Нерухомість на стику з блокчейном: посiбник з інвестування в токенізовану нерухомість

Уявіть, що ви можете інвестувати в орендовану нерухомість на іншому кінці світу, не виходячи з дому і не заповнюючи купу документів. Завдяки токенізації нерухомості це вже не нездійсненна мрія, а справжня реальність. Тепер ви можете легко і прозоро володіти кількома дорогими об'єктами нерухомості, отримуючи дохід від оренди та насолоджуючись зростанням вартості цієї нерухомості. У цій статті розглядаються тонкощі токенізації нерухомості, її переваги та проблеми. У ній представлені приклади інвестування через деякі з існуючих платформ, такі як RealT, Lofty та Binaryx Platform.

Ключові висновки

• Різноманітна експозиція нерухомості: Платформи токенізації дозволяють інвесторам диверсифікувати свої портфелі, володіючи частками різних активів нерухомості, починаючи від односімейних будинків до розкішних вілл та будівельних проектів.
• Покращена ліквідність та доступність: Токенізована нерухомість забезпечує більшу ліквідність порівняно з традиційними інвестиціями в нерухомість, дозволяючи інвесторам легше купувати та продавати акції. Це відкриває ринок для глобальної аудиторії, роблячи інвестиції в нерухомість доступними для приватних осіб у всьому світі.
• Ефективність та автоматизація: Розумні контракти спрощують дотримання вимог, автоматизують транзакції та зменшують витрати, роблячи інвестиційний процес більш ефективним та прозорим.
• Збільшення доходів по всьому світу: Інвестуючи в токенізовану нерухомість, ви можете отримати значний дохід та забезпечити диверсифікацію в різних географічних місцях. У наших тематичних дослідженнях ви можете володіти нерухомістю не тільки в кількох містах США, але й на Балі та Чорногорії, значно збільшуючи грошовий потік, розподіляючи ризики та фіксуючи зростання регіонального ринку.
• Різноманітність інвестиційних можливостей: Платформи, такі як Binaryx, не тільки пропонують оренду нерухомості, але й дозволяють інвестувати в будівельні проекти, забезпечуючи поєднання короткострокової та довгострокової прибутковості.

Що таке токенізація нерухомості?

Токенізація нерухомості - це процес поділу майна на цифрові токени, кожен з яких представляє цілий майновий актив або частину базового активу разом із пов'язаними з ним правами та зобов'язаннями. Ці токени управляються за допомогою смарт-контрактів, які автоматизують та забезпечують дотримання контрактних деталей. Наприклад, смарт-контракт може автоматично передати право власності в земельному реєстрі або розподіляти орендні платежі пропорційно частці кожного інвестора в конкретному майні.

Інвестування в токенізовану нерухомість схоже на участь у синдикованій угоді з нерухомістю, але з додатковими перевагами технології блокчейн. Замість того, щоб отримувати традиційний паперовий сертифікат, який вказує на зацікавленість у членстві в ТОВ, інвестори отримують крипто-токен, який означає той самий інтерес. Токени зберігаються на блокчейні, де ви можете купувати або продати їх після початкового періоду зберігання, що пропонує більшу ліквідність та опціональність порівняно зі звичайними синдикаціями нерухомості.

Види токенізації нерухомості

В основному будь-який аспект нерухомості може бути токенізований, починаючи від самого активу та прав власності, закінчуючи лише грошовими потоками, пов'язаними з використанням майна. Це призвело до появи різних типів токенізації та токенів. Тип токенізації визначається тим, що саме токенізується і з якою метою. Ось чотири типи токенізації, які ми виділили.

Токенізація активів нерухомості в єдиний токен

Токенізація нерухомості в один токен передбачає представлення однієї власності як одного незмінного токена (NFT). Кожна властивість, будучи унікальною, природно узгоджується з характеристиками NFT, який можна перевірити з інших токенів на блокчейні. Крім того, ці NFT можуть бути динамічними, тобто вони можуть оновлювати свої дані у відповідь на відповідні зміни. Теоретично право власності на нерухомість може змінювати власника щоразу, коли NFT передається, що робить продаж такого майна таким простим, як її розміщення на ринку NFT. Однак на практиці немає інфраструктури, яка б забезпечувала безпеку, легітимність та автоматизацію цього процесу одночасно, і ймовірність його виникнення сумнівна.

Дробова токенізація активів нерухомості

Дробова токенізація нерухомості дозволяє часткове володіння майном переважно за допомогою взаємозамінних токенів, які не відрізняються один від одного, подібно до акцій. Однак деякі платформи токенізації вважають за краще використовувати NFT. Кожен токен представляє певну частку власності на майно та доходу, пов'язаного з цією пропорцією. Цей підхід відкриває нові способи для інвесторів для збирання різноманітних портфелів нерухомості, для власників будинків для токенізації та продажу своєї нерухомості на кращих умовах, а для підприємств - розробляти індивідуальні пропозиції нерухомості. Це найбільш перспективний тип токенізації з потенційно найбільшою часткою ринку, і саме це робить платформа Binaryx.

Токенізація грошових потоків нерухомості

Токенізація грошових потоків нерухомості передбачає токенізацію права власності на майно окремо від грошових потоків, які вона генерує. Власники можуть продати права на майбутній дохід від оренди за одноразову виплату, зберігаючи при цьому право власності на нерухомість. Права на грошовий потік можуть бути представлені у формі NFT, при цьому дохід від оренди автоматично надсилається власнику NFT. Цей поділ пропонує більшу фінансову гнучкість і потенційно може стати альтернативою позиці під заставу.

Токенізація кошиків нерухомості

Токенізовані кошики нерухомості представляють сукупність активів нерухомості та їх грошових потоків, де токени разом представляють усі атрибути та фінансові потоки базових властивостей. Він дуже схожий за своєю природою на REIT (інвестиційний траст в нерухомість), але у випадку REIT право власності не передбачається. Токенізовані великі кошики нерухомості, на відміну від REIT, пропонують зменшену потребу в довірі за рахунок автоматизованих платежів на основі перевірених даних, підвищення прозорості та можуть ввести заборгованість із застави.

Як працює токенізація нерухомості?

Токенізація нерухомості включає кілька ключових сторін: інвестори, платформи токенізації та оператори нерухомості. Інвестори - це в основному клієнти, які фінансують проекти нерухомості в обмін на токенізовані акції. Платформи токенізації, такі як Binaryx, забезпечують технологічну інфраструктуру для створення та управління токенами нерухомості. Оператори нерухомості несуть відповідальність за управління нерухомістю та забезпечення їх отримання очікуваної прибутковості.

Тепер давайте розберемо процес, токенізувавши віллу оренди в розмірі 195 000 доларів на Балі на платформі Binaryx:

1. Оцінка та підготовка майна: По-перше, оператор нерухомості визначає його ринкову вартість та потенційний дохід від оренди. Команда платформи токенізації ретельно переглядає юридичні та фінансові деталі, щоб переконатися, що нерухомість є підходящим кандидатом для токенізації.
2. Створення LCC: Команда платформи створює транспортний засіб спеціального призначення (SPV), структурований як товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ), щоб мати право власності на віллу. Цей LCC служить юридичною особою, яка володіє майном та видає токени, забезпечуючи правовий захист та ясність для інвесторів.
3. Створення токенів: Після того, як вілла перебуває під ТОВ, платформа токенізації створює цифрові токени, що представляють частки власності в ТОВ. У цьому прикладі загальна вартість вілли ділиться на жетони вартістю 50 доларів кожен, тобто створюється 3900 жетонів.
4. Налаштування смарт-контрактів: Розумні контракти розгортаються для управління цими токенами та автоматизації їх функцій. Ці договори кодують умови власності, розподіл доходу від оренди та інші відповідні умови. Токени та смарт-контракти зберігаються на блокчейні, забезпечуючи прозорість та безпеку.
5. Пропозиція інвесторам: Потім токени пропонуються інвесторам, щоб вони могли придбати їх на платформі токенізації та почати отримувати платежі за оренду. Отже, якщо ви купуєте 100 токенів, ви будете володіти приблизно 2,56% ТОВ і, отже, 2,56% вілли (вартістю 5000 доларів).

6. Управління майном та розподіл доходів: Оператор нерухомості керує віллою протягом усього інвестиційного періоду, виконуючи такі завдання, як обслуговування та відносини з орендарями, тоді як платформа токенізації автоматично розподіляє дохід від оренди. Цей процес автоматизується за допомогою смарт-контрактів, забезпечуючи своєчасні та точні платежі.
7. Переведення в готівку на вторинному ринку: Після початкового періоду утримання інвестори можуть продати свої токени на вторинних ринках для переведення в готівку. Замість того, щоб чекати, коли вся нерухомість буде продана або рефінансована, ви можете вийти легше порівняно з традиційною нерухомістю.

Закони про токенізацію нерухомості

Як правило, більшість токенів класифікуються як цінні папери в більшості юрисдикцій, особливо в Сполучених Штатах, які вважаються основною фінансовою юрисдикцією світу. Отже, схоже, токени, пропоновані американською компанією, повинні бути зареєстровані в Комісії з цінних паперів та бірж (SEC), якщо вони не відповідають вимогам звільнення. Однак, коли справа доходить до токенів нерухомості, ситуація не така однозначна, і можна уникнути визнання токенів цінними паперами.

Як уберегти токен нерухомості від визнання цінного паперу?

Перш за все, токени нерухомості можуть бути звільнені від детального і дорогого процесу створення громадської безпеки. Вимогою номер один для такого звільнення є створення Меморандуму про приватне розміщення (PPM), який визначає характер інвестицій, всі потенційні ризики, спонсорів інвестицій та іншу відповідну інформацію. Крім того, ви можете скласти договір підписки та операційний договір для транспортного засобу спеціального призначення (SPV), де детально описані права та обов'язки інвесторів та менеджерів.

По-друге, токени нерухомості не повністю відповідають так званому тесту Howey, який використовується в США для визначення того, чи є щось інвестиційним контрактом і, отже, цінним папером, регульованим SEC. Щоб пройти тест Howey, пропозиція або продукт повинні відповідати всім чотирьом наступним критеріям:

1. Бути грошовою інвестицією
2. Бути загальним підприємством
3. Бути з очікуванням прибутку
4. Бути отриманим від зусиль інших

Простір для маневрування криється в четвертому критерії. Можна стверджувати, що токен нерухомості не відповідає цьому четвертому критерію тесту Howey і, отже, не є цінним папером. Четвертий пункт має на увазі, що інвестори повинні очікувати прибутку в результаті зусиль інших. Хоча це дещо розпливчасте визначення, оскільки «інші» можуть означати когось, крім вас самих, юридично «інші» повинні посилатися на платформу токенізації, якщо прибуток токена генерується його діяльністю.

Однак платформа токенізації не є суб'єктом господарювання, діяльність якого приносить прибуток токена, тому токени власності не відповідають четвертому критерію тесту Howey і не є цінними паперами. Дохід від оренди генерується за рахунок оренди майна, а оцінка вартості майна визначається ринком. Платформа токенізації просто забезпечує інфраструктуру для управління та розподілу цього доходу, заробляючи плату за використання цієї інфраструктури. Цю логіку підтримують наші американські юридичні консультанти; вони запевняють нас, що токени на платформі токенізації Binaryx не повинні вважатися цінними паперами відповідно до чинних правил щодо цінних паперів, враховуючи нашу бізнес-модель.

Закон про LCC DAO Вайомінг - найсучасніший закон щодо токенізації нерухомості

Штат Вайомінг розробив спеціальний регламент для децентралізованих автономних організацій (DAO) на основі блокчейну, що робить себе однією з найбільш підходящих юрисдикцій для токенізації нерухомості. Це діяти дозволяє створити DAO як Товариство з обмеженою відповідальністю (LLC) з унікальними функціями, пристосованими до токенізованих організацій. Наприклад, управління може бути делеговано або своїм членам, подібно до традиційних ТОВ, або смарт-контракту, де прийняття рішень закодовано в протоколі.

Під час токенізації кожної власності у Вайомінгу створено нове ТОВ DAO для обробки цього процесу. ТОВ DAO залучає капітал, продаючи токени власності, і інвестори повинні підтвердити їх відповідність, переконавшись, що вони не є резидентами заборонених юрисдикцій. Після збору коштів ТОВ DAO законно набуває нерухомість, а власники токенів власності отримують законну власність на частину, якою вони володіють.

Переваги та виклики інвестування в токенізовану нерухомість

Переваги інвестування в токенізовану нерухомість

Інвестування в токенізовану нерухомість пропонує ряд переваг, які підвищують гнучкість, доступність та ефективність як для інвесторів, так і для операторів та платформ токенізації. Ось ключові переваги:

• Диверсифіковані інвестиційні можливості: Токенізація дозволяє власникам нерухомості розділяти власність на високоцінні активи, надаючи інвесторам більше способів диверсифікувати свої портфелі та отримати доступ до більш широкого кола інвестицій у нерухомість.
• Ліквідність активів: Токенізація дозволяє часткове володіння нерухомістю, розблокуючи капітал, який інакше був би прив'язаний до неліквідних активів. Це приносить користь як покупцям, так і продавцям, яким потрібен швидкий доступ до коштів.
• Додаткові джерела капіталу: Токенізація забезпечує доступ до більшого пулу інвесторів, покращуючи доступ до капіталу для проектів нерухомості. Цей посилений маркетинг та обізнаність можуть призвести до більшої кількості можливостей фінансування.
• Глобальна доступність: Токенізована нерухомість відкриває ринок для інвесторів у всьому світі, дозволяючи приватним особам інвестувати в нерухомість у різних країнах, незалежно від їх місцезнаходження.
• Цілодобовий доступ до ринку: Токенізація дає можливість цілодобової участі на ринку, надаючи покупцям та ріелторським фірмам більшу гнучкість для здійснення транзакцій у будь-який час.
• Економічна ефективність та автоматизована відповідність: Токенізація може зменшити транзакційні витрати, пов'язані з традиційними угодами нерухомості. Розумні контракти автоматизують та забезпечують дотримання законодавчих та нормативних вимог, спрощуючи процес для всіх залучених сторін.

Проблеми інвестування в токенізовану нерухомість

Хоча переваги значні, ви також можете зіткнутися з проблемами на токенізованому ринку нерухомості. До них відносяться:

• Нормативна невизначеність: Відсутність чітких правил щодо токенізованих активів може призвести до постійних змін правил використання. Для захисту інвесторів, визначення прав власності та встановлення стандартних практик необхідні чіткі правила.
• Проблеми безпеки: Токенізація - явище досить молоде, і універсальний спосіб токенізації нерухомості поки не розроблений. Поки цього не станеться, всі платформи токенізують нерухомість по-своєму, ускладнюючи регулювання та збільшуючи занепокоєння інвесторів щодо вибору найбезпечнішої платформи токенізації.
• Підвищена волатильність: З легкістю продажу токенів лояльність інвесторів до нерухомості зменшується, викликаючи занепокоєння для операторів нерухомості, які звикли покладатися на стабільну базу інвесторів. Інвестори, як правило, частіше продають і купують активи, збільшуючи волатильність консервативного ринку.
• Відсутність контролю за майном: Хоча токенізація приносить ефективність, вона значно знижує рівень контролю над нерухомістю, особливо у випадку часткової власності.

Токенізоване інвестування в нерухомість: три приклади

Інвестування в токенізовану нерухомість передбачає вибір правильної платформи, розуміння типів доступних об'єктів нерухомості та диверсифікацію вашого портфеля, щоб максимізувати прибуток. Інвестуючи в дробові частки нерухомості через платформи токенізації, ви можете отримати доступ до високоцінних активів, насолоджуватися потенційним доходом від оренди та отримати вигоду від оцінки майна. Нижче наведено три приклади, щоб проілюструвати, як можна інвестувати 10 000 доларів у токенізовану нерухомість на трьох різних платформах.

Тематичне дослідження інвестиційного портфеля нерухомості RealT

RealT дозволяє інвесторам купувати токени нерухомості в орендованій нерухомості, насамперед односімейних будинках у США.

• Склад портфоліо: 2500 доларів у кожному з чотирьох орендованих сімейних будинків: два будинки в Детройті, один будинок у Чикаго та один будинок у Клівленді.
• Прогнозована річна ставка доходу від оренди: 9,5%
• Загальний річний дохід від оренди: 10 000 доларів США * 9,5% = $950
• Прибуток за 2 роки: $950 * 2 = $1,900
• 5-річний прибуток: $950 * 5 = $4,750

Приклад інвестиційного портфеля нерухомості Lofty

Lofty пропонує інвестиційні можливості в оренду нерухомості в США, включаючи односімейні будинки та вілли.

• Склад портфоліо: 2500 доларів США в кожному з чотирьох об'єктів нерухомості: один орендний будинок в Олбані, штат Нью-Йорк, з 9,49% квітня; один орендний будинок у Тігарді, штат Орегон, з 10,9% квітня; одна орендна вілла в Скоттсдейлі з 8,89% квітня; і одна орендна вілла в Палм-Кості, Флорида (17,4% квітня).
• Прогнозована річна ставка доходу від оренди: 11.67%
• Загальний річний дохід від оренди: $237,25 + $272,50 + $222,25 + $435 = $1,167
• 2-річний прибуток: 1 167 доларів США* 2 = $2,334
• 5-річний прибуток: 1 167 доларів США* 5 = $5 835

Тематичне дослідження інвестиційного портфеля нерухомості Binaryx

Платформа Binaryx надає інвестиційні можливості в багатьох регіонів світу (в даний час на Балі та Чорногорії) з варіантами оренди та будівництва нерухомості, пропонуючи токенізовані акції для короткострокових прибутків від будівництва та довгострокового доходу від оренди.

• Склад портфоліо: 2500 доларів США в кожну з чотирьох інвестицій: одна орендна вілла на Балі з 16,3% річних; одна орендна вілла на Балі з 10,5% річних; одна інвестиція в будівництво на Балі з початковою рентабельністю 17% протягом 11 місяців і 15% орендної плати після завершення будівництва; одна інвестиція в будівництво в Чорногорії з початковою рентабельністю 19,24% протягом 7 місяців і 8% рентної рентної плати після завершення будівництва.
• Загалом першого року: $407,50 + $262,50 + $425 + $481 = $1 576
• Другий рік всього: $407,50 + $262,50 + $439,25 + $238,48 = $1 347,73
• 2-річний прибуток: $1,576 + $1,347,73 = $2 923,73
• 5-річний прибуток: 1,576 ДОЛАРІВ + 5 390,92 ДОЛАРІВ = $6 966,92

Висновок

Токенізація нерухомості являє собою зміну в тому, як нерухомість купується, продається та управляється. Перетворюючи фізичні активи в цифрові токени, інвестори отримують безпрецедентну гнучкість і доступ до світових ринків нерухомості. Однак навігація в цьому новому ландшафті вимагає розуміння як переваг, так і проблем, особливо щодо дотримання нормативних актів та безпеки.

Як ви бачите на розглянутих прикладах, такі платформи, як Binaryx, RealT та Lofty, демонструють, що інвестування в токенізовану нерухомість може принести значну віддачу, що робить її привабливим варіантом для диверсифікації портфелів. Розгляньте новий погляд на інвестування в нерухомість, і ви будете здивовані результатами.

‍