Рынок недвижимости Турции как есть: руководство для умных инвесторов

На данный момент покупка недвижимости в Турции вряд ли является новой идеей. Это излюбленное место для различных инвесторов благодаря климату, расположению и относительно нейтральному геополитическому статусу. Но, как и все хорошее, рынок не мог расти вечно. Рынок недвижимости Турции достиг пика в 2023 году, и сейчас мы наблюдаем его замедление. Итак, что дальше? Давайте разберемся, как вы все еще можете делать разумные шаги на рынке недвижимости Турции.

Ключевые выводы:

• Цены в долларах снизились: В то время как цены на недвижимость в Турции выросли в 2023 году, реальная стоимость с поправкой на инфляцию фактически снизилась. Это открывает возможности для инвесторов, которые могут найти долгосрочный потенциал.
• Падение спроса создает возможности: Продажи жилья резко упали как внутри страны, так и за рубежом. Меньшее количество покупателей означает снижение конкуренции за высококачественную недвижимость, что дает преимущество опытным инвесторам.
• На пути к энергетической независимости: Открытие Турцией запасов природного газа в Черном море обещает сократить импорт энергоносителей и стабилизировать экономику, заложив основу для более активного долгосрочного роста рынка недвижимости.
• Туризм поддерживает устойчивый рынок аренды: Такие города, как Стамбул и Анталия, продолжают привлекать миллионы туристов, поддерживая здоровый рынок аренды и обеспечивая надежную прибыль инвесторам в краткосрочную аренду.
• Сейчас самое подходящее время для инвестиций: Поскольку пузырь на рынке недвижимости лопнул в 2023 году, цены снизились, что делает этот момент идеальным для инвестиций до наступления следующей волны роста.

Инфляционный путь турецкой лиры: от облегчения к бремени

Начнем с обзора ситуации с турецкой лирой. Ее динамика оказывает влияние практически на все аспекты экономики: от инфляции до покупательной способности, и, что самое важное, она напрямую влияет на местный рынок недвижимости. Резкое падение национальной валюты за последние годы стало одной из главных тем в турецкой экономике, с инфляцией, которая в среднем составляла ошеломляющие 60% с 2022 по начало 2024 года. Несмотря на то, что правительство начало решать проблему инфляции, и она снизилась до 51,97% по состоянию на август 2024 года, последствия этих резких колебаний цен будут ощущаться еще долго.

Что стало причиной этого инфляционного шторма? Отчасти это стало результатом неортодоксальной экономической политики, когда центральный банк Турции снизил процентные ставки в то время, когда большинство стран повысили бы их, чтобы обуздать инфляцию. Это привело к снижению курса лиры, что привело к удорожанию импорта, особенно энергоносителей, от которых в значительной степени зависит Турция. Поначалу недвижимость казалась безопасным убежищем, поскольку цены на недвижимость резко выросли. Но инфляция продолжала расти, как и цены по всем направлениям: жилье стало менее доступным для местных жителей и оказало давление на экономику в целом.

В июне 2023 года Центральный банк Турецкой Республики (ЦБРТ) изменил курс, агрессивно повысив ставки, чтобы обуздать инфляцию и стабилизировать курс лиры. За год ставка была увеличена с 8,5% до 50%. Хотя это и принесло некоторое облегчение, ущерб, нанесенный многолетней инфляцией, остался незамеченным, и инфляция снижается не так быстро, как ожидалось. Кроме того, повышение процентных ставок теперь означает удорожание заимствований, что снижает внутренний спрос на недвижимость. Однако иностранные покупатели все еще могут найти возможности, поскольку цены на недвижимость, хотя и завышены в лирах, остаются конкурентоспособными в долларовом или евро. Смогут ли власти Турции найти баланс между сдерживанием инфляции и поощрением инвестиций? Это определит турецкий рынок недвижимости в ближайшие годы.

Цены на недвижимость в Турции: номинальная и реальная

Цены на недвижимость в Турции в последние годы значительно выросли в номинальном выражении. К маю 2024 года цены на жилье по всей стране выросли на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это продолжение резкого роста предыдущих лет: в 2023 году номинальные цены выросли на 71,7%, а в 2022 году — на ошеломляющие 178,6%. В Стамбуле рост составил 31,6% за год, в Измире — 43,3%, а в Анкаре цены взлетели на 52,6%. Однако картина становится совсем другой, если учесть инфляцию.

С учетом высокой инфляции в Турции реальная картина цен на недвижимость выглядит иначе. В целом по стране реальные цены на жилье фактически упали на 19% за год к маю 2024 года, достигнув в среднем $999 за квадратный метр. В Стамбуле цены упали на 25%, в Анкаре — на 13%, а в Измире — на 18,3%. Эта тенденция характерна как для новой, так и для существующей недвижимости. Этот разрыв между номинальной и реальной стоимостью подчеркивает влияние инфляции на турецкий рынок недвижимости.

Спрос на недвижимость в Турции: продажи жилья падают

Рынок недвижимости Турции столкнулся с резким снижением спроса как на внутреннем, так и на международном уровнях. В 2023 году общие продажи жилья упали на 17,5%, было продано 1,23 миллиона единиц. Крупные города, такие как Стамбул и Измир, пострадали особенно сильно: продажи жилья сократились на 23,5% и 21,6% соответственно. В Анкаре, несмотря на более скромное снижение на 9,3%, также наблюдается общее охлаждение рынка. Высокие ипотечные ставки и инфляция затруднили покупку недвижимости для местных жителей, и эта тенденция продолжается в 2024 году, когда в первой половине года продажи упали еще на 3,7%.

Снижение иностранных инвестиций оказалось еще более резким. В 2023 году покупки жилья иностранцами упали на 48,1%, было продано всего 35 005 объектов по сравнению с 67 490 годом ранее. К середине 2024 года нисходящий тренд продолжился, и покупки иностранцами сократились еще на 45,7%. Рост цен и экономическая нестабильность оттолкнули многих международных покупателей, сократив их долю на рынке до менее чем 3% по сравнению с 4,5% в 2022 году. Это резкое снижение произошло после нескольких лет стабильного роста иностранных инвестиций, особенно со стороны таких стран, как Россия, Иран и Ирак.

Экономическое будущее Турции: рост и вызовы

Экономика Турции прошла через множество испытаний, но продолжает демонстрировать устойчивость. После роста на 4,5% в 2023 году, после ежегодных увеличений на 5,5% в 2022 году, 11,4% в 2021 году и 1,9% в 2020 году, Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост в 3,6% на 2024 год. Примечательно, что даже при процентной ставке Центрального банка на уровне 50% экономика не впала в рецессию и продолжает расти достойными темпами.

Безусловно, высокие процентные ставки сделали ипотеку дорогой для местных жителей, что замедлило внутренний спрос на покупку недвижимости. Однако это может привести к росту рынка аренды, так как меньше людей будут покупать жилье. Более высокие затраты на заимствования также оказывают давление на застройщиков и замедляют новое строительство. Тем не менее, если эти ставки смогут стабилизировать лиру и обуздать инфляцию, доверие среди всех сторон может быть восстановлено. Более сильная и стабильная лира повысит покупательную способность местных жителей, что может вновь разжечь спрос и конкуренцию. Если повышение ставок сохранится, а финансовая политика останется разумной, рынок недвижимости Турции может обрести более стабильную основу.

Энергетический узел между Востоком и Западом: путь к самодостаточности

Одной из ключевых составляющих экономической головоломки Турции является ее зависимость от внешнего долга, особенно в частном секторе, где долг составляет эквивалент 20% ВВП. Значительная часть этого долга номинирована в долларах и евро, что делает страну уязвимой к валютным колебаниям. Однако основным фактором постоянного дефицита текущего счета Турции является энергия. Именно поэтому путь Турции к экономической стабильности тесно связан с энергетикой.

В течение многих лет страна полагалась на импорт, но последние события меняют картину. Турция обнаружила 710 миллиардов кубометров природного газа в Черном море, что эквивалентно примерно 15–20 годам внутреннего потребления. Первый этап добычи начался в апреле 2023 года, и дальнейшие исследования, вероятно, откроют больше запасов. Это открытие не только снижает потребность в зарубежной энергии, но и укрепляет роль Турции как энергетического транзитного хаба между Востоком и Западом, контролирующего ключевые трубопроводы. Стабилизировав энергоснабжение, Турция сможет сократить дефицит счета текущих операций и справиться с одной из ключевых причин инфляции, что откроет путь к устойчивой экономической стабильности и росту.

Туристический бум в Турции: устойчивая основа экономики

В отличие от рынка недвижимости, бурно развивающийся туристический сектор Турции в значительной степени остался незатронутым инфляцией и валютными потрясениями в стране. Только в августе 2024 года Турцию посетили 6,8 миллиона иностранных туристов, что на 2,47% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост туризма обусловлен увеличением числа посетителей из таких стран, как Россия, Великобритания, Иран и Польша. За первые восемь месяцев 2024 года в страну прибыло 35,8 миллиона туристов, что на 7,11% больше, чем в предыдущем году. Турция укрепила свои позиции как одно из ведущих направлений для туристов, а международные поездки вернулись к уровням, близким к допандемийным.

Стамбул и Анталия выделяются среди самых посещаемых городов мира, ежегодно привлекая миллионы иностранных туристов. В 2023 году количество международных прибытий в Стамбул увеличилось на 26%, что позволило городу занять первое место в мире по числу посещений. Богатая история и яркая культура делают Стамбул главной достопримечательностью для путешественников. Между тем, Анталия — небольшой город на Турецкой Ривьере — приняла 16,5 миллиона иностранных туристов, что больше, чем в таких крупных городах, как Париж, Нью-Йорк и Бангкок. Этот рост на 29% по сравнению с предыдущим годом подчеркивает растущую популярность Антальи, особенно среди туристов из России, Великобритании и Германии, которые стекаются на её солнечные пляжи и курорты.

Но не только прибрежные направления процветают. Турецкая индустрия медицинского туризма также переживает бум: в 2022 году более 1,2 миллиона человек посетили страну для медицинского лечения, а в первой половине 2023 года прибыло еще 746 290 человек. Анталия стала даже популярным центром для стоматологического туризма, где многие клиники предлагают пакеты «всё включено», которые охватывают проезд и проживание. Туризм остаётся одним из самых устойчивых и быстро развивающихся секторов экономики Турции, помогая смягчать влияние других экономических проблем.

Ключевые инвестиционные центры Турции: города и регионы, на которые стоит обратить внимание

Очевидно, что некоторые регионы предлагают более перспективные возможности, чем другие. Давайте рассмотрим пять ключевых локаций, которые стабильно привлекают как местных, так и иностранных инвесторов. Независимо от того, ищете ли вы доход от аренды, долгосрочный рост или второй дом, эти горячие точки могут предложить все, что вам нужно.

Стамбул: бьющееся сердце экономики Турции

Стамбул — крупнейший город Турции и её экономический центр, предлагающий разнообразие как элитного, так и доступного жилья. Районы, такие как Бейоглу и Султанахмет, привлекают состоятельных покупателей, в то время как развивающиеся районы, такие как Аташехир и Башакшехир, предлагают потенциал для роста благодаря инфраструктурным проектам, таким как метро и новый аэропорт. Рынок аренды города поддерживается постоянным потоком иностранных специалистов и студентов.

• Средняя доходность от аренды: 6,63%
• Средняя цена за квадратный метр: 1204 долларов

Анкара: стабильность в столице

Анкара, столица Турции, предлагает более стабильный и доступный рынок недвижимости по сравнению со Стамбулом. Ключевые районы, такие как Чанкая, Оран и Инжек, популярны среди экспатов и дипломатов благодаря их близости к посольствам и государственным учреждениям. Спокойная атмосфера города и более низкие цены делают Анкару привлекательным вариантом для инвесторов, ищущих стабильные доходы.

• Средняя доходность от аренды: 8,19%
• Средняя цена за квадратный метр: 827 долларов

Анталия: туристическая отрада

Анталия, главный туристический центр Турции, пользуется высоким спросом на аренду жилья для отдыха, особенно в современных жилых комплексах с такими удобствами, как бассейны и фитнес-центры. Иностранные покупатели, особенно из России, Великобритании и Германии, тянутся к Средиземноморскому побережью Антальи, что повышает спрос как на краткосрочную аренду, так и на покупку вторых домов.

• Средняя доходность от аренды: 5,17%
• Средняя цена за квадратный метр: 1195 долларов

Измир: жемчужина Эгейского моря

Измир, расположенный на побережье Эгейского моря, предлагает как жилую, так и элитную недвижимость, а такие районы, как Каршияка и Алсанджак, популярны среди семей и экспатов. Престижный район Чешме славится своими роскошными виллами, привлекая покупателей высокого класса. Привлекательность Измира для туристов делает его отличным выбором для сезонных инвестиций в аренду.

• Средняя доходность от аренды: 7,22%
• Средняя цена за квадратный метр: 1185 долларов

Алания: сокровище Турецкой Ривьеры

Благодаря доступным ценам и стабильному спросу на аренду жилья для отдыха, Алания пользуется популярностью среди покупателей, впервые приобретающих недвижимость. Средиземноморский климат и протяженные пляжи привлекают многонациональное население, включая значительное количество жителей Европы. Стабильный рынок недвижимости города делает его местом с низким уровнем риска и высоким спросом на жилье для отдыха.

• Средняя доходность от аренды: 5,15%
• Средняя цена за квадратный метр: 751$

Приобретение турецкой недвижимости иностранцем: причины и советы

Турция стала привлекательным направлением для иностранных инвесторов в сфере недвижимости после отмены правил взаимности в 2012 году. Это позволило гражданам из 183 стран приобретать недвижимость. Сочетание доступных цен на недвижимость, потенциально высоких доходов и таких стимулов, как программа получения гражданства Турции через инвестиции, привлекло покупателей из разных стран. Падение турецкой лиры сделало эти инвестиции еще более привлекательными.

Финансовые и рынки недвижимости часто подвержены образованию пузырей, и Турция не является исключением. В какой-то момент ажиотаж раздувает рыночный пузырь, и в конечном итоге он лопается. Это нормальная часть цикла, и ключ в том, чтобы не войти на рынок прямо перед тем, как пузырь лопнет. В 2023 году пузырь на рынке недвижимости Турции, по-видимому, лопнул, что привело к охлаждению рынка. Этот период охлаждения представляет собой лучшее время для входа. Вход на рынок сразу после того, как цены упали и стабилизировались, часто оказывается самым выгодным, предлагая высокий потенциал роста по мере начала восстановления рынка.

Советы иностранным инвесторам в недвижимость в Турции:

• Сосредоточьтесь на вторичном рынке: Хотя многие новые застройки могут быть переоценены, покупка вторичной недвижимости в развивающихся районах предлагает лучшие возможности для роста стоимости. Рассмотрите возможность ремонта недвижимости по западным стандартам для получения более высоких доходов и прироста капитала.
• Ищите перспективные районы: Вместо покупки в престижных локациях, рассмотрите районы рядом с элитными зонами, которые проходят этап джентрификации. Эти районы предлагают больший потенциал для увеличения стоимости капитала.
• Используйте программы получения гражданства: Если вы хотите получить вид на жительство или гражданство, рассмотрите покупку недвижимости стоимостью не менее $400,000, чтобы соответствовать требованиям программы гражданства Турции через инвестиции. Это также увеличивает потенциальную стоимость при перепродаже, так как другие иностранцы могут захотеть приобрести недвижимость, соответствующую условиям для получения гражданства.‍
• Понимайте местные рыночные тенденции: Чтобы делать более умные инвестиционные решения, думайте как местный. Изучайте местный рынок, уделяя внимание районам с активными инфраструктурными проектами, поскольку именно здесь, вероятно, будет наблюдаться наибольший рост стоимости.

Как снизить риск землетрясений?

Турция является сейсмически активным регионом, расположенным на нескольких активных разломах, что делает риски землетрясений серьезной проблемой для инвесторов в недвижимость. Чтобы снизить эти риски, первым шагом следует изучить сейсмическую карту и избегать зон, отмеченных темно-красным цветом, которые указывают на повышенную активность землетрясений. По закону все домовладельцы обязаны иметь страхование от землетрясений, которое обеспечивает некоторую защиту в случае стихийного бедствия.

Качество зданий играет огромную роль в обеспечении безопасности — очевидно, что землетрясения больше всего затрагивают плохо построенные здания. Новые объекты недвижимости не всегда гарантируют более высокое качество, поскольку застройщики иногда экономят деньги. В некоторых случаях старые, хорошо построенные здания являются более безопасным вариантом. В конечном итоге необходимо оценивать каждое здание индивидуально, учитывая как возраст, так и структурную целостность.

Как избежать переплаты?

В динамичном рынке недвижимости Турции переплата может быть распространенной ошибкой, особенно в таких популярных местах, как Стамбул или Анталья, где исторически высокий спрос поднимал цены. С колебаниями турецкой лиры и постоянным изменением цен инвесторам необходимо быть осторожными. Новые застройки могут казаться привлекательными, но многие из них переоценены из-за маркетинга застройщика или ажиотажа вокруг местоположения. Вот несколько советов, как избежать переплаты:

• Сравнение рынка: Проверьте последние данные о продажах аналогичной недвижимости в том же районе, чтобы убедиться, что цена соответствует рыночной стоимости.
• Консультируйтесь с местным экспертом: Надежный местный агент по недвижимости может предоставить ценные рекомендации о том, какие объекты действительно стоят запрашиваемой цены.
• Избегайте крупных новостроек: Часто новые здания активно рекламируются, что приводит к завышенным ценам. Ищите менее разрекламированные варианты, предлагающие схожие удобства по более низкой стоимости.
• Рассмотрите возможности для ремонта: Вторичная недвижимость в хороших районах может быть недооценена. Качественный ремонт может увеличить стоимость объекта без начальной переплаты.‍
• Будьте терпеливы: Подождите выгодную сделку, вместо того чтобы сразу входить на рынок, который все еще может охлаждаться.

Три кейса: Реновация в Стамбуле, строительство в Алании и доход от аренды в Анталии

Рынок недвижимости Турции предлагает разнообразные инвестиционные возможности. В этом разделе мы рассмотрим три конкретных примера, чтобы показать, как инвесторы могут максимизировать доход, используя различные стратегии.

1. Кейс по реновации в Стамбуле: квартира в Бейоглу

Бейоглу, расположенный рядом с центром Стамбула, является привлекательным местом для проектов по реновации недвижимости. Известный своим историческим очарованием и близостью к туристическим достопримечательностям, этот район идеально подходит для тех, кто хочет обновить и сдавать недвижимость в аренду как местным жителям, так и туристам. С растущим спросом на краткосрочную аренду и относительно низкими начальными затратами на старые объекты, реновация в Бейоглу может принести значительные доходы.

• Пример инвестирования: Квартира с двумя спальнями, нуждающаяся в ремонте, куплена за 150 000 долларов.
• Затраты на ремонт: 40 000 долл. США на обновление до современных стандартов.
• Рыночная стоимость после ремонта: 220 000 долл. США (увеличение стоимости на 20%).
• Прогнозируемая рентабельность инвестиций: Около 25% после ремонта.
• Прогнозируемый доход от аренды: 1800 долл. США в месяц, что может принести более высокие доходы в туристический сезон.

2. Кейс по строительству в Алании: вилла у моря

Алания, расположенная на Средиземноморском побережье, становится все более популярным направлением для инвестиций в недвижимость, особенно в строительство новых объектов. С ростом числа международных покупателей, ищущих дома для отдыха, спрос на современные жилые комплексы и виллы продолжает увеличиваться. Строительные проекты в Алании выигрывают благодаря более низким первоначальным затратам по сравнению с крупными городами и привлекают тех, кто ищет как долгосрочный прирост стоимости, так и доход от аренды.

• Пример инвестирования: Вилла с 3 спальнями в развивающемся приморском районе, купленная на стадии строительства за 200 000 долларов.
• Сроки строительства: 18 месяцев.
• Рыночная стоимость после завершения строительства: 280 000 долл. США (увеличение стоимости на 40%).
• Прогнозируемый доход от аренды: 1500 долл. США в месяц в непиковые сезоны и 3000 долл. США в месяц в пиковые туристические месяцы.
• Прогнозируемая рентабельность инвестиций: Около 20% после завершения строительства с дополнительными возможностями получения дохода от аренды.

3.Кейс токенизированной аренды в Анталии: Hayat Green Tower на платформе Binaryx

Анталия славится своим бурно развивающимся туристическим сектором, что делает её идеальным местом для получения дохода от аренды. Токенизационные платформы, такие как Binaryx, предлагают современный подход к инвестициям в недвижимость, позволяя приобретать доли в высокоценных объектах начиная всего с $50. Hayat Green Tower в Анталии, расположенный недалеко от живописного пляжа Инжекум, является отличным примером того, как работает токенизация. Binaryx использует технологию блокчейна Polygon и Акт Wyoming DAO LLC для создания компании с ограниченной ответственностью (ООО), владеющей недвижимостью. Вы можете приобрести цифровые токены, представляющие долевое владение, и получать доход от аренды и роста стоимости имущества без необходимости непосредственного управления недвижимостью.

• Пример инвестирования: Покупка 400 токенов на недвижимость за 20 000 долларов.
• Гарантированный возврат: 8% в год в течение первых двух лет.
• Прогнозируемая рентабельность инвестиций: 1600 долл. США в год за счет гарантированной прибыли с возможностью увеличения дохода от аренды по мере роста спроса.

Заключение

Рынок недвижимости Турции может и охладился, но это не обязательно плохо. На самом деле, сейчас как раз то время, чтобы присмотреться внимательнее. Резкие колебания курса лиры, взлетевшая инфляция и последующая коррекция создали возможности, которых не было, когда рынок был перегрет. Теперь, когда цены стабилизируются, а инфляция начинает снижаться, это может быть идеальный момент для входа перед следующей волной роста.

Тем не менее, рынок недвижимости Турции не лишен вызовов — риски землетрясений, ловушки с завышенными ценами и все еще хрупкая экономика делают тщательную проверку более важной, чем когда-либо. Но для тех, кто сможет справиться с этими сложностями, Турция предлагает то, что мало какие другие рынки могут предложить: потенциал для высоких доходов на все более глобальном и динамичном рынке недвижимости. А если вы не хотите самостоятельно справляться с этими вызовами, но хотите получать стабильный доход от турецкого рынка, то Binaryx — это ваше решение.

‍