11 лучших способов заработать на недвижимости
Инвестиции в недвижимость остаются краеугольным камнем создания богатства во всем мире. В Соединенных Штатах приблизительно 10,6 миллионов американцев (7% налогоплательщиков) получили доход от инвестиционной недвижимости в 2023 году. Великобритания демонстрирует похожий энтузиазм: 2,81 миллиона человек заявили о доходах от аренды в 2022-2023 налоговом году. В Германии, где 52% населения арендует жилье, частные арендодатели владеют примерно 14 миллионами арендных жилищ, что составляет более 60% рынка аренды.
Тем временем, в Азиатско-Тихоокеанском регионе наблюдается значительная инвестиционная активность в сфере недвижимости. В Сингапуре 72% жителей планируют приобрести недвижимость в течение ближайших двух лет. Индонезия сообщает о высоком уровне владения жильем: 79% городских домохозяйств и 92% сельских домохозяйств владеют своими домами, что является одним из самых высоких показателей в Юго-Восточной Азии. Австралия лидирует с 2,2 миллионами австралийцев (21% налогоплательщиков), владеющих дополнительной жилой недвижимостью помимо основного места жительства.
В этом руководстве мы объясним, что такое инвестиции в недвижимость, и рассмотрим 11 различных способов инвестирования в недвижимость. Мы сравним эти методы по доходности, общей прибыли, уровню риска и необходимому бюджету.
Что такое инвестирование в недвижимость?
Инвестирование в недвижимость означает приобретение или финансирование недвижимости для получения дохода. Это включает покупку земли, жилых зданий, коммерческих строений или промышленных объектов, которые могут приносить доход через сбор арендной платы или увеличение стоимости с течением времени.
В отличие от многих других инвестиций, недвижимость предлагает два уникальных преимущества:
- Являясь физическим активом, её можно увидеть и потрогать
- Генерирование дохода и обеспечение долгосрочного роста стоимости благодаря простой бизнес-модели аренды
История недвижимости как инвестиционного инструмента насчитывает столетия, начиная с владения сельскохозяйственными землями знатью. До развития современных финансовых рынков недвижимость была одним из немногих надежных способов создания и сохранения богатства. Эта историческая надежность продолжает привлекать инвесторов по всему миру – опросы показывают, что примерно 36% американцев считают недвижимость лучшим вариантом для долгосрочных инвестиций.
Сегодня инвестиции в недвижимость бывают разных форм: от прямого владения, когда инвесторы становятся арендодателями, до косвенных методов через различные финансовые инструменты.
Но три основных механизма создания богатства в сфере недвижимости — это:
- Арендный доход (стабильный денежный поток от арендаторов)
- Рост капитала (увеличение стоимости недвижимости с течением времени)
- Кредитное плечо (использование ипотечного финансирования для контроля ценных активов при вложении лишь части их полной стоимости)
11 способов инвестировать в недвижимость
1. Сдача недвижимости в аренду
А вы знали? По данным Бюро переписи населения США, частные инвесторы владеют примерно 72% всей арендной недвижимости в Соединенных Штатах.
Покупка недвижимости и сдача её в аренду – самый классический путь инвестирования в недвижимость. Как арендодатель, вы имеете значительный контроль над своими инвестициями – выбираете объект, проверяете арендаторов и принимаете решения о ремонте или модернизации. Однако это сопряжено с серьезными обязанностями и рисками. Вы должны управлять недвижимостью (или нанять управляющего), поддерживать помещения в порядке, заниматься ремонтом, обеспечивать соблюдение жилищного законодательства и решать проблемы с арендаторами. Могут быть периоды простоя без арендного дохода, но с текущими расходами, а иногда арендаторы могут нанести ущерб или возникнут проблемы с оплатой.
Перед инвестированием крайне важно рассчитать чистую доходность (арендная плата минус все расходы), чтобы определить прибыльность. Многие инвесторы предпочитают прямую сдачу в аренду, поскольку это осязаемый актив, а стоимость недвижимости на многих рынках имеет тенденцию расти в долгосрочной перспективе, увеличивая капитал.
- Типичные начальные затраты: $20,000-$100,000+ (первоначальный взнос 20-25% от стоимости объекта)
- Ожидаемая доходность: 4-10% годовых (арендный доход за вычетом расходов)
- Уровень риска: От низкого до среднего
- Временные затраты: Высокие (управление недвижимостью, отношения с арендаторами, обслуживание)
- Фактор ликвидности: Низкий (продажа недвижимости может занять месяцы)
👉 Узнайте больше о том, как преуспеть в аренде недвижимости, в нашем руководстве.
2. Девелопмент недвижимости (Объекты на стадии строительства)
А вы знали? По данным Обзора строительства (SOC) за 2023 год, среднее время завершения многоквартирного дома после получения разрешения составило 19,9 месяцев в 2023 году.
Инвестирование в недвижимость на стадии строительства означает покупку объекта до его полного возведения, основываясь только на архитектурных планах или демонстрационной модели. Застройщики обычно предлагают ранним покупателям скидки или выгодные планы оплаты, чтобы обеспечить финансирование проекта. По мере продвижения строительства и приближения проекта к завершению, стоимость недвижимости растет, и инвесторы могут выйти из инвестиции, чтобы получить прибыль.
Эта стратегия требует тщательного исследования: вы должны доверять репутации застройщика (способности фактически завершить проект) и оценивать рыночный спрос на готовые объекты. Риски включают задержки строительства, рыночные спады в период строительства или изменения финансовой стабильности застройщика. Инвесторы в объекты на стадии строительства могут также решить сохранить недвижимость после завершения и сдавать её в аренду, рассчитывая на то, что новые объекты могут привлечь арендаторов по премиальным ставкам.
- Типичные начальные затраты: $10,000-$50,000+ (первоначальный взнос с поэтапными платежами)
- Ожидаемая доходность: 20-75% (общая доходность за период развития 1-5 лет)
- Уровень риска: От среднего до высокого
- Временные затраты: От низких до средних (предварительное исследование, контроль за прогрессом)
- Фактор ликвидности: Очень низкий до завершения (сложно продать в процессе строительства)
👉 Узнайте больше об инвестициях в недвижимость на стадии строительства в нашем руководстве.
3. Флиппинг – Покупка новостройки для быстрой продажи
А вы знали? Средний срок от покупки до перепродажи увеличился до 178 дней в первом квартале 2023 года, но снизился до 164 дней в первом квартале 2024 года.
Эта стратегия, часто называемая "покупкой для продажи" или флиппингом недвижимости, подразумевает приобретение только что построенного объекта для его немедленной перепродажи с прибылью. В отличие от инвестирования в объекты на стадии строительства, вы обычно покупаете объект сразу после его завершения и быстро перепродаете, как только он покажет спрос со стороны арендаторов.
Застройщики часто продают первую партию новых домов по несколько сниженным ценам, чтобы создать импульс, и после того как проект приобретает популярность, последующие продажи могут идти по премиальным ценам. Флиппинг может принести быструю прибыль на растущем рынке, но несет в себе риски: если рыночные условия ухудшатся или на рынок выйдет много аналогичных объектов, вам может быть сложно продать с прибылью. Транзакционные расходы, такие как комиссии агентам и налоги, могут значительно снизить вашу маржу.
- Типичные начальные затраты: $100,000-$300,000+ (полная стоимость покупки)
- Ожидаемая доходность: 5-35% (за 2-9 месяцев)
- Уровень риска: Высокий
- Временные затраты: Средние (исследование, процесс покупки, маркетинг для перепродажи)
- Фактор ликвидности: Средний (полностью зависит от рыночных условий)
4. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)
А вы знали? REIT владеют более чем $4,5 триллионами валовых активов недвижимости и более чем 535 000 объектами по всему миру.
REIT (Real Estate Investment Trust) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость и позволяет инвесторам покупать акции этой компании. Инвестируя в REIT, вы можете получать часть арендного дохода и прибыли от недвижимости, не владея и не управляя объектами самостоятельно.
Во многих юрисдикциях REIT по закону обязаны выплачивать большую часть своего дохода в виде дивидендов (американские REIT должны распределять не менее 90% налогооблагаемого дохода акционерам). REIT могут быть публично торгуемыми (покупаются и продаются как акции) или частными, и они могут специализироваться на конкретных секторах недвижимости, таких как жилые апартаменты, офисные здания, торговые центры, медицинские учреждения или центры обработки данных, либо поддерживать диверсифицированный портфель разных типов недвижимости.
- Типичные начальные затраты: $10-$100+ (цена одной акции)
- Ожидаемая доходность: 4-8% (годовая дивидендная доходность плюс потенциальный рост стоимости)
- Уровень риска: Низкий
- Временные затраты: Очень низкие (пассивные инвестиции)
- Фактор ликвидности: Высокий для публично торгуемых REIT (можно мгновенно продать акции)
👉 Узнайте больше о REIT в нашем руководстве.
5. Фонды недвижимости
А вы знали? Фонды недвижимости могут использовать агрегированный капитал для инвестирования в более крупные портфели. Например, фонд с собственным капиталом в $1,5 миллиона может инвестировать в недвижимость стоимостью $6 миллионов, используя соотношение кредита к стоимости 75%.
Фонды недвижимости — это профессионально управляемые инвестиционные инструменты, которые объединяют капитал от множества инвесторов для покупки, развития и управления диверсифицированным портфелем объектов недвижимости. В отличие от REIT, которые владеют недвижимостью напрямую, фонды недвижимости — это инвестиционные структуры, которые могут принимать различные формы, включая паевые инвестиционные фонды, фонды прямых инвестиций и хедж-фонды, ориентированные на недвижимость.
Эти фонды часто применяют стратегии, сфокусированные на определённых секторах, распределяя капитал в конкретные типы недвижимости, чтобы использовать рыночные тенденции или экономические условия. Некоторые фонды полностью специализируются на нишевых секторах, таких как жильё для пожилых людей, студенческое жильё, склады самообслуживания или дата-центры. Такие фонды позволяют инвесторам использовать специфические рыночные возможности определённых секторов. Например, фонды с более высоким распределением в промышленные активы и многоквартирные дома обычно показывали лучшие результаты, чем те, которые сильно инвестировали в офисную и торговую недвижимость в постпандемийный период.
- Типичные начальные затраты: $10-$100+ (цена одной акции)
- Ожидаемая доходность: 3-7% (годовая дивидендная доходность плюс потенциальный рост капитала)
- Уровень риска: Низкий
- Временные затраты: Очень низкие (пассивные инвестиции)
- Фактор ликвидности: Высокий (торгуются на биржах)
6. Паевые трасты недвижимости (Великобритания)
А вы знали? Доходы индустрии паевых трастов недвижимости Великобритании снижались со среднегодовым темпом роста (CAGR) 9,8% в течение последних пяти лет, достигнув примерно £316,7 миллионов в 2024 году.
Паевой траст недвижимости — это объединенный инвестиционный фонд, где деньги инвесторов коллективно используются для приобретения портфеля объектов недвижимости. Он структурирован как траст (распространен в Великобритании и других странах). Он является открытым, что означает возможность выпуска новых паев, когда инвесторы вносят деньги, и погашения существующих паев, когда инвесторы их изымают.
В отличие от REIT, компаний с акциями, торгуемыми на биржах, паевые трасты недвижимости оценивают свои паи на основе чистой стоимости активов (NAV) базовых объектов недвижимости, обычно рассчитываемой ежедневно. Эти трасты в основном инвестируют в коммерческую недвижимость, такую как офисные здания, торговые парки, промышленные склады и иногда жилую недвижимость. Цена пая колеблется в зависимости от оценочной стоимости базовых объектов недвижимости и генерируемого ими арендного дохода.
- Типичные начальные затраты: $500-$50,000 (минимальные инвестиции существенно различаются)
- Ожидаемая доходность: 4-8% (доход и рост капитала)
- Уровень риска: Средний
- Временные затраты: Очень низкие (пассивные инвестиции)
- Фактор ликвидности: От среднего до низкого (может стать неликвидным при спадах на рынке)
7. Платформы токенизации недвижимости
А вы знали? Прогнозируется, что рынок токенизированных активов вырастет с сегодняшних $20 миллиардов (исключая стейблкоины) до $3,5-10 триллионов к 2030 году.
Платформы токенизации недвижимости используют технологию блокчейн для преобразования права собственности на недвижимость в цифровые токены, представляющие долю в объекте. Эти платформы разбивают крупные объекты недвижимости на более мелкие, доступные инвестиционные единицы, позволяя инвесторам владеть частями различных объектов и получать пропорциональный доход. На вторичных рынках инвесторы могут продавать свои токены другим участникам.
Типичная структура токенизации включает создание специальной компании (обычно ООО), которая юридически владеет недвижимостью, и выпуск цифровых токенов, представляющих доли в этой компании. Когда инвесторы покупают токены недвижимости, они становятся законными совладельцами компании, владеющей объектом. Ежедневное управление токенизированными объектами обычно осуществляется профессиональными управляющими компаниями, которые находят арендаторов, обслуживают недвижимость и собирают арендные платежи. Смарт-контракты затем автоматически распределяют этот арендный доход между держателями токенов в соответствии с их долей владения.
Например, платформы вроде Binaryx используют законодательство штата Вайоминг о DAO LLC от 2021 года (W.S. SF0038) для создания специальных ООО под каждый объект. Эти ООО функционируют как Децентрализованные автономные организации (DAO), предоставляя держателям токенов право голоса пропорционально их доле владения. Такая структура позволяет инвесторам участвовать в ключевых решениях, таких как смена управляющей компании или решение о продаже объекта. Узнайте больше о том, как это работает, в этой статье.
- Типичные начальные затраты: $50 (минимальная инвестиция)
- Ожидаемая доходность: 12-23% годовых, с возможностью более высокой доходности для инвестиций в строящиеся объекты благодаря росту стоимости после завершения строительства.
- Уровень риска: От среднего до высокого
- Временные затраты: Низкие (пассивные инвестиции с опциональным участием в голосовании)
- Фактор ликвидности: Средний (зависит от активности на вторичном рынке)
👉 Узнайте больше о том, как работает токенизация.
8. Открытые инвестиционные компании недвижимости (OEIC)
А вы знали? Инвестиционные компании недвижимости (OEIC) в Великобритании преимущественно фокусируются на коммерческой недвижимости, с портфелями, сконцентрированными в офисных помещениях, торговых объектах и промышленных комплексах
Открытая инвестиционная компания (OEIC) — это тип инвестиционного фонда, преимущественно используемый в Великобритании, который объединяет деньги инвесторов для приобретения диверсифицированного портфеля активов. OEIC недвижимости специализированно инвестируют в объекты недвижимости, с ценами, основанными на чистой стоимости активов (NAV) базовых объектов. В отличие от паевых трастов с двойным ценообразованием, OEIC имеют единую дневную цену.
Инвестиционные компании недвижимости структурированы как компании и регулируются Управлением по финансовому регулированию и надзору (FCA). Британские OEIC сопоставимы с американскими паевыми фондами, и многие американские инвестиционные компании, ведущие бизнес в Великобритании, предлагают их. Однако акции OEIC не торгуются на Лондонской фондовой бирже. Хотя они называются "открытыми", они иногда ограничивают вывод средств во время рыночных спадов, когда быстрая продажа недвижимости становится проблематичной.
- Типичные начальные затраты: $500-$5,000 (минимальная инвестиция)
- Ожидаемая доходность: 3-7% годовых (доход и потенциальный рост капитала)
- Уровень риска: От низкого до среднего
- Временные затраты: Очень низкие (пассивные инвестиции)
- Фактор ликвидности: Средний (может стать неликвидным в периоды рыночного стресса)
9. Облигации и долговые обязательства недвижимости
А вы знали? На британском рынке облигации и долговые обязательства недвижимости часто превосходят традиционные инвестиции с фиксированным доходом, обеспечивая 5-10% годовых против 1-4%.
Облигации и долговые обязательства недвижимости — это инвестиции с фиксированным доходом, позволяющие инвесторам напрямую кредитовать девелоперов недвижимости или другие компании в сфере недвижимости. Девелоперы выпускают эти долговые инструменты для привлечения капитала на конкретные проекты от частных инвесторов. Инвесторы получают регулярные процентные выплаты (ежеквартально или ежегодно) или единовременную выплату при погашении.
Когда вы инвестируете в облигации недвижимости, вы становитесь кредитором на определенный срок, обычно 2-5 лет. Долговые обязательства недвижимости функционируют аналогично, но обычно являются краткосрочными инструментами, используемыми для конкретных этапов девелоперских проектов. Эти инвестиции часто обеспечены активами, то есть гарантированы базовой недвижимостью или земельным участком. Большинство облигаций и долговых обязательств недвижимости не торгуются на биржах, а это означает, что ваши деньги заблокированы на весь срок.
- Типичные начальные затраты: $10,000-$100,000 (минимальная инвестиция)
- Ожидаемая доходность: 5-10% фиксированного годового процента
- Уровень риска: От среднего до высокого
- Временные затраты: Очень низкие (пассивные инвестиции)
- Фактор ликвидности: Очень низкий (обычно удерживаются до погашения)
10. Краудфандинг, краудлендинг и краудинвестинг недвижимости
А вы знали? Краудфандинг изначально появился во время финансового кризиса 2008 года, когда банковские кредиты стали слишком труднодоступными для малого бизнеса.
Изначально краудфандинг не был связан с финансовой прибылью, а скорее с поддержкой проектов ради материальных результатов. Но сегодня платформы краудфандинга недвижимости позволяют инвесторам участвовать в проектах недвижимости с небольшими суммами капитала через онлайн-площадки. Эти платформы связывают девелоперов или владельцев недвижимости, нуждающихся в финансировании, с инвесторами, заинтересованными в недвижимости.
Сфера краудфандинга предлагает несколько инвестиционных моделей. При краудлендинге (P2P-кредитовании) вы одалживаете деньги девелоперам недвижимости и получаете фиксированные процентные выплаты, обычно обеспеченные недвижимостью. Краудинвестинг предоставляет реальные доли собственности в объектах, генерируя доходы как через арендный доход, так и через рост стоимости недвижимости при последующей продаже активов.
Основные преимущества включают низкие минимальные инвестиции (часто начинающиеся всего от $50-100), профессиональное управление активами и доступ к коммерческой недвижимости, которая иначе была бы недоступна для частных инвесторов. Однако эти инвестиции обычно имеют ограниченную ликвидность до завершения проекта, и хотя платформы проводят проверку должной осмотрительности, результаты инвестиций в конечном счете зависят от успеха проекта и рыночных условий.
- Типичные начальные затраты: $50-$5,000 (минимальная инвестиция)
- Ожидаемая доходность: 8-15% (варьируется в зависимости от модели и уровня риска)
- Уровень риска: От среднего до высокого
- Временные затраты: Очень низкие (пассивные инвестиции)
- Фактор ликвидности: Низкий (обычно удерживаются до завершения проекта)
👉 Узнайте больше о вариантах краудфандинга недвижимости в нашем руководстве.
11. Акции котирующихся на бирже компаний по недвижимости
В отличие от REIT или фондов недвижимости, это операционные предприятия, основная деятельность которых связана с недвижимостью. В эту категорию входят домостроители, застройщики коммерческой недвижимости, гостиничные сети, операторы складских помещений и строительные фирмы — любая компания, которая владеет, развивает или управляет недвижимостью в качестве основной бизнес-модели. Приобретая акции этих компаний, вы становитесь их частичным владельцем и получаете повышение цены акций, а иногда и дивиденды.
Такой инвестиционный подход требует оценки тенденций рынка недвижимости и специфических для компании факторов, таких как качество управления, уровень долга и стратегия роста. Более широкие рыночные условия, процентные ставки и результаты деятельности компании будут влиять на цену акций. Как правило, инвестирование в отдельные компании, занимающиеся недвижимостью, сопряжено с большим риском, чем в диверсифицированные инвестиционные фонды или фонды недвижимости, поскольку проблемы, связанные с конкретными компаниями, могут существенно повлиять на ваши инвестиции.
- Типичные входные расходы: От 10 до 1 000 долларов США (цена акций)
- Ожидаемая прибыль: 5-15% (рост капитала плюс потенциальные дивиденды)
- Уровень риска: От среднего до высокого
- Временные обязательства: Низкий (периодические исследования и мониторинг)
- Коэффициент ликвидности: Очень высокая (можно продавать акции в рабочее время)
О Binaryx
Binaryx — это платформа токенизации недвижимости, которая работает по закону Вайоминга 2021 года (W.S. SF0038), превращая объекты недвижимости в цифровые токены. Для каждого объекта Binaryx создает специальное ООО в Вайоминге, которое выпускает токены на блокчейне. Когда вы покупаете эти токены, вы становитесь совладельцем ООО, которое владеет недвижимостью, со всеми правами собственности, защищенными законодательством штата.
Хотите узнать больше о Binaryx? Ознакомьтесь с этими статьями:
.jpg)
.jpg)
