Недвижимость на стыке с блокчейном: руководство по инвестированию в токенизированную недвижимость

Представьте, что вы можете инвестировать в арендуемую недвижимость на другом конце света, не выходя из дома и не заполняя кучу документов. Благодаря токенизации недвижимости это уже не несбыточная мечта, а самая настоящая реальность. Теперь вы можете легко и прозрачно владеть несколькими дорогостоящими объектами недвижимости, получая доход от аренды и наслаждаясь увеличением стоимости этой недвижимости. В этой статье рассматриваются тонкости токенизации недвижимости, ее преимущества и проблемы. В ней представлены примеры инвестирования через некоторые из существующих платформ, таких как RealT, Lofty и Binaryx Platform.

Ключевые выводы

• Диверсификация недвижимости: Платформы токенизации позволяют инвесторам диверсифицировать свои портфели, владея частями различных активов в сфере недвижимости, от домов на одну семью до роскошных вилл и строительных проектов.
• Повышенная ликвидность и доступность: Токенизированная недвижимость обеспечивает большую ликвидность по сравнению с традиционными инвестициями в недвижимость, что позволяет инвесторам легче покупать и продавать акции. Это открывает рынок для глобальной аудитории и делает инвестиции в недвижимость доступными для частных лиц по всему миру.
• Эффективность и автоматизация: Смарт-контракты упрощают соблюдение нормативных требований, автоматизируют транзакции и снижают затраты, делая инвестиционный процесс более эффективным и прозрачным.
• Рост доходов по всему миру: Инвестируя в токенизированную недвижимость, вы можете получить значительный доход и обеспечить диверсификацию в нескольких географических точках. Вы можете владеть недвижимостью не только в нескольких городах США, но и на Бали и в Черногории, что значительно увеличит денежный поток, снизит риски и поспособствует росту местного рынка.
• Разнообразие инвестиционных возможностей: Такие платформы, как Binaryx, не только предлагают аренду недвижимости, но и позволяют инвестировать в строительные проекты, обеспечивая сочетание краткосрочной и долгосрочной прибыли.

Что такое токенизация недвижимости?

Токенизация недвижимости — это процесс разделения собственности на цифровые токены, каждый из которых представляет собой весь актив или часть базового актива вместе с соответствующими правами и обязанностями. Управление этими токенами осуществляется с помощью смарт-контрактов, которые автоматизируют и обеспечивают соблюдение договорных деталей. Например, смарт-контракт может автоматически передавать право собственности на земельный кадастр или распределять арендные платежи пропорционально доле каждого инвестора в конкретном объекте недвижимости.

Инвестирование в токенизированную недвижимость аналогично участию в синдицированной сделке с недвижимостью, но с дополнительными преимуществами технологии блокчейн. Вместо традиционного бумажного сертификата, подтверждающего членство в ООО, инвесторы получают криптотокен, отражающий те же права. Токены хранятся в блокчейне, где их можно покупать или продавать по истечении первоначального периода инвестиции, что обеспечивает большую ликвидность и дополнительные возможности по сравнению с традиционными синдициями недвижимости.

Виды токенизации недвижимости

По сути, токенизировать можно любой аспект недвижимости, начиная с самого актива и прав собственности и заканчивая просто денежными потоками, связанными с использованием недвижимости. Это привело к появлению различных типов токенизации и токенов. Тип токенизации определяется тем, что именно токенизируется и с какой целью. Вот четыре типа токенизации, которые мы выделили.

Токенизация недвижимого актива в один токен

Токенизация недвижимости в один токен предполагает представление одного объекта недвижимости в виде одного невзаимозаменяемого токена (NFT). Каждое свойство, будучи уникальным, естественным образом соответствует характеристикам NFT, которые нельзя спутать с другими токенами в блокчейне. Кроме того, эти NFT могут быть динамическими, то есть они могут обновлять свои данные в ответ на соответствующие изменения. Теоретически право собственности на недвижимость может переходить из рук в руки при передаче NFT, поэтому продать такую недвижимость так же просто, как выставить NFT на продажу на маркетплейсе. Однако на практике нет инфраструктуры, которая одновременно обеспечивала бы безопасность, легитимность и автоматизацию этого процесса, и вероятность ее появления сомнительна.

Фракционная токенизация активов в сфере недвижимости

Фракционная токенизация недвижимости позволяет частично владеть недвижимостью в основном с помощью взаимозаменяемых токенов, которые, как и акции, неотличимы друг от друга. Однако некоторые платформы токенизации предпочитают использовать NFT. Каждый токен представляет собой определенную долю владения недвижимостью и связанного с этим дохода. Такой подход открывает инвесторам новые способы формирования разнообразных портфелей недвижимости, домовладельцам — токенизировать и продавать свою недвижимость на более выгодных условиях, а компаниям — разрабатывать индивидуальные предложения недвижимости. Это наиболее перспективный вид токенизации с потенциально самой большой долей рынка, и именно этим и занимается платформа Binaryx.

Токенизация денежных потоков в сфере недвижимости

Токенизация денежных потоков от недвижимости предполагает токенизацию владения собственностью отдельно от генерируемых ею денежных потоков. Владельцы могут продать права на будущий доход от аренды за единовременную выплату, сохранив при этом право собственности на недвижимость. Права на денежные потоки могут быть представлены в форме NFT, а доход от аренды автоматически отправляется владельцу NFT. Такое разделение обеспечивает большую финансовую гибкость и потенциально может стать альтернативой залоговому кредиту.

Токенизация корзин недвижимости

Токенизированные корзины недвижимости представляют собой совокупность активов в сфере недвижимости и их денежных потоков, где токены в совокупности представляют все атрибуты и финансовые потоки базовых объектов недвижимости. По своей природе это очень похоже на REIT (инвестиционный траст в сфере недвижимости), но в случае с REIT право собственности не предполагается. Токенизированные крупные корзины недвижимости, в отличие от REIT, снижают потребность в доверии благодаря автоматическим платежам на основе проверенных данных, повышению прозрачности и могут привести к возникновению залоговой задолженности.

Как работает токенизация недвижимости?

В токенизации недвижимости участвуют несколько ключевых сторон: инвесторы, платформы токенизации и операторы недвижимости. Инвесторы — это в основном клиенты, которые финансируют проекты в сфере недвижимости в обмен на токенизированные акции. Платформы токенизации, такие как Binaryx, предоставляют технологическую инфраструктуру для создания токенов недвижимости и управления ими. Операторы недвижимости отвечают за управление недвижимостью и обеспечение ожидаемой прибыли.

Теперь давайте разберемся в этом процессе, токенизируя арендуемую виллу на Бали стоимостью 195 000 долларов на платформе Binaryx:

1. Оценка и подготовка имущества: Во-первых, оператор недвижимости определяет рыночную стоимость объекта и потенциальный доход от аренды. Команда платформы токенизации тщательно изучает юридические и финансовые данные, чтобы убедиться, что недвижимость подходит для токенизации.
2. Создание ООО: Команда платформы создает компанию специального назначения (SPV), структурированную как общество с ограниченной ответственностью (ООО), для владения виллой. Это ООО является юридическим лицом, которое владеет собственностью и выпускает токены, обеспечивая инвесторам правовую защиту и прозрачность.
3. Создание токенов: Как только вилла переходит под управление ООО, платформа токенизации создает цифровые токены, представляющие собой доли собственности в ООО. В этом примере общая стоимость виллы разделена на токены стоимостью 50 долларов за штуку, то есть создано 3900 токенов.
4. Настройка смарт-контрактов: Для управления этими токенами и автоматизации их функций используются смарт-контракты. В этих контрактах закодированы условия владения, распределение дохода от аренды и другие соответствующие условия. Токены и смарт-контракты хранятся в блокчейне, что обеспечивает прозрачность и безопасность.
5. Предложение инвесторам: Затем токены предлагаются инвесторам, чтобы они могли приобрести их на платформе токенизации и начать получать арендные платежи. Таким образом, если вы купите 100 токенов, вам будет принадлежать примерно 2,56% этого ООО и, следовательно, 2,56% виллы (стоимостью 5000 долларов).

6. Управление имуществом и распределение доходов: Оператор недвижимости управляет виллой в течение всего инвестиционного периода, выполняя такие задачи, как техническое обслуживание и отношения с арендаторами, а платформа токенизации автоматически распределяет доход от аренды. Этот процесс автоматизирован с помощью смарт-контрактов, что обеспечивает своевременные и точные платежи.
7. Экзит на вторичном рынке: После первоначального периода владения инвесторы могут продавать свои токены на вторичных рынках, чтобы совершить экзит из инвестиции. Вместо того чтобы ждать, пока вся недвижимость будет продана или рефинансирована, вам будет легче выйти из нее по сравнению с традиционной недвижимостью.

Законы о токенизации недвижимости

Как правило, большинство токенов классифицируются как ценные бумаги в большинстве юрисдикций, особенно в Соединенных Штатах, которые считаются основной финансовой юрисдикцией мира. Таким образом, похоже, что токены, предлагаемые американской компанией, должны быть зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), если только на них не распространяется освобождение. Однако, когда речь идет о токенах на недвижимость, ситуация не так однозначна, и можно избежать признания токенов ценными бумагами.

Как предотвратить признание токена недвижимости ценной бумагой?

Прежде всего, токены недвижимости могут быть освобождены от подробного и дорогостоящего процесса создания общественной безопасности. Первым требованием для такого освобождения является составление меморандума о частном размещении (PPM), в котором описываются характер инвестиций, все потенциальные риски, спонсоры инвестиций и другая соответствующая информация. Кроме того, вы можете составить соглашение о подписке и соглашение об эксплуатации транспортного средства специального назначения (SPV) с подробным описанием прав и обязанностей инвесторов и управляющих.

Во-вторых, токены недвижимости не полностью соответствуют так называемому тесту Хоуи, который используется в США для определения того, является ли то или иное инвестиционным контрактом и, следовательно, ценной бумагой, регулируемой Комиссией по ценным бумагам и биржам. Чтобы пройти тест Howey, предложение или продукт должны соответствовать всем четырем из следующих критериев:

1. Быть денежным вложением
2. Быть общим предприятием
3. Быть в ожидании прибыли
4. Будут получены в результате усилий других

Пространство для маневра заключается в четвертом критерии. Вы можете возразить, что токен на рынке недвижимости не соответствует этому четвертому критерию теста Хоуи и, следовательно, не является ценной бумагой. Четвертый пункт подразумевает, что инвесторам следует ожидать прибыли в результате усилий других. Хотя это довольно расплывчатое определение, поскольку «другие» могут означать кого угодно, кроме вас, с юридической точки зрения под «другими» следует понимать платформу токенизации, если прибыль токена получена в результате ее деятельности.

Однако платформа токенизации не является организацией, деятельность которой приносит токену прибыль, поэтому токены недвижимости не соответствуют четвертому критерию теста Хоуи и не являются ценными бумагами.. Доход от аренды формируется за счет сдачи недвижимости в аренду, а повышение стоимости недвижимости определяется рынком. Платформа токенизации просто предоставляет инфраструктуру для управления этим доходом и его распределения, получая плату за использование этой инфраструктуры. Эту логику поддерживают наши американские юрисконсульты; они уверяют нас, что токены на платформе токенизации Binaryx не следует считать ценными бумагами в соответствии с действующим законодательством о ценных бумагах, учитывая нашу бизнес-модель.

Закон штата Вайоминг о DAO LCC является самым передовым законом в области токенизации недвижимости

Штат Вайоминг разработал специальный регламент для децентрализованных автономных организаций (DAO) на основе блокчейна, что делает его одной из наиболее подходящих юрисдикций для токенизации недвижимости. Этот акт позволяет создать DAO как компанию с ограниченной ответственностью (LLC) с уникальными функциями, адаптированными для токенизированных организаций. Например, управление может быть делегировано либо их членам, как это делают традиционные ООО, либо смарт-контракту, в котором принятие решений закодировано протоколом.

При токенизации каждого объекта недвижимости в Вайоминге создается новая компания DAO LLC, которая займется этим процессом. DAO LLC привлекает капитал, продавая токены на недвижимость, и инвесторы должны подтвердить свое право на участие, убедившись, что они не являются резидентами запрещенных юрисдикций. Как только средства будут собраны, DAO LLC на законных основаниях приобретает недвижимость, а владельцы токенов на недвижимость приобретают законное право собственности на принадлежащую им часть.

Преимущества и проблемы инвестирования в токенизированную недвижимость

Преимущества инвестирования в токенизированную недвижимость

Инвестирование в токенизированную недвижимость предлагает ряд преимуществ, повышающих гибкость, доступность и эффективность как для инвесторов, так и для операторов и платформ токенизации. Вот основные преимущества:

• Диверсифицикация: Токенизация позволяет владельцам недвижимости совместно владеть дорогостоящими активами, предоставляя инвесторам больше способов диверсифицировать свои портфели и получить доступ к более широкому спектру инвестиций в недвижимость.
• Ликвидность активов: Токенизация позволяет владеть недвижимостью по частям, разблокируя капитал, который в противном случае был бы введен в неликвидные активы. Это выгодно как покупателям, так и продавцам, которым нужен быстрый доступ к средствам.
• Дополнительные источники капитала: Токенизация открывает доступ к более широкому кругу инвесторов, улучшая доступ к капиталу для проектов в сфере недвижимости. Это улучшение маркетинга и повышение осведомленности может привести к расширению возможностей финансирования.
• Глобальная доступность: Токенизированная недвижимость открывает рынок для инвесторов по всему миру, позволяя частным лицам инвестировать в недвижимость в разных странах, независимо от их местоположения.
• Круглосуточный доступ к рынку: Токенизация обеспечивает круглосуточное участие в рынке, предоставляя покупателям и компаниям, занимающимся недвижимостью, большую гибкость при совершении транзакций в любое время.
• Экономичность и автоматическое соответствие нормативным требованиям: Токенизация может снизить транзакционные издержки, связанные с традиционными сделками с недвижимостью. Смарт-контракты автоматизируют и обеспечивают соблюдение законодательных и нормативных требований, упрощая процесс для всех вовлеченных сторон.

Проблемы инвестирования в токенизированную недвижимость

Хотя преимущества значительны, вы также можете столкнуться с проблемами на рынке токенизированной недвижимости. К ним относятся:

• Регуляторная неопределенность: Отсутствие четких правил в отношении токенизированных активов может привести к постоянному изменению правил использования. Четкие правила необходимы для защиты инвесторов, определения прав собственности и установления стандартных практик.
• Проблемы безопасности: Токенизация — довольно молодое явление, и универсальный способ токенизации недвижимости пока не разработан. Пока этого не произойдет, все платформы токенизируют недвижимость по-своему, усложняя регулирование и усиливая опасения инвесторов по поводу выбора самой безопасной платформы токенизации.
• Повышенная волатильность: Благодаря простоте продажи токенов лояльность инвесторов к недвижимости снижается, что вызывает беспокойство у операторов недвижимости, которые привыкли полагаться на стабильную базу инвесторов. Инвесторы чаще продают и покупают активы, что повышает волатильность консервативного рынка.
• Отсутствие контроля над собственностью: Хотя токенизация повышает эффективность, она значительно снижает уровень контроля над недвижимостью, особенно в случае долевого владения.

Инвестирование в токенизированную недвижимость: три примера

Инвестирование в токенизированную недвижимость включает в себя выбор подходящей платформы, понимание типов доступной недвижимости и диверсификацию портфеля для получения максимальной прибыли. Инвестируя в долевые акции недвижимости с помощью платформ токенизации, вы можете получить доступ к дорогостоящим активам, получить потенциальный доход от аренды и получить выгоду от повышения стоимости недвижимости. Ниже приведены три примера, иллюстрирующих, как можно инвестировать 10 000 долларов в токенизированную недвижимость на трех разных платформах.

Пример инвестиционного портфеля недвижимости RealT

RealT позволяет инвесторам приобретать токены в арендуемую недвижимость, в первую очередь дома на одну семью в США.

• Состав портфеля: 2500 долларов за каждый из четырех арендуемых семейных домов: два дома в Детройте, один дом в Чикаго и один дом в Кливленде.
• Прогнозируемая годовая ставка дохода от аренды: 9,5%
• Общий годовой доход от аренды: 10 000 долл. США * 9,5% = 950 долл. США
• Прибыль за 2 года: 950 долл. США * 2 = 1900 долл. США
• Прибыль за 5 лет: 950 долл. США * 5 = 4750 долл. США

Пример инвестиционного портфеля недвижимости Lofty

Lofty предлагает инвестиционные возможности в арендуемую недвижимость в США, включая семейные дома и виллы.

• Состав портфеля: 2500 долларов за каждый из четырех объектов недвижимости: один арендуемый дом в Олбани, штат Нью-Йорк, с 9,49% годовых; один арендуемый дом в Тайгарде, штат Орегон, с 10,9% годовых; одна арендуемая вилла в Скоттсдейле с 8,89% годовых; и одна арендуемая вилла в Палм-Кост, штат Флорида (17,4% годовых).
• Прогнозируемая годовая ставка дохода от аренды: 11,67%
• Общий годовой доход от аренды: 237,25 долл. США + 272,50 долл. США + 222,25 долл. США + 435 долл. США = 1167 долл. США
• Прибыль за 2 года: 1167 долл. США * 2 = 2 334$
• Прибыль за 5 лет: 1167 ДОЛЛ. США * 5 = 5835 долл. США

Пример инвестиционного портфеля недвижимости Binaryx

Платформа Binaryx предоставляет инвестиционные возможности во многих регионах мира (в настоящее время на Бали и в Черногории), предлагая варианты аренды и строительства недвижимости. На платформе есть как токены для получения краткосрочной прибыли от строительства, так и для долгосрочного дохода от аренды.

• Состав портфеля: 2500 долларов США на каждую из четырех инвестиций: одна вилла в аренду на Бали с 16,3% годовых; одна вилла в аренду на Бали с 10,5% годовых; одна инвестиция в строительство на Бали с первоначальной окупаемостью 17% в течение 11 месяцев и 15% годовых аренды после завершения строительства; одна инвестиция в строительство в Черногории с первоначальной окупаемостью 19,24% за 7 месяцев и 8% годовых аренды после завершения строительства.
• Всего за первый год: 407,50 долл. США + 262,50 долл. США + 425 долл. США + 481 долл. США = 1,576 долл. США
• Всего за второй год: 407,50 долл. США + 262,50 долл. США + 439,25 долл. США + 238,48 долл. США = 1 347,73
• Прибыль за 2 года: 1576 долл. США + 1347,73 долл. США = 2 923,73
• Прибыль за 5 лет: 1576 долл. США + 5390,92 долл. США = 6 966,92 долл. США

Заключение

Токенизация недвижимости представляет собой изменение в способах покупки, продажи и управления недвижимостью. Конвертируя физические активы в цифровые токены, инвесторы получают беспрецедентную гибкость и доступ к мировым рынкам недвижимости. Однако ориентация в этих новых условиях требует понимания как преимуществ, так и проблем, особенно в том, что касается соблюдения нормативных требований и безопасности.

Как видно из рассмотренных примеров, такие платформы, как Binaryx, RealT и Lofty, демонстрируют, что инвестиции в токенизированную недвижимость могут принести значительную прибыль, что делает их привлекательным вариантом для диверсификации портфелей. Рассмотрите новый взгляд на инвестирование в недвижимость, и вы будете удивлены результатами.

‍