11 найкращих способів заробити на нерухомості
Інвестиції в нерухомість залишаються наріжним каменем створення багатства в усьому світі. У Сполучених Штатах приблизно 10,6 мільйонів американців (7% платників податків) отримали дохід від інвестиційної нерухомості в 2023 році. Велика Британія демонструє подібний ентузіазм: 2,81 мільйона осіб заявили про доходи від оренди в 2022-2023 податковому році. У Німеччині, де 52% населення орендує житло, приватні орендодавці володіють приблизно 14 мільйонами орендованих помешкань, що становить понад 60% ринку оренди.
Тим часом, в Азійсько-Тихоокеанському регіоні також спостерігається значна інвестиційна активність у сфері нерухомості. У Сінгапурі 72% жителів планують придбати нерухомість протягом наступних двох років. Індонезія повідомляє про високий рівень володіння житлом: 79% міських домогосподарств і 92% сільських домогосподарств володіють своїми домівками, що є одним із найвищих показників у Південно-Східній Азії. Австралія лідирує з 2,2 мільйонами австралійців (21% платників податків), які володіють додатковою житловою нерухомістю окрім основного місця проживання.
У цьому посібнику ми пояснимо, що таке інвестування в нерухомість, та розглянемо 11 різних способів інвестування в нерухомість. Ми порівняємо ці методи за дохідністю, загальним прибутком, рівнем ризику та необхідним бюджетом.
Що таке інвестування в нерухомість?
Інвестування в нерухомість означає придбання або фінансування нерухомості для отримання прибутку. Це включає купівлю землі, житлових будинків, комерційних споруд або промислових об'єктів, які можуть приносити дохід через збір орендної плати або збільшення вартості з плином часу.
На відміну від багатьох інших інвестицій, нерухомість пропонує дві унікальні переваги:
- Будучи фізичним активом, її можна побачити і торкнутися
- Генерування доходу та забезпечення довгострокового зростання вартості завдяки простій бізнес-моделі оренди
Історія нерухомості як інвестиційного інструменту налічує століття, починаючи з володіння сільськогосподарськими землями знаттю. До розвитку сучасних фінансових ринків нерухомість була одним із небагатьох надійних способів створення та збереження багатства. Ця історична надійність продовжує приваблювати інвесторів по всьому світу – опитування показують, що приблизно 36% американців вважають нерухомість найкращим варіантом для довгострокових інвестицій.
Сьогодні інвестиції в нерухомість бувають різних форм: від прямого володіння, коли інвестори стають орендодавцями, до непрямих методів через різні фінансові інструменти.
Але три основні механізми створення багатства в сфері нерухомості — це:
- Орендний дохід (стабільний грошовий потік від орендарів)
- Зростання капіталу (збільшення вартості нерухомості з плином часу)
- Кредитне плече (використання іпотечного фінансування для контролю цінних активів при вкладенні лише частини їхньої повної вартості)
11 способів інвестувати в нерухомість
1. Здавання нерухомості в оренду
А ви знали? За даними Бюро перепису населення США, приватні інвестори володіють приблизно 72% всієї орендної нерухомості в Сполучених Штатах.
Купити нерухомість і здавати її в оренду – найбільш класичний шлях інвестування в нерухомість. Як орендодавець, ви маєте значний контроль над своїми інвестиціями – обираєте об'єкт, перевіряєте орендарів і приймаєте рішення щодо ремонту чи модернізації. Проте це пов'язано з серйозними обов'язками та ризиками. Ви повинні керувати нерухомістю (або найняти управителя), підтримувати приміщення в порядку, займатися ремонтом, забезпечувати дотримання житлового законодавства та вирішувати проблеми з орендарями. Можуть бути періоди простою без орендного доходу, але з поточними витратами, а іноді орендарі можуть завдати шкоди або виникнуть проблеми з оплатою.
Перед інвестуванням надзвичайно важливо розрахувати чисту дохідність (орендна плата мінус усі витрати), щоб визначити прибутковість. Багато інвесторів віддають перевагу прямій здачі в оренду, оскільки це відчутний актив, а вартість нерухомості на багатьох ринках має тенденцію зростати в довгостроковій перспективі, збільшуючи капітал.
- Типові початкові витрати: $20,000-$100,000+ (перший внесок 20-25% від вартості об'єкта)
- Очікувана дохідність: 4-10% річних (орендний дохід за вирахуванням витрат)
- Рівень ризику: Від низького до середнього
- Часові витрати: Високі (управління нерухомістю, відносини з орендарями, обслуговування)
- Фактор ліквідності: Низький (продаж нерухомості може зайняти місяці)
👉 Дізнайтеся більше про те, як стати орендодавцем, у нашому посібнику.
2. Девелопмент нерухомості (Об'єкти на етапі будівництва)
А ви знали? За даними Огляду будівництва (SOC) за 2023 рік, середній час завершення багатоквартирного будинку після отримання дозволу становив 19,9 місяців у 2023 році.
Інвестування в нерухомість на етапі будівництва означає купівлю об'єкта до його повного зведення, ґрунтуючись лише на архітектурних планах або демонстраційній моделі. Забудовники зазвичай пропонують раннім покупцям знижки або вигідні плани оплати, щоб забезпечити фінансування проекту. У міру просування будівництва та наближення проекту до завершення, вартість нерухомості зростає, і інвестори можуть вийти з інвестиції, щоб отримати прибуток.
Ця стратегія вимагає ретельного дослідження: ви повинні довіряти репутації забудовника (його здатності фактично завершити проект) і оцінювати ринковий попит на готові об'єкти. Ризики включають затримки будівництва, ринкові спади в період будівництва або зміни фінансової стабільності забудовника. Інвестори в об'єкти на етапі будівництва можуть також вирішити зберегти нерухомість після завершення і здавати її в оренду, розраховуючи на те, що нові об'єкти можуть привабити орендарів за преміальними ставками.
- Типові початкові витрати: $10,000-$50,000+ (початковий внесок з поетапними платежами)
- Очікувана дохідність: 20-75% (загальна дохідність за період розвитку 1-5 років)
- Рівень ризику: Від середнього до високого
- Часові витрати: Від низьких до середніх (попереднє дослідження, контроль за прогресом)
- Фактор ліквідності: Дуже низький до завершення (складно продати в процесі будівництва)
👉 Дізнайтеся більше про інвестиції в нерухомість на етапі будівництва в нашому посібнику.
3. Фліппінг – Купівля новобудови для швидкого перепродажу
А ви знали? Середній термін від купівлі до перепродажу збільшився до 178 днів у першому кварталі 2023 року, але знизився до 164 днів у першому кварталі 2024 року.
Ця стратегія, яку часто називають "купівлею для продажу" або фліппінгом нерухомості, передбачає придбання щойно збудованого об'єкта для його негайного перепродажу з прибутком. На відміну від інвестування в об'єкти на етапі будівництва, ви зазвичай купуєте об'єкт одразу після його завершення і швидко перепродаєте, щойно він покаже попит з боку орендарів.
Забудовники часто продають першу партію нових будинків за дещо зниженими цінами, щоб створити імпульс, і після того як проект набуває популярності, наступні продажі можуть іти за преміальними цінами. Фліппінг може принести швидкий прибуток на зростаючому ринку, але несе в собі ризики: якщо ринкові умови погіршаться або на ринок вийде багато аналогічних об'єктів, вам може бути складно продати з прибутком. Транзакційні витрати, такі як комісії агентам та податки, можуть значно знизити вашу маржу.
- Типові початкові витрати: $100,000-$300,000+ (повна вартість купівлі)
- Очікувана дохідність: 5-35% (за 2-9 місяців)
- Рівень ризику: Високий
- Часові витрати: Середні (дослідження, процес купівлі, маркетинг для перепродажу)
- Фактор ліквідності: Середній (повністю залежить від ринкових умов)
4. Інвестиційні фонди нерухомості (REIT)
А ви знали? REIT володіють понад $4,5 трильйонами валових активів нерухомості та більш ніж 535 000 об'єктами по всьому світу.
REIT (Real Estate Investment Trust) — це компанія, яка володіє, керує або фінансує прибуткову нерухомість і дозволяє інвесторам купувати акції цієї компанії. Інвестуючи в REIT, ви можете отримувати частину орендного доходу та прибутку від нерухомості, не володіючи та не керуючи об'єктами самостійно.
У багатьох юрисдикціях REIT за законом зобов'язані виплачувати більшу частину свого доходу у вигляді дивідендів (американські REIT мають розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу акціонерам). REIT можуть бути публічно торгованими (купуються і продаються як акції) або приватними, і вони можуть спеціалізуватися на конкретних секторах нерухомості, таких як житлові апартаменти, офісні будівлі, торговельні центри, медичні заклади або центри обробки даних, або підтримувати диверсифікований портфель різних типів нерухомості.
- Типові початкові витрати: $10-$100+ (ціна однієї акції)
- Очікувана дохідність: 4-8% (річна дивідендна дохідність плюс потенційне зростання вартості)
- Рівень ризику: Низький
- Часові витрати: Дуже низькі (пасивні інвестиції)
- Фактор ліквідності: Високий для публічно торгованих REIT (можна миттєво продати акції)
👉 Дізнайтеся більше про REIT у нашому посібнику.
5. Фонди нерухомості
А ви знали? Фонди нерухомості можуть використовувати агрегований капітал для інвестування в більші портфелі. Наприклад, фонд із власним капіталом у $1,5 мільйона може інвестувати в нерухомість вартістю $6 мільйонів, використовуючи співвідношення кредиту до вартості 75%.
Фонди нерухомості — це професійно керовані інвестиційні інструменти, які об'єднують капітал від багатьох інвесторів для купівлі, розвитку та управління диверсифікованим портфелем об'єктів нерухомості. На відміну від REIT, які володіють нерухомістю напряму, фонди нерухомості — це інвестиційні структури, які можуть набувати різних форм, включаючи пайові інвестиційні фонди, фонди прямих інвестицій та хедж-фонди, орієнтовані на нерухомість.
Ці фонди часто застосовують стратегії, зосереджені на певних секторах, розподіляючи капітал у конкретні типи нерухомості, щоб використовувати ринкові тенденції або економічні умови. Деякі фонди повністю спеціалізуються на нішевих секторах, таких як житло для літніх людей, студентське житло, склади самообслуговування або дата-центри. Такі фонди дозволяють інвесторам використовувати специфічні ринкові можливості певних секторів. Наприклад, фонди з вищим розподілом у промислові активи та багатоквартирні будинки зазвичай показували кращі результати, ніж ті, які сильно інвестували в офісну та торговельну нерухомість у постпандемійний період.
- Типові початкові витрати: $10-$100+ (ціна однієї акції)
- Очікувана дохідність: 3-7% (річна дивідендна дохідність плюс потенційне зростання капіталу)
- Рівень ризику: Низький
- Часові витрати: Дуже низькі (пасивні інвестиції)
- Фактор ліквідності: Високий (торгуються на біржах)
6. Пайові трасти нерухомості (Велика Британія)
А ви знали? Доходи індустрії пайових трастів нерухомості Великої Британії знижувалися із середньорічним темпом росту (CAGR) 9,8% протягом останніх п'яти років, сягнувши приблизно £316,7 мільйонів у 2024 році.
Пайовий траст нерухомості — це об'єднаний інвестиційний фонд, де гроші інвесторів колективно використовуються для придбання портфеля об'єктів нерухомості. Він структурований як траст (поширений у Великій Британії та інших країнах). Він є відкритим, що означає можливість випуску нових паїв, коли інвестори вносять гроші, та погашення існуючих паїв, коли інвестори їх вилучають.
На відміну від REIT, компаній з акціями, що торгуються на біржах, пайові трасти нерухомості оцінюють свої паї на основі чистої вартості активів (NAV) базових об'єктів нерухомості, зазвичай розраховується щоденно. Ці трасти переважно інвестують у комерційну нерухомість, таку як офісні будівлі, торговельні парки, промислові склади, а іноді й житлову нерухомість. Ціна паю коливається залежно від оціночної вартості базових об'єктів нерухомості та орендного доходу, який вони генерують.
- Типові початкові витрати: $500-$50,000 (мінімальні інвестиції суттєво різняться)
- Очікувана дохідність: 4-8% (дохід і зростання капіталу)
- Рівень ризику: Середній
- Часові витрати: Дуже низькі (пасивні інвестиції)
- Фактор ліквідності: Від середнього до низького (може стати неліквідним під час спадів на ринку)
7. Платформи токенізації нерухомості
А ви знали? Прогнозується, що ринок токенізованих активів зросте з сьогоднішніх $20 мільярдів (виключаючи стейблкоїни) до $3,5-10 трильйонів до 2030 року.
Платформи токенізації нерухомості використовують технологію блокчейн для перетворення права власності на нерухомість у цифрові токени, що представляють частку в об'єкті. Ці платформи розбивають великі об'єкти нерухомості на менші, доступніші інвестиційні одиниці, дозволяючи інвесторам володіти частинами різних об'єктів і отримувати пропорційний дохід. На вторинних ринках інвестори можуть продавати свої токени іншим учасникам.
Типова структура токенізації включає створення спеціальної компанії (зазвичай ТОВ), яка юридично володіє нерухомістю, і випуск цифрових токенів, що представляють частки в цій компанії. Коли інвестори купують токени нерухомості, вони стають законними співвласниками компанії, що володіє об'єктом. Щоденне управління токенізованими об'єктами зазвичай здійснюється професійними керуючими компаніями, які знаходять орендарів, обслуговують нерухомість і збирають орендні платежі. Смарт-контракти потім автоматично розподіляють цей орендний дохід між власниками токенів відповідно до їхньої частки.
Наприклад, платформи на кшталт Binaryx використовують законодавство штату Вайомінг про DAO LLC від 2021 року (W.S. SF0038) для створення спеціальних ТОВ під кожен об'єкт. Ці ТОВ функціонують як Децентралізовані автономні організації (DAO), надаючи власникам токенів право голосу пропорційно їхній частці. Така структура дозволяє інвесторам брати участь у ключових рішеннях, таких як зміна керуючої компанії або рішення про продаж об'єкта. Дізнайтеся більше про те, як це працює, у цій статті.
- Типові початкові витрати: $50 (мінімальна інвестиція)
- Очікувана дохідність: 12-23% щорічно, з можливістю вищої дохідності для інвестицій у об'єкти на етапі будівництва завдяки зростанню вартості після завершення будівництва.
- Рівень ризику: Від середнього до високого
- Часові витрати: Низькі (пасивні інвестиції з опціональною участю в голосуванні)
- Фактор ліквідності: Середній (залежить від активності на вторинному ринку)
👉 Дізнайтеся більше про те, як працює токенізація.
8. Відкриті інвестиційні компанії нерухомості (OEIC)
А ви знали? Інвестиційні компанії нерухомості (OEIC) у Великій Британії переважно фокусуються на комерційній нерухомості, з портфелями, сконцентрованими в офісних приміщеннях, торговельних об'єктах та промислових комплексах
Відкрита інвестиційна компанія (OEIC) — це тип інвестиційного фонду, переважно використовуваний у Великій Британії, який об'єднує гроші інвесторів для придбання диверсифікованого портфеля активів. OEIC нерухомості спеціалізовано інвестують в об'єкти нерухомості, з цінами, заснованими на чистій вартості активів (NAV) базових об'єктів. На відміну від пайових трастів із подвійним ціноутворенням, OEIC мають єдину денну ціну.
Інвестиційні компанії нерухомості структуровані як компанії і регулюються Управлінням з фінансового регулювання та нагляду (FCA). Британські OEIC порівнянні з американськими пайовими фондами, і багато американських інвестиційних компаній, що ведуть бізнес у Великій Британії, пропонують їх. Однак акції OEIC не торгуються на Лондонській фондовій біржі. Хоча вони називаються "відкритими", вони іноді обмежують виведення коштів під час ринкових спадів, коли швидкий продаж нерухомості стає проблематичним.
- Типові початкові витрати: $500-$5,000 (мінімальна інвестиція)
- Очікувана дохідність: 3-7% щорічно (дохід і потенційне зростання капіталу)
- Рівень ризику: Від низького до середнього
- Часові витрати: Дуже низькі (пасивні інвестиції)
- Фактор ліквідності: Середній (може стати неліквідним у періоди ринкової напруги)
9. Облігації та боргові зобов'язання нерухомості
А ви знали? На британському ринку облігації та боргові зобов'язання нерухомості часто перевершують традиційні інвестиції з фіксованим доходом, забезпечуючи 5-10% річних проти 1-4%.
Облігації та боргові зобов'язання нерухомості — це інвестиції з фіксованим доходом, що дозволяють інвесторам напряму кредитувати девелоперів нерухомості або інші компанії у сфері нерухомості. Девелопери випускають ці боргові інструменти для залучення капіталу на конкретні проєкти від приватних інвесторів. Інвестори отримують регулярні процентні виплати (щоквартально або щорічно) або одноразову виплату при погашенні.
Коли ви інвестуєте в облігації нерухомості, ви стаєте кредитором на визначений термін, зазвичай 2-5 років. Боргові зобов'язання нерухомості функціонують аналогічно, але зазвичай є короткостроковими інструментами, що використовуються для конкретних етапів девелоперських проєктів. Ці інвестиції часто забезпечені активами, тобто гарантовані базовою нерухомістю або земельною ділянкою. Більшість облігацій та боргових зобов'язань нерухомості не торгуються на біржах, а це означає, що ваші гроші заблоковані на весь термін.
- Типові початкові витрати: $10,000-$100,000 (мінімальна інвестиція)
- Очікувана дохідність: 5-10% фіксованого річного відсотка
- Рівень ризику: Від середнього до високого
- Часові витрати: Дуже низькі (пасивні інвестиції)
- Фактор ліквідності: Дуже низький (зазвичай утримуються до погашення)
10. Краудфандинг, краудлендинг та краудінвестинг нерухомості
А ви знали? Краудфандинг первісно з'явився під час фінансової кризи 2008 року, коли банківські кредити стали занадто важкодоступними для малого бізнесу.
Спочатку краудфандинг не був пов'язаний із фінансовим прибутком, а скоріше з підтримкою проєктів заради матеріальних результатів. Але сьогодні платформи краудфандингу нерухомості дозволяють інвесторам брати участь у проєктах нерухомості з невеликими сумами капіталу через онлайн-майданчики. Ці платформи зв'язують девелоперів або власників нерухомості, які потребують фінансування, з інвесторами, зацікавленими в нерухомості.
Сфера краудфандингу пропонує кілька інвестиційних моделей. При краудлендингу (P2P-кредитуванні) ви позичаєте гроші девелоперам нерухомості й отримуєте фіксовані процентні виплати, зазвичай забезпечені нерухомістю. Краудінвестинг надає реальні частки власності в об'єктах, генеруючи доходи як через орендний дохід, так і через зростання вартості нерухомості при подальшому продажу активів.
Основні переваги включають низькі мінімальні інвестиції (часто починаючись усього від $50-100), професійне управління активами та доступ до комерційної нерухомості, яка інакше була б недоступною для приватних інвесторів. Однак ці інвестиції зазвичай мають обмежену ліквідність до завершення проєкту, і хоча платформи проводять перевірку належної сумлінності, результати інвестицій зрештою залежать від успіху проєкту та ринкових умов.
- Типові початкові витрати: $50-$5,000 (мінімальна інвестиція)
- Очікувана дохідність: 8-15% (варіюється залежно від моделі та рівня ризику)
- Рівень ризику: Від середнього до високого
- Часові витрати: Дуже низькі (пасивні інвестиції)
- Фактор ліквідності: Низький (зазвичай утримуються до завершення проєкту)
👉 Дізнайтеся більше про варіанти краудфандингу нерухомості в нашому посібнику.
11. Акції публічних компаній нерухомості
На відміну від REIT або фондів нерухомості, це операційні бізнеси, чия основна діяльність обертається навколо нерухомості. Ця категорія включає будівельні компанії, девелоперів комерційної нерухомості, готельні мережі, операторів складів самообслуговування та будівельні фірми — будь-яку компанію, яка володіє, розвиває або управляє нерухомістю як своєю основною бізнес-моделлю. Коли ви купуєте акції цих компаній, ви стаєте частковим власником і отримуєте зростання ціни акцій, а іноді й дивіденди.
Цей інвестиційний підхід вимагає оцінки тенденцій ринку нерухомості та специфічних для компанії факторів, таких як якість управління, рівень заборгованості та стратегія зростання. Ширші ринкові умови, процентні ставки та показники діяльності компанії впливатимуть на ціну акцій. Загалом, інвестування в окремі компанії нерухомості несе більший ризик, ніж у диверсифіковані REIT або фонди нерухомості, оскільки проблеми, специфічні для компанії, можуть суттєво вплинути на вашу інвестицію.
- Типові початкові витрати: $10-$1,000+ (ціна акцій)
- Очікувана дохідність: 5-15% (зростання капіталу плюс потенційні дивіденди)
- Рівень ризику: Від середнього до високого
- Часові витрати: Низькі (періодичні дослідження та моніторинг)
- Фактор ліквідності: Дуже високий (можна продавати акції в ринкові години)
Про Binaryx
Binaryx — це платформа токенізації нерухомості, яка працює згідно із законом Вайомінгу 2021 року (W.S. SF0038), перетворюючи об'єкти нерухомості на цифрові токени. Для кожного об'єкта Binaryx створює спеціальне ТОВ у Вайомінгу, яке випускає токени на блокчейні. Коли ви купуєте ці токени, ви стаєте співвласником ТОВ, яке володіє нерухомістю, з усіма правами власності, захищеними законодавством штату.
Хочете дізнатися більше про Binaryx? Ознайомтеся з цими статтями:
.jpg)
.jpg)
