Как купить или инвестировать в недвижимость на Бали иностранному инвестору

Иностранцу, особенно из Европы, не всегда понятно, как купить недвижимость на Бали. Уникальная рыночная динамика острова в сочетании с юридическими сложностями может показаться сложным процессом. Однако покупка недвижимости на Бали — выгодная инвестиция, если вы понимаете, что с этим делать. В этом руководстве мы расскажем вам обо всем, что вам нужно знать для успешной покупки недвижимости на Бали: от анализа рынка и законодательных требований до прироста капитала.

Познакомьтесь с рынком недвижимости на Бали

Рынок недвижимости Бали в последние годы продемонстрировал устойчивый рост благодаря сочетанию растущего туризма, процветающего сообщества экспатриантов и высокого спроса на роскошную и доступную недвижимость. Спрос на недвижимость на Бали превышает предложение, что отражает динамику рынка, когда недвижимость часто продается в течение двух-трех месяцев.

В 2023 году годовой спрос на жилую недвижимость достиг более 300 000 квадратных метров при годовом предложении всего 170 000 квадратных метров. Этот дефицит в сочетании со стабильным круглогодичным климатом Бали делает инвестиции в недвижимость очень привлекательными. Стоимость аренды пятизвездочных отелей на берегу океана на Бали является самой высокой в Юго-Восточной Азии и составляет около 600 долларов за ночь, что обеспечивает очень впечатляющую окупаемость инвестиций в аренду недвижимости. Довольно часто годовая рентабельность инвестиций при краткосрочной аренде составляет 15%, что намного превышает обычные показатели на других рынках в 5-10%.

Туризм играет самую важную роль на рынке недвижимости Бали, поскольку остров ежегодно привлекает миллионы посетителей. После снятия ограничений, связанных с COVID, только в 2023 году Бали приняли 4,3 миллиона иностранных туристов. Этот приток привел к росту стоимости недвижимости на 18% в том же году. Нетрудно понять, почему Бали с его стратегическим расположением и развитой инфраструктурой является раем как для цифровых кочевников, так и для инвесторов. Подробнее об этом читайте в нашей статье "Бали: это лучшее место для жизни и инвестиций в недвижимость?"

Выберите место, которое вам подходит

Рассматривая покупку недвижимости на Бали, помните, что остров предлагает множество мест, каждое из которых имеет свою уникальную привлекательность. Здесь найдется место для любого инвестора: от вечеринок и пляжей Куты, оживленного туристического центра Бали, до умиротворяющего и культурного города Убуд, окруженного зелеными и рисовыми полями. Независимо от того, ищете ли вы высокодоходную арендную недвижимость, спокойный дом для отдыха или долгосрочное проживание, на Бали есть что предложить.

Инвесторы, стремящиеся получить высокую краткосрочную арендную плату, могут счесть такие районы, как Семиньяк и Чангу, привлекательными, поскольку они расположены рядом с первоклассными удобствами и пляжами и полны экспатриантов. С другой стороны, если предпочтение отдается спокойствию и природе, то Убуд или Ловина больше подойдут для спокойного окружения с возможностью оздоровительного отдыха или роскошных вилл. Понимание местных особенностей даст вам четкое представление о том, куда инвестировать в недвижимость на Бали.

Выберите тип недвижимости

На Бали вы найдете четыре типа недвижимости: виллы, апартаменты, земельные участки и коммерческие помещения. Виллы предназначены для инвесторов из Бали, которые нацелены на получение высоких доходов от аренды, особенно в районах с большим туристическим потоком. Они предлагают уединение, роскошь и близость ко многим достопримечательностям острова, что делает их очень подходящими для краткосрочной аренды. Однако обычно они требуют больших первоначальных вложений и постоянного обслуживания.

апартаменты более доступны по цене, что делает их очень привлекательными для постоянных жителей и отдыхающих. С ними гораздо легче обращаться, и они обычно расположены в оживленных районах, поэтому у них больше шансов получать стабильный доход от аренды. Покупка земли на Бали предусмотрена возможность таможенной разработки и долгосрочной оценки стоимости, но иностранным инвесторам это вряд ли удастся сделать из-за сложностей, связанных с соблюдением тонкостей местного законодательства о собственности на землю. Коммерческие помещения, такие как магазины или кафе, идеально подходят для тех, кто хочет воспользоваться процветающей туристической индустрией Бали и получить максимальную прибыль, хотя они требуют глубокого понимания местной деловой среды.

Определите правовую структуру

Изучение правовых аспектов покупки недвижимости на Бали имеет решающее значение, особенно для иностранных инвесторов. Тремя основными правовыми формами собственности являются право собственности на недвижимость (Hak Milik), право аренды (Hak Sewa) и право пользования (Hak Pakai). Hak Milik (Freehold) предоставляет полные права собственности, включая возможность продажи или передачи имущества. Это наиболее желательная форма собственности, но она предназначена исключительно для граждан Индонезии. Таким образом, как иностранец, вы не можете напрямую владеть недвижимостью и должны рассмотреть другие варианты.

Для иностранных инвесторов аренда (Hak Sewa) и право пользования (Hak Pakai) являются наиболее выгодными вариантами. И хотя на первый взгляд может показаться, что это совсем не одно и то же. Договор аренды (Hak Sewa) — это нотариальный договор между иностранным инвестором и владельцем недвижимости, в котором свидетельство о праве собственности остается у владельца, но с пометкой, указывающей на то, что недвижимость сдана в аренду. Это соглашение обычно рассчитано на 25-30 лет и может быть продлено, но оно не предусматривает права собственности по истечении срока аренды.

Напротив, право на использование (Hak Pakai) — это официальный сертификат, выдаваемый земельными управлениями и применимый к имуществу, находящемуся в безусловном владении (Hak Milik) или государственной собственности. Структура «Право на пользование» позволяет иностранцам использовать недвижимость на срок до 30 лет с возможностью продления и предполагает официальное изменение права собственности, что обеспечивает более надежный и юридически признанный статус по сравнению с арендой. Тем не менее, Hak Pakai предназначен для тех, кто действительно живет на Бали.

Проведите комплексную проверку

Тщательное исследование и проверка могут избавить вас от юридических и финансовых проблем в будущем. Первым шагом в комплексной проверке является проверка права собственности и отсутствие обременений или споров. Проверьте историю владения и подтвердите, что продавец имеет законное право продать недвижимость. Также важно проверить надежность продавца или застройщика, чтобы избежать мошенничества. Проконсультируйтесь с авторитетными агентами по недвижимости и опытными юрисконсультами, которые разбираются в законах Бали о недвижимости и могут помочь снизить эти риски и справиться со сложностями сделки.

Еще одним важным аспектом должной осмотрительности является понимание особенностей зонирования на Бали. Бали, как и остальная часть Индонезии, классифицирует землю по разным зонам с особыми ограничениями и льготами. Например, зеленая зона предназначена для сельского хозяйства, желтая зона — для жилых помещений, розовая зона — для туристических мероприятий, а красная зона — для коммерческой застройки. Убедитесь, что интересующая вас недвижимость зонирована в соответствии с вашим предполагаемым использованием. Строительство в неправильной зоне может привести к юридическим проблемам или даже к сносу несанкционированных построек. Хотя иногда и допускаются отступления, полагаться на эти исключения без надлежащей проверки может быть рискованно.

Подайте заявку на получение лицензий

Перед покупкой недвижимости на Бали вы должны получить необходимые лицензии и разрешения. Иностранцы могут законно владеть недвижимостью на Бали, создав компанию, обычно PMA (Penanaman Modal ASING), которая позволяет владеть недвижимостью на имя компании. Эта структура не только защищает имущество от любых претензий со стороны продавца после заключения сделки, но и предоставляет налоговые льготы и четкую правовую основу для получения дохода от недвижимости. Процесс создания PMA может занять несколько недель и включает регистрацию компании в Индонезийском инвестиционном координационном совете (BKPM).

Помимо создания компании, вам могут потребоваться специальные лицензии на саму недвижимость, если вы планируете строить или модифицировать здания. В Индонезии для строительства необходимо получить два разрешения: разрешение на строительство PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), разрешающее строительство, и разрешение SLF (Sertifikat Laik Fungsi), подтверждающее функциональность и безопасность здания. Важно отметить, что только лицензированные архитекторы в Индонезии могут подать заявку на получение этих разрешений, поэтому, если вы нанимаете международного архитектора, им необходимо будет сотрудничать с местным специалистом. Стоимость этих разрешений варьируется в зависимости от размера и объема проекта, а их получение может занять несколько месяцев, поэтому очень важно заранее спланировать их.

Кроме того, ограничения на строительство в некоторых районах Бали могут ограничивать высоту строительства тремя или четырьмя этажами, а для строительства более высоких конструкций требуются специальные разрешения. Чтобы обойти эти ограничения и обеспечить их соблюдение, лучше проконсультироваться с местным экспертом, который поможет вам пройти процедуру выдачи разрешений и поможет избежать потенциальных юридических проблем.

Покупка недвижимости

Закончив подготовку, вы можете перейти к завершению договора купли-продажи четким юридически обязывающим контрактом. В договоре купли-продажи должны быть указаны все ключевые элементы, такие как согласованная цена покупки, условия оплаты и сроки завершения сделки. Лучше привлечь к этому процессу нотариуса, который проконтролирует законность сделки и обеспечит порядок всех необходимых документов.

Следующий важный шаг — передача прав собственности. Если вы иностранец и приобретаете недвижимость под названием компании, этот шаг будет включать регистрацию недвижимости под вашей компанией. Убедитесь, что все необходимые документы, такие как договор купли-продажи и подтверждение оплаты, обработаны надлежащим образом, чтобы избежать споров в будущем. Нотариус также позаботится о том, чтобы право собственности было правильно зарегистрировано в местном земельном управлении, что подтвердит ваше законное право собственности.

Когда дело доходит до оплаты, важно отметить, что большинство сделок с недвижимостью на Бали требуют предоплаты. Если вам нужен кредит, вам, как иностранцу, будет сложно его получить. Хотя некоторые индонезийские банки могут обсуждать варианты финансирования, если вы уже владеете недвижимостью в стране, они обычно не предлагают кредиты или ипотечные кредиты по договорам аренды, поскольку они не являются полной собственностью. Для покупателей, впервые покупающих недвижимость, получение кредита в вашей стране может быть более реальным вариантом. Кроме того, будьте готовы выполнить любые налоговые обязательства, связанные с покупкой, включая налог на недвижимость и потенциальный подоходный налог, если вы планируете сдать недвижимость в аренду.

Сдайте свою недвижимость в аренду

Наконец-то настал долгожданный момент — вы стали счастливым обладателем потрясающей недвижимости на Бали! Но действительно ли путешествие закончено? Что ж, да... и нет. Иностранцам не разрешается сдавать в аренду недвижимость на таких платформах, как Airbnb, под своими личными именами в Индонезии. Обычным решением всегда было сотрудничество с управляющей компанией, которая работает на основании их коммерческой лицензии и получает доход от аренды в обмен на процентную плату. Хотя этот метод широко используется, он не совсем легален и может быть неэффективным с точки зрения налогообложения, поскольку налоги для нерезидентов достигают 20%.

Более безопасный и соответствующий законодательству подход заключается в создании собственной компании и подаче заявки на получение соответствующей лицензии. Если площадь вашей недвижимости превышает 4000 квадратных метров, вам необходимо подать заявку на получение гостиничной лицензии. Для небольших объектов более подходящей является лицензия Vila, позволяющая управлять ими на законных основаниях.

Рассмотрите альтернативные способы инвестирования в недвижимость на Бали

Как вы могли заметить, покупка недвижимости на Бали — довольно сложный и долгий процесс. И если вы не хотите проходить через эти круги ада, есть альтернатива. Платформа Binaryx предлагает современный и доступный способ инвестирования в быстро развивающийся рынок недвижимости Бали путем частичного инвестирования. Такой подход позволяет вам владеть долей перспективных объектов недвижимости без необходимости в значительном авансовом капитале, юридических барьерах или обширных управленческих обязанностях.

Давайте рассмотрим пример из практики, чтобы увидеть, как дробное инвестирование работает на практике. Предположим, у вас есть 15 000 долларов для инвестирования, что может быть слишком мало для традиционных инвестиций в недвижимость на Бали. С помощью платформы Binaryx вы можете диверсифицировать эту сумму между тремя разными проектами. Предположим, вы решили выделить 5000 долларов на каждый из следующих объектов недвижимости: две сдаваемые в аренду виллы и одну инвестицию в строительство на Бали.

1. Арендная вилла №1: Годовая процентная ставка (годовая процентная ставка) по этому объекту недвижимости составляет 16,3%. За пять лет ваши инвестиции в размере 5000 долларов могут принести 4075 долларов дохода от аренды, в результате чего общая прибыль от этой недвижимости составит 9075 долларов.
2. Арендная вилла №2: Вторая вилла предлагает чуть более низкую годовую процентную ставку в 10,5%. За тот же пятилетний период ваши инвестиции в размере 5000 долларов могут принести 2625 долларов дохода от аренды, в результате чего общая прибыль от этой недвижимости составит 7625 долларов.
3. Инвестиции в строительство: Третий проект предусматривает инвестиции в строительство с первоначальной окупаемостью в размере 17% за 11 месяцев. Это принесет вам первоначальную прибыль в размере 850 долларов. После завершения строительства недвижимость сдается в аренду под 15% годовых. В течение следующих четырех лет это может принести дополнительный доход от аренды в размере 3000 долларов. В сочетании с первоначальной прибылью общая прибыль от этих инвестиций может составить 8850 долларов.

В общей сложности ваши инвестиции в размере 15 000 долларов могут вырасти до 25 550 долларов за пять лет, что составит 70,3% от общей рентабельности инвестиций. Распределяя свои инвестиции между различными типами недвижимости и используя долевое владение, платформа Binaryx позволяет вам участвовать в процветающем рынке недвижимости Бали с меньшими рисками и более управляемой точкой входа. Этот пример иллюстрирует, как это работает, но вы можете сами убедиться в этом на платформе Binaryx.

Заключение

Инвестирование в недвижимость на Бали может быть очень выгодным делом, поскольку оно может принести значительную прибыль в одном из самых привлекательных мест в мире. Однако этот процесс сложен и требует тщательного изучения правовых структур, должной осмотрительности и лицензионных требований. Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость для сдачи в аренду или рассматриваете альтернативные методы, такие как дробное инвестирование, понимание динамики рынка и правовой среды имеет решающее значение для максимизации ваших инвестиций. Для тех, кто ищет более удобный и доступный вариант, такие платформы, как Binaryx предложить современное решение для инвестирования в процветающий рынок недвижимости Бали, предоставляя возможности для роста без традиционных барьеров.

‍