Ринок нерухомості Туреччини як є: посібник для розумних інвесторів

На даний момент придбання нерухомості в Туреччині вже не є чимось новим. Завдяки погоді, розташуванню та відносно нейтральному геополітичному статусу ця країна стала улюбленим місцем для різних типів інвесторів. Але, як і все хороше, ринок не міг зростати вічно. Пік турецького ринку нерухомості припав на 2023 рік, а зараз ми спостерігаємо його охолодження. Що ж буде далі? Давайте розберемося, як ви все ще можете зробити правильні кроки в турецькій нерухомості.

Ключові висновки:

• Ціни в доларах знизилися: У той час як ціни на нерухомість в Туреччині зросли в 2023 році, реальні значення з коригуванням інфляції фактично впали. Це відкриває можливості для інвесторів, які налаштовані на довгостроковий потенціал.
• Падіння попиту створює можливості: Продажі житла різко впали як всередині країни, так і за кордоном. Менша кількість покупців означає меншу конкуренцію за високоякісну нерухомість, що надає перевагу кмітливим інвесторам.
• На шляху до енергетичної незалежності: Відкриття Туреччиною запасів природного газу в Чорному морі обіцяє скоротити імпорт енергії та стабілізувати економіку, створивши основу для більш сильного довгострокового зростання нерухомості.
• Туризм підтримує ринок оренди: Такі міста, як Стамбул та Анталія, продовжують приваблювати мільйони туристів, підтримуючи здоровий ринок оренди та забезпечуючи надійний прибуток для інвесторів у короткострокову оренду.
• Зараз найкращий час для інвестування: Оскільки бульбашка нерухомості розбухнула в 2023 році, ціни охололи, що робить це ідеальний момент для інвестування до наступної хвилі зростання.

Інфляція турецької ліри: від полегшення до тягаря

Почнемо з огляду ситуації з турецькою лірою. Курс ліри формує майже всі аспекти економіки, від інфляції до купівельної спроможності, а головне - безпосередньо впливає на місцевий ринок нерухомості. Різке падіння національної валюти в останні роки стало однією з найбільших історій в турецькій економіці: з 2022 до початку 2024 року інфляція в середньому становила близько 60%. Хоча уряд почав вирішувати проблему інфляції, і станом на серпень 2024 року інфляція знизилася до 51,97%, вплив цих диких цінових коливань відчуватиметься ще довго.

Що спричинило цей інфляційний шторм? Частково вона стала результатом неортодоксальної економічної політики, коли центральний банк Туреччини знизив відсоткові ставки в той час, коли більшість країн підвищили б їх, щоб приборкати інфляцію. Це сприяло падінню курсу ліри, що призвело до подорожчання імпорту, особливо енергоносіїв, від яких Туреччина значною мірою залежить. Спочатку нерухомість здавалася надійним притулком, оскільки ціни на неї стрімко зростали. Але в міру того, як інфляція продовжувала зростати, зростали і витрати в усіх сферах, що робило житло менш доступним для місцевих жителів і тиснуло на економіку в цілому.

У червні 2023 року Центральний банк Турецької Республіки (ЦБТ) змінив курс, агресивно підвищивши ставки, щоб стримати інфляцію та стабілізувати ліру. За рік ставку було підвищено з 8,5% до 50%. Хоча це принесло певне полегшення, шкода від багаторічної інфляції далася взнаки, і інфляція сповільнюється не так швидко, як очікувалося. Крім того, вищі відсоткові ставки означають, що запозичення стають дорожчими, що знижує внутрішній попит на нерухомість. Однак іноземні покупці все ще можуть знайти можливості, оскільки ціни на нерухомість - хоча і завищені в лірах - залишаються конкурентоспроможними в доларовому або євро еквіваленті. Чи вдасться турецькій владі знайти баланс між стримуванням інфляції та заохоченням інвестицій? Це визначатиме турецький ринок нерухомості в найближчі роки.

‍

Ціни на нерухомість в Туреччині: номінальна та реальна вартість

За останні роки ціни на нерухомість у Туреччині значно зросли. До травня 2024 року ціни на житло в країні зросли на 42% порівняно з минулим роком. Це слідує за різким зростанням у попередні роки, коли номінальні ціни зросли на 71,7% у 2023 році та на приголомшливі 178,6% у 2022 році. У Стамбулі спостерігалося зростання на 31,6% за рік, в Ізмірі – на 43,3%, а в Анкарі різко зросли на 52,6%. Однак ці цифри малюють зовсім іншу картину, якщо врахувати інфляцію.

З поправкою на високу інфляцію в Туреччині, ціни на нерухомість показують іншу картину. За рік, що минув до травня 2024 року, реальні ціни на житло в країні фактично впали на 19%, досягнувши в середньому $999 за квадратний метр. У Стамбулі ціни впали на 25%, в Анкарі - на 13%, а в Ізмірі - на 18,3%. Ця тенденція стосується як нових, так і існуючих об'єктів нерухомості. Така різниця між номінальною та реальною вартістю підкреслює вплив інфляції на турецький ринок нерухомості.

Попит на нерухомість в Туреччині: продажі будинків падають

На ринку нерухомості Туреччини спостерігається різке падіння попиту як на внутрішньому, так і на міжнародному рівні. У 2023 році загальний обсяг продажів житла впав на 17,5%, і було продано 1,23 мільйона одиниць. Особливо сильно постраждали такі великі міста, як Стамбул та Ізмір, де продажі житла впали на 23,5% та 21,6% відповідно. Анкара, незважаючи на менший спад на 9,3%, також відображає загальне охолодження. Вищі іпотечні ставки та інфляція ускладнили купівлю житла для місцевих жителів, і ця тенденція продовжиться і в 2024 році, з подальшим падінням продажів на 3,7% протягом першого півріччя.

Падіння іноземних інвестицій було ще більш драматичним. У 2023 році обсяги купівлі житла іноземцями впали на 48,1% - було продано лише 35 005 одиниць порівняно з 67 490 роком раніше. До середини 2024 року тенденція до зниження збереглася, і іноземні покупки впали ще на 45,7%. Зростання цін та економічна нестабільність відштовхнули багатьох міжнародних покупців, скоротивши їхню частку на ринку до менш ніж 3% порівняно з 4,5% у 2022 році. Таке різке падіння відбулося після кількох років стабільного зростання іноземних інвестицій, особливо з таких країн, як Росія, Іран та Ірак.

Економічне майбутнє Туреччини: зростання та виклики

Економіка Туреччини перебуває в шаленій гонці, але вона продовжує демонструвати стійкість. Після зростання на 4,5% у 2023 році, після щорічного зростання на 5,5% у 2022 році, 11,4% у 2021 році та 1,9% у 2020 році, Міжнародний валютний фонд (МВФ) прогнозує зростання на 3,6% у 2024 році. Примітно, що навіть за умови збереження облікової ставки Центрального банку на рівні 50% економіка не впала в рецесію і продовжує зростати пристойними темпами.

Звичайно, високі відсоткові ставки зробили іпотечні кредити дорогими для місцевих жителів, що сповільнило внутрішній попит на купівлю нерухомості. Але це може призвести до сплеску на ринку оренди, оскільки менше людей купують житло. Вища вартість запозичень також тисне на забудовників і сповільнює нове будівництво. Однак, якщо вдасться стабілізувати ліру і стримати інфляцію, довіру між усіма сторонами можна буде відновити. Сильніша і стабільніша ліра підвищить купівельну спроможність місцевих покупців, що, можливо, сприятиме пожвавленню попиту і конкуренції. Якщо підвищення процентних ставок не відбудеться, а фіскальна політика залишатиметься розумною, ринок нерухомості Туреччини може опинитися на більш стабільному підґрунті.

Енергетичний хаб між Сходом і Заходом: шлях до самостійкості

Однією з головних частин економічної головоломки Туреччини є її залежність від зовнішнього боргу, особливо в приватному секторі, який має борг, еквівалентний 20% ВВП. Значна частина цього боргу деномінована в доларах та євро, що робить країну вразливою до валютних коливань. Однак головним чинником стійкого дефіциту поточного рахунку Туреччини є енергетика. Саме тому шлях Туреччини до економічної стабільності тісно пов'язаний з енергетикою.

Протягом багатьох років країна покладалася на імпорт, але останні події змінюють картину. Туреччина виявила 710 мільярдів кубометрів природного газу в Чорному морі, що становить приблизно 15-20 років внутрішнього споживання. Перша фаза видобутку розпочалася у квітні 2023 року, а подальша розвідка, ймовірно, виявить ще більше запасів. Це відкриття не лише зменшує потребу в іноземних енергоносіях, але й посилює роль Туреччини як транзитного енергетичного хабу між Сходом і Заходом, контролюючи ключові трубопроводи. Стабілізувавши постачання енергоносіїв, Туреччина зможе зменшити дефіцит платіжного балансу і подолати один з ключових чинників інфляції, проклавши шлях до стійкої економічної стабільності та зростання.

Сплеск туризму в Туреччині: стійкий наріжний камінь економіки

На відміну від нерухомості, туристичний сектор Туреччини, який стрімко розвивається, майже не постраждав від інфляції та валютної турбулентності в країні. Лише в серпні 2024 року країну відвідали 6,8 мільйона іноземних туристів, що на 2,47% більше, ніж у минулому році. Сплеск туризму був зумовлений зростанням кількості туристів з таких країн, як Росія, Велика Британія, Іран та Польща. За перші вісім місяців 2024 року країну відвідали 35,8 мільйона туристів, що на 7,11% більше, ніж у попередньому році. Туреччина зміцнила свої позиції як туристичний напрямок, а міжнародні подорожі повернулися до рівня, близького до допандемічного.

Стамбул і Анталія виділяються серед найбільш відвідуваних міст світу, приваблюючи мільйони міжнародних туристів щороку. У 2023 році кількість міжнародних прибуттів до Стамбула зросла на 26%, очоливши світовий список найбільш відвідуваних міст. Завдяки своїй багатій історії та яскравій культурі, місто продовжує залишатися головною принадою для мандрівників. Тим часом Анталія - менше місто на Турецькій Рив'єрі - прийняла 16,5 мільйонів міжнародних відвідувачів, що більше, ніж такі великі міста, як Париж, Нью-Йорк і Бангкок. Це 29% зростання порівняно з попереднім роком підкреслює зростаючу привабливість Анталії, особливо серед російських, британських і німецьких туристів, які з'їжджаються на її сонячні пляжі і курорти.

Але процвітають не лише прибережні напрямки. Крім того, індустрія медичного туризму в Туреччині процвітає: у 2022 році понад 1,2 мільйона людей відвідали країну з метою лікування, а за першу половину 2023 року прибуло ще 746 290 осіб. Анталія навіть стала гарячою точкою для стоматологічного туризму, оскільки багато клінік пропонують пакети «все включено», які покривають проїзд та проживання. Туризм залишається одним з найбільш стійких і зростаючих секторів Туреччини, що допомагає буферизувати економіку від інших викликів.

Ключові інвестиційні місця в Туреччині: міста та регіони, які слід спостерігати

Зрозуміло, що певні регіони пропонують більш перспективні можливості, ніж інші. Давайте розглянемо п'ять ключових локацій, які постійно приваблюють як місцевих, так і міжнародних інвесторів. Незалежно від того, чи прагнете ви доходу від оренди, довгострокового зростання або другого будинку, ці гарячі точки можуть забезпечити вас усім необхідним.

Стамбул: серце турецької економіки, що б'ється

Стамбул - найбільше місто та економічний центр Туреччини, що пропонує поєднання розкішного та доступного житла. Такі райони, як Бейоглу і Султанахмет, приваблюють покупців високого класу, а райони, що розвиваються, такі як Аташехір і Башакшехір, пропонують потенціал для зростання завдяки інфраструктурним проектам, таким як метро і новий аеропорт. Ринок оренди в місті стимулюється постійним притоком міжнародних фахівців і студентів.

• Середня дохідність відоренди: 6.63%
• Середня ціна за квадратний метр: $1,204

Анкара: Стабільність у столиці

Анкара, столиця Туреччини, пропонує більш стабільний і доступний ринок нерухомості порівняно зі Стамбулом. Такі ключові райони, як Чанкая, Оран та Інчек, популярні серед іноземців та дипломатів через їхню близькість до посольств та урядових установ. Спокійна атмосфера міста та нижчі ціни роблять його привабливим варіантом для інвесторів, які прагнуть стабільного прибутку.

• Середня дохідність від оренди: 8.19%
• Середня ціна за квадратний метр: $827

Анталія: Туристична насолода

В Анталії, головному туристичному напрямку Туреччини, спостерігається значний попит на оренду житла для відпочинку, особливо в сучасних житлових комплексах з такими зручностями, як басейни та фітнес-центри. Іноземних покупців, особливо з Росії, Великобританії та Німеччини, приваблює середземноморське узбережжя Анталії, що підвищує попит як на короткострокову оренду, так і як купівлю додаткового житла.

• Середня дохідність від оренди: 5.17%
• Середня ціна за квадратний метр: $1,195

Ізмір: Перлина Егейського моря

Ізмір, розташований на узбережжі Егейського моря, пропонує поєднання житлової та елітної нерухомості, а такі райони, як Каршияка та Алсанкак, популярні серед сімей та емігрантів. Елітний район Чешме відомий своїми розкішними віллами, що приваблює заможних покупців. Привабливість Ізміра для туристів робить його чудовим вибором для сезонних інвестицій в оренду.

• Середня дохідність від оренди: 7.22%
• Середня ціна за квадратний метр: $1,185

Аланія: Скарб на Турецькій Рив'єрі

Аланія - популярний вибір для тих, хто вперше купує нерухомість, завдяки доступним цінам і стабільному попиту на оренду житла для відпочинку. Середземноморський клімат і довгі пляжі приваблюють мультикультурне населення, серед якого багато європейців. Стабільний ринок нерухомості міста робить його місцем з низьким рівнем ризику і високим попитом на будинки для відпочинку.

• Середня дохідність від оренди: 5.15%
• Середня ціна за квадратний метр: $751

Придбання турецької нерухомості іноземцем: причини та поради

Туреччина стала привабливою країною для іноземних інвесторів після того, як у 2012 році були скасовані правила взаємності. Це дозволило громадянам 183 країн купувати нерухомість. Поєднання доступних цін на нерухомість, потенціалу високої прибутковості та таких стимулів, як програма «Турецьке громадянство за інвестиції», приваблює покупців з різних країн світу. Падіння курсу турецької ліри зробило ці інвестиції ще більш привабливими.

На фінансових ринках і ринках нерухомості ростуть мильні бульбашки, і Туреччина не є винятком. У певний момент ажіотаж роздуває ринкову бульбашку, і врешті-решт вона лопається. Це нормальна частина циклу, і головне - не входити на ринок безпосередньо перед тим, як бульбашка лопне. У 2023 році бульбашка на ринку нерухомості Туреччини, схоже, луснула, що призвело до охолодження ринку. Цей період охолодження є найкращою можливістю для входу на ринок. Вихід на ринок одразу після того, як ціни впали і стабілізувалися, часто є найвигіднішим моментом, пропонуючи значний потенціал зростання, коли ринок починає відновлюватися.

Поради іноземним інвесторам в нерухомість в Туреччині:

• Зосередьтеся на вторинному ринку: Хоча ціни на багато новобудов можуть бути завищеними, купівля б/в нерухомості у процвітаючих районах пропонує кращі можливості для збільшення вартості. Подумайте про реконструкцію нерухомості відповідно до західних стандартів, щоб підвищити дохідність і приріст капіталу.
• Шукайте перспективні райони: Замість того, щоб купувати нерухомість у престижних районах, зверніть увагу на райони, близькі до елітних районів, які перебувають на стадії джентрифікації. Ці місця пропонують кращий потенціал для збільшення капіталу.
• Скористайтеся програмами отримання громадянства: Якщо ви хочете отримати посвідку на проживання або громадянство, подумайте про придбання нерухомості вартістю не менше $400 000, щоб отримати право на участь у програмі «Громадянство за інвестиції» в Туреччині. Це також збільшує потенційну вартість перепродажу, оскільки в майбутньому інші іноземці можуть захотіти придбати нерухомість, яка відповідає критеріям отримання громадянства.
• Розуміння місцевих ринкових тенденцій: Щоб зробити розумний інвестиційний вибір, думайте як місцеві жителі. Вивчайте місцевий ринок, звертаючи увагу на райони з постійним розвитком інфраструктури, оскільки в них, швидше за все, спостерігатиметься найбільше зростання вартості.

Як знизити ризики землетрусу?

Туреччина є високосейсмічним регіоном, який розташований на кількох активних лініях розломів, що робить ризики землетрусів справжнім занепокоєнням для інвесторів у нерухомість. Щоб зменшити ці ризики, перш за все, необхідно ознайомитися з сейсмічною картою і уникати ділянок, позначених темно-червоним кольором, які вказують на підвищену сейсмічну активність. За законом, всі власники житла повинні мати страховку від землетрусу, що забезпечує певне покриття на випадок стихійного лиха.

Якість будівництва відіграє величезну роль у безпеці - землетруси, очевидно, найбільше впливають на неякісно збудовані будівлі. Новіші об'єкти не завжди гарантують кращу якість, оскільки забудовники іноді йдуть на компроміс. У деяких випадках старі, добре збудовані будівлі є більш безпечним вибором. Зрештою, потрібно оцінювати кожну будівлю окремо, враховуючи як вік, так і структурну цілісність.

Як уникнути завищених цін?

На динамічному ринку нерухомості Туреччини завищення цін може бути поширеною пасткою, особливо в таких популярних регіонах, як Стамбул чи Анталія, де попит історично призводить до зростання цін. З огляду на коливання курсу турецької ліри та постійне підвищення цін, інвесторам важливо бути обережними. Хоча нові об'єкти можуть здаватися привабливими, багато з них мають завищену ціну через маркетинговий хайп забудовника або місце розташування. Ось кілька порад, як уникнути переплати:

• Порівнюйте ринки: Перевірте останні дані про продажі порівнянних об'єктів нерухомості в тому ж районі, щоб переконатися, що ціна відповідає ринковій.
  Порадьтеся з місцевим експертом: місцевий агент з нерухомості, якому ви довіряєте, може запропонувати цінну інформацію про те, які об'єкти дійсно варті тієї ціни, яку ви за них просите.
  Уникайте гучних новобудов: Часто новобудови інтенсивно рекламуються, що призводить до завищення цін. Шукайте менш розрекламовані варіанти, які пропонують аналогічні зручності за нижчою ціною.
  Розгляньте можливості ремонту: Вживана нерухомість у хорошому місці може бути недооцінена. Добре зроблений ремонт може збільшити вартість нерухомості без початкового завищення ціни.
  Будьте терплячі: Зачекайте на вигідну пропозицію замість того, щоб поспішати на ринок, який може ще не охолонути.

Три приклади: реконструкція в Стамбулі, будівництво в Аланії та прибутковість оренди в Анталії

Ринок нерухомості Туреччини пропонує безліч інвестиційних можливостей. Тут ми розглянемо три конкретні приклади, щоб продемонструвати, як інвестори можуть максимізувати прибуток за допомогою різних стратегій.

1. Приклад реконструкції Стамбула: квартира Beyoğlu

Бейоглу, розташований неподалік від центру Стамбула, є привабливим місцем для реалізації проектів з реконструкції нерухомості. Відомий своїм історичним шармом і близькістю до туристичних визначних пам'яток, цей район ідеально підходить для тих, хто хоче відремонтувати нерухомість і здавати її в оренду як місцевим жителям, так і туристам. Завдяки зростаючому попиту на короткострокову оренду та відносно низьким початковим витратам на старі об'єкти нерухомості, реновація в Бейоглу може принести значні прибутки.

• Приклад інвестиції: Трикімнатна квартира, яка потребує ремонту, придбана за 150 000 доларів.
• Витрати на ремонт: 40 000 доларів за оновлення до сучасних стандартів.
• Ринкова вартість після ремонту: $220 000 (збільшення вартості на 20%).
• Прогнозований ROI: Близько 25% після ремонту.
• Прогнозований дохід від оренди: $1,800 на місяць, з потенціалом для більшого заробітку в туристичні сезони.

2. Приклад будівництва в Аланії: Приморська вілла

Аланія, що на узбережжі Середземного моря, стає все більш привабливим місцем для інвестицій у нерухомість, особливо в новобудови. З припливом міжнародних покупців, які шукають житло для відпочинку, попит на сучасні житлові комплекси і вілли продовжує зростати. Будівельні проекти в Аланії вирізняються нижчими початковими витратами порівняно з великими містами і приваблюють тих, хто прагне як довгострокового зростання вартості, так і доходу від оренди.

• Приклад інвестиції: Вілла з 3 спальнями в приморському районі, що розвивається, придбана поза планом за 200 000 доларів.
• Хронологія будівництва: 18 місяців.
• Ринкова вартість після завершення: 280 000 доларів США (збільшення вартості на 40%).
• Прогнозований дохід від оренди: 1500 доларів на місяць у позапікові сезони та 3000 доларів на місяць у пікові туристичні місяці.
• Прогнозований ROI: Близько 20% після завершення будівництва з додатковими можливостями доходу від оренди.

3. Тематичне дослідження прибутковості токенізованої оренди в Анталії: Hayat Green Towert на платформі Binaryx

Анталія відома своєю процвітаючою туристичною галуззю, що робить її ідеальним місцем для отримання прибутку від оренди. Платформи токенізації, такі як Binaryx, пропонують сучасний підхід до інвестування в нерухомість, дозволяючи купувати частки в об'єктах з високою вартістю всього за $50. Зелена вежа Hayat Green Tower в Анталії, розташована біля мальовничого пляжу Інчекум, є ідеальним прикладом того, як працює токенізація. Binaryx використовує технологію блокчейну Polygon і закон штату Вайомінг DAO LLC Act для створення ТОВ, яке володіє власністю. Ви можете придбати цифрові токени, які представляють часткову власність, отримуючи вигоду від орендної плати та підвищення вартості нерухомості без клопоту з безпосереднім управлінням власністю.

• Приклад інвестиції: Придбання 400 токенів власності за 20 000 доларів.
• Гарантоване повернення: 8% на рік протягом перших двох років.
• Прогнозований ROI: $1,600 щорічно з гарантованої прибутковості, з потенціалом збільшення доходу від оренди в міру зростання попиту.

Висновок

Ринок нерухомості Туреччини, можливо, і охолов, але це не обов'язково погано. Насправді, це саме той момент, коли варто придивитися до нього уважніше. Американські гірки ліри, стрімке зростання інфляції і, врешті-решт, корекція створили можливості, яких не існувало, коли ринок був перегрітий. Зараз, коли ціни стабілізуються, а інфляція починає знижуватися, це може бути ідеальний час для входу на ринок до наступної хвилі зростання.

Тим не менш, ринок нерухомості Туреччини не позбавлений проблем - ризики землетрусів, пастки завищених цін і все ще нестабільна економіка означають, що належна перевірка об'єктів нерухомості важлива як ніколи. Але для тих, хто вміє орієнтуватися в цих складнощах, Туреччина пропонує те, що мало хто може запропонувати на інших ринках: потенціал для отримання високих прибутків на все більш глобальному і динамічному ринку нерухомості. І якщо ви не хочете мати справу з проблемами самостійно, а просто хочете постійний, стабільний дохід від турецького ринку, то Binaryx - це ваше рішення.

‍