, доходностью от аренды. Строительные проекты, запущенные в фазе экспансии, невозможно остановить мгновенно — и они продолжают поддерживать иллюзию, что всё в порядке и станет ещё лучше.

Ключевые индикаторы перенасыщения:

  • Предложение увеличивается на фоне стабилизации или снижения числа сделок
  • Темпы роста цен замедляются
  • Вы всё чаще ловите себя на том, что затрудняетесь с выбором, потому что один вариант кажется лучше другого
  • Критический индикатор — соотношение стоимости жилья к годовому доходу превышает исторические нормы

Рецессия

Рецессия — это болезненное отрезвление после периода эйфории. В это время рынок напоминает тонущий корабль, с которого первыми бегут крысы — спекулянты и краткосрочные инвесторы. Они пытаются избавиться от активов, зачастую по любой цене, но продать что-либо остаётся сложно.

В результате цены и арендные ставки снижаются под двойным давлением — сокращающегося спроса и растущего предложения. Завершение строительных проектов продолжает пополнять запас невостребованной недвижимости, усугубляя дисбаланс. Некоторое начатое строительство просто останавливается до лучших времен, а девелоперы сталкиваются с отрицательной прибылью или банкротством. Банки ужесточают условия кредитования, а в тяжелых случаях вовсе прекращают выдачу ипотеки.

Экономические индикаторы рецессии:

  • Происходит резкое или длительное снижение цен на недвижимость
  • Объемы строительства сокращаются
  • Растет количество проблемных кредитов и банкротств девелоперов
  • На рынке увеличивается число объектов, изъятых за долги

Рецессия — это время колоссальных потерь для большинства участников рынка и период, когда закладывается фундамент будущего богатства. Когда появляются признаки того, что что-то в экономике сломалось, цикл начинается заново, переходя в фазу восстановления.

COVID-обвал как нулевая отметка текущего цикла недвижимости

Когда COVID-19 обрушился на мир в начале 2020 года, это было нечто большее, чем просто очередная фаза рецессии. Локдауны, закрытие границ и меры социального дистанцирования привели к практически мгновенному коллапсу спроса — особенно в туристическом и коммерческом секторах. За считанные недели рынок остановился, явление беспрецедентное в новейшей истории.

woman in anti-Covid mask

COVID вызвал два основных эффекта: циклы стали быстрее, а структура спроса кардинально изменилась:

Ускорение и сжатие фаз цикла

Хотя все рецессии наступали резко и внезапно, COVID-19 был уникален тем, что ускорил все остальные фазы. Когда люди оказались запертыми в своих домах, экономики многих стран практически остановились. Центральные банки по всему миру снизили процентные ставки и запустили программы количественного смягчения, чтобы избежать краха. Эти меры привели к историческому минимуму ставок по ипотеке. В США, например, индекс цен на жилье Кейса-Шиллера зафиксировал годовой прирост более 15% в нескольких мегаполисах в течение 2021 года.

Если в прошлом восстановление рынка могло занять десятилетие, то в эпоху COVID дешевые деньги рассредоточили спрос за считанные годы, а в некоторых местах — месяцы. Сочетание отложенного спроса, низких процентных ставок и возвращения потребительской уверенности позволило рынку перескочить через несколько стадий восстановления. Результатом беспрецедентных денежных вливаний стала инфляция, в ответ на которую центральные банки синхронно начали повышать ключевые ставки.

Конечно, не только пандемия ускорила процессы, но и технический прогресс, а именно цифровизация. Но во многом именно пандемия способствовала цифровизации.

Изменение поведения инвесторов и спроса

Пандемия запустила мощную ребалансировку спроса. Она ускорила такие тренды, как удаленная работа и цифровое кочевничество. Этот сдвиг привел к тому, что многие покупатели и арендаторы стали переезжать из традиционных городских центров в пригороды, курортные зоны или места смешанного использования.

Возникла беспрецедентная отраслевая дивергенция. В то время как жилая недвижимость переживала бум, коммерческие сегменты — особенно офисы и ритейл — столкнулись с более медленным и волатильным восстановлением. Переход на удаленную работу и рост электронной коммерции навсегда изменили структуру спроса. Некоторые рынки, такие как офисная недвижимость, вошли в "новую нормальность", где уровень заполняемости, существовавший до пандемии, может никогда полностью не вернуться.

Циклы недвижимости на Бали

Домик на дереве и пляж Даймонд на острове Нуса Пенида, Бали в Индонезии

Исторический контекст циклов недвижимости Бали

Рынок недвижимости Бали исторически развивался через серию взлетов и падений, тесно связанных с туризмом. До 2000-х годов рынок был относительно неразвит, на нем доминировали местные игроки при ограниченном международном интересе. Первое значительное падение рынок пережил в 2002-2005 годах после террористических атак на Бали, когда цены упали на 30-40%. Последующее восстановление было медленным и заняло около 3-4 лет.

Период 2008-2011 годов ознаменовался стремительным ростом — стоимость недвижимости в Семиньяке и Чангу, подпитываемая растущим туристическим потоком и смягчением законов об иностранных инвестициях, ежегодно увеличивалась на 15-20%. Затем наступила стабилизация с ростом 5-8% в год по мере того, как рынок созревал и замедлялся относительно быстрого роста предыдущих лет. Инвесторы постепенно открывали для себя новые локации, такие как Убуд и Улувату, которые одна за другой переживали свой рассвет. В таком виде, с периодическими спадами и ростом, рынок Бали существовал до 2019 года.

Динамика после COVID

COVID-19 радикально перезагрузил рыночные циклы Бали. В первой половине 2020 года цены в туристических районах (Кута, Семиньяк) упали на 15-25%, ставки краткосрочной аренды обрушились на 40-60%, а количество сделок сократилось на 70%. К концу 2021 года рынок разделился: премиальные виллы начали восстанавливаться (+10-15% в год), в то время как коммерческая недвижимость оставалась в депрессивном состоянии (-15-20% от докризисных цен).

В 2022-2023 годах экспансия арендного сегмента стремительно разгонялась притоком инвесторов и жителей стран СНГ. Виллы для длительного проживания в Чангу, Убуде и Улувату показали рост цен на 25-30%, превысив докоронавирусные цены к середине 2022 года. К концу 2024 года данные показывали признаки перенасыщения в определенных сегментах рынка: строительство новых вилл в Чангу увеличилось на 40% с 2021 года, а среднее время экспозиции выросло с 45 до 75 дней.

Уникальные факторы влияния на рынок Бали

  • Географическая асимметрия: Анализ цен показывает разницу в 35-45% между различными районами острова, создавая микроциклы внутри общего рынка.
  • Номадская виза: Внедрение 5-летней "визы для цифровых кочевников" в 2023 году привело к 28%-ному увеличению долгосрочной аренды и повышенному спросу в ранее неразвитых районах Табанана и Джимбарана.
  • Юридические ограничения: Иностранцы не могут напрямую владеть землей, что создает двухуровневую систему с разными ценовыми циклами для местных и иностранных инвесторов. Иностранцам доступны аренда на 25-30 лет и номинальные структуры собственности — подробнее об этом в этой статье.
  • Экологические проблемы: Растущая обеспокоенность по поводу водоснабжения и эрозии побережья привела к снижению цен на 10-15% в некоторых прибрежных районах, несмотря на общую восходящую тенденцию рынка.

В этой статье, вы узнаете больше о рынке недвижимости Бали в 2025 году.

Быстрый план действий для каждого цикла

Чтобы определить, в какой фазе цикла находится рынок недвижимости в конкретном месте, необходимо проанализировать ключевые показатели спроса, предложения и цен в их динамике. Важны не отдельные цифры, а их изменение во времени и взаимосвязь. Мы подготовили полезную и универсальную таблицу, которая поможет вам определить, в какой фазе цикла находится рынок.

Показатели недвижимости в четырехфазном цикле

Анализ динамики цен

Цены за квадратный метр и арендные ставки — это итоговые показатели, отражающие взаимодействие спроса и предложения. В фазе экспансии они растут; в фазе перенасыщения они замедляются и начинают падать; в фазе рецессии они падают; а в фазе восстановления они стабилизируются перед новым ростом.

Здесь важна не номинальная стоимость, а цены в контексте личных доходов населения. Когда затраты на жилье растут гораздо быстрее, чем личные доходы, рынок, вероятно, находится в фазе перенасыщения и движется к рецессии. Используйте соотношение цены жилья к доходу или оцените долю ипотечных платежей в доходах домохозяйств.

Измерение предложения

Вы можете отслеживать предложение через данные о строительной активности: количество новостроек, завершенных проектов и общий жилищный фонд. Рост строительства при стабильном или замедляющемся спросе — верный признак надвигающегося перенасыщения.

Оценка спроса

Спрос можно оценить через количество сделок с недвижимостью или объем ипотечных кредитов. Регистрация сделок купли-продажи или денежные переводы для покупки недвижимости являются дополнительными показателями. Например, растущее количество транзакций с увеличением объема ипотеки обычно указывает на фазу экспансии, в то время как снижение этих показателей обычно связано с рецессией.

О платформе Binaryx

Binaryx — это платформа токенизации недвижимости, которая работает в соответствии с законом штата Вайоминг от 2021 года (W.S. SF0038), превращая объекты недвижимости в цифровые токены. Для каждого объекта Binaryx создает специальное ООО (LLC) в Вайоминге, которое выпускает токены на блокчейне. Когда вы покупаете эти токены, вы становитесь совладельцем ООО, которому принадлежит недвижимость, со всеми правами собственности, защищенными законодательством штата.

Binaryx Platform

Хотите узнать больше о Binaryx? Ознакомьтесь с этими статьями:

Share this article:
Copy link
#
Объекты недвижимости
#
Clear
#
Обновления платформы
#
Гайды
#
Локации недвижимости
#
Блог
#
Binaryx
Weekly newsletter
No spam. Just the latest releases and tips, interesting articles.
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.
Articles you may be interested in
Apr 11
2025
7 min read
Гайд по тарифам Трампа для инвесторов: Приготовьтесь к рискам и возможностям в 2025 году
В апреле 2025 года Трамп ввел беспрецедентные импортные пошлины (10-50%) в отношении большинства торговых партнеров США, подняв эффективные ставки до 22% — самого высокого уровня с 1910 года. В этой статье рассматриваются причины, проблемы и последствия тарифов Трампа. Она предлагает обзор экономических теорий свободной торговли и исторических параллелей, связанных с пошлинами, а также проливает свет на вероятных победителей и проигравших от этих тарифов, чтобы помочь инвесторам подготовиться.
Apr 9
2025
7 min read
Топ-5 фильмов о финансах, которые научат вас инвестировать
Ищете фильмы о финансах в духе "Волка с Уолл-стрит", чтобы провести вечер с пользой и получить реальные инвестиционные знания? Наша подборка из 5 лучших финансовых фильмов расскажет вам, как происходят рыночные кризисы, почему важны этические границы и как победить, идя против толпы.
Apr 4
2025
7 min read
Смарт-контракты Binaryx: как проверить ваши токены недвижимости через блокчейн-обозреватель?
Узнайте, как работают и обновляются смарт-контракты на Binaryx, как проверить их и свои токены недвижимости на PolygonScan, а также удостоверьтесь в механизмах безопасности, защищающих ваши инвестиции.
Apr 2
2025
7 min read
Прогноз RWA 2025: Рынок токенизации активов достигнет $3,5-10 трлн к 2030 году
Стейблкоины доминируют на сегодняшнем рынке токенизированных активов объемом $250 млрд, но это вскоре кардинально изменится. Узнайте, почему токенизация облигаций, акций и недвижимости готова взорваться с $20 млрд до $10 трлн к 2030 году благодаря нормативной ясности, институциональному принятию и технологическим прорывам.
Mar 31
2025
7 min read
Обновление платформы Binaryx: март 2025 года — новые функции, банковские переводы и больше прозрачности! 🚀
Узнайте о последних обновлениях Binaryx! Отслеживайте ход строительства, используйте переводы SEPA и SWIFT, новые способы пополнения и советники платформы.
Mar 26
2025
7 min read
Лучшие инвестиции 2025 года: RWA, роботы, продление жизни, космос
Раскройте для себя самые прибыльные инвестиционные тренды 2025 года до того, как они станут мейнстримом: токенизация реальных активов, человекоподобные роботы, прорывы в продлении жизни и бум космических технологий.
Mar 21
2025
7 min read
Гайд по недвижимости от Трампа: Стратегии создания вашей империи недвижимости и преодоления рыночных кризисов
Узнайте, как Трамп построил многомиллиардную империю недвижимости благодаря стратегическому использованию заемных средств, налоговым преимуществам, брендингу и устойчивости во время рыночных кризисов.
Mar 19
2025
7 min read
8 лучших стран для криптовалют и токенизации RWA: руководство для инвесторов и предпринимателей на 2025 год
Узнайте о 8 ведущих странах в сфере криптовалют и токенизации RWA в 2025 году. Сравните нормативно-правовые базы, доли рынка и возможности для инвесторов и предпринимателей в США, Германии, Великобритании, Швейцарии, Лихтенштейне, ОАЭ, Сингапуре и Гонконге.
Mar 14
2025
7 min read
Инвестиции в строительство вилл в Улувату: Люксовые виллы от Indo Proyek Sukses с доходностью до 36.67% годовых
Исследуйте Balance Villas: две инвестиционные виллы площадью 165 м², расположенные в охраняемом государством лесу у белого утеса на бурно развивающемся полуострове Букит на Бали. Токенизировано Binaryx с правом собственности на 80 лет, 10-летней гарантией на несущие конструкции и 5-летней гарантией на внутреннюю отделку.