Як купити або інвестувати в нерухомість на Балі іноземному інвестору

Іноземцю, особливо з Європи, не завжди зрозуміло, як купити нерухомість на Балі. Унікальна ринкова динаміка острова в поєднанні з юридичними тонкощами може зробити процес складним. Однак придбання нерухомості на Балі є корисною інвестицією, якщо ви розумієте кроки. У цьому посібнику ми проведемо вас через все, що вам потрібно знати, щоб успішно купити нерухомість на Балі, від аналізу ринку та юридичних вимог до приросту капіталу.

Ознайомтеся з ринком нерухомості на Балі

Ринок нерухомості Балі в останні роки зазнав значного зростання завдяки поєднанню зростаючого туризму, процвітаючої спільноти емігрантів та високого попиту на розкішну та доступну нерухомість. Попит на нерухомість на Балі перевищує пропозицію, що відображає динаміку ринку, коли об'єкти нерухомості часто продаються протягом двох-трьох місяців.

У 2023 році річний попит на житлову нерухомість досяг понад 300 000 квадратних метрів проти річної пропозиції лише 170 000 квадратних метрів. Цей дефіцит у поєднанні зі стабільним цілорічним кліматом Балі робить інвестиції в нерухомість дуже привабливими. ADR п'ятизіркових готелів на березі океану на Балі є найвищим у Південно-Східній Азії, приблизно 600 доларів за ніч, що сприяє дуже вражаючому рентабельності інвестицій щодо орендованої нерухомості. Досить часто отримують річну рентабельність інвестицій у розмірі 15% при короткостроковій оренді, що значно перевищує звичайні на інших ринках від 5% до 10%.

Туризм відіграє найважливішу роль на ринку нерухомості Балі, оскільки острів щороку приваблює мільйони відвідувачів. З моменту зняття обмежень на COVID лише в 2023 році Балі прийняло 4,3 мільйона міжнародних туристів. Цей приплив спричинив зростання вартості майна на 18% в тому ж році. Неважко зрозуміти, чому Балі зі своїм стратегічним розташуванням та добре розвиненою інфраструктурою є притулком як для цифрових кочівників, так і для інвесторів. Для більш детального дослідження перегляньте нашу статтю "Балі: це найкраще місце для життя та інвестування в нерухомість?"

Виберіть місце, яке вам підходить

Розглядаючи покупку нерухомості на Балі, пам'ятайте, що острів пропонує різноманітність місць, кожна з яких має свою унікальну привабливість. Від сцени вечірок та пляжів Кути, жвавого туристичного центру Балі, до культурно багатого, спокійного міста Убуд, огорнутого зеленими та рисовими полями, є місце для будь-якого типу інвесторів. Незалежно від того, чи шукаєте ви нерухомість з високою прибутковістю, спокійний будинок для відпочинку чи довгострокове проживання для проживання, Балі має що запропонувати.

Інвестори, які шукають високу короткострокову прибутковість від оренди, можуть знайти такі райони, як Семіньяк та Кангу, привабливими, оскільки вони знаходяться поблизу найкращих зручностей та пляжів та повні емігрантів. З іншого боку, якщо спокій і природа є пріоритетами, то Убуд або Ловіна більше підійдуть для тихого оточення з потенціалом для оздоровчих відпочинку або розкішних вілл. Розуміння різних місцевих характеристик дасть вам чітке уявлення про те, куди інвестувати в нерухомість Балі.

Виберіть тип нерухомості

Ви знайдете чотири типи нерухомості, доступні на Балі: вілли, квартири, земля та комерційні приміщення. Вілли призначені для тих інвесторів на Балі, які орієнтуються на високу прибутковість від оренди, особливо в районів з великим туристичним трафіком. Вони пропонують приватність, розкіш та близькість до багатьох визначних пам'яток на острові, що робить їх дуже придатними для короткострокової оренди. Однак вони зазвичай вимагають великих авансових інвестицій та постійного обслуговування.

Апартаменти є більш доступними за ціною, що робить їх дуже привабливими для довгострокових жителів і відпочиваючих. Вони стають набагато простішими в обробці і, як правило, розташовані в жвавих районів, тому вони мають більше шансів залучити стабільний дохід від оренди. Купівля землі на Балі дозволяє здійснювати індивідуальний розвиток та довгострокову оцінку, але це навряд чи досягається для іноземних інвесторів через ускладнення, пов'язані з дотриманням тонкощів місцевих законів про землеволодіння. Комерційні приміщення, такі як магазини або кафе, ідеально підходять для тих, хто хоче скористатися процвітаючою туристичною індустрією Балі та отримати найвищу віддачу, хоча вони вимагають міцного розуміння місцевого ділового середовища.

Визначте правову структуру

Орієнтація на юридичні аспекти придбання нерухомості на Балі має вирішальне значення, особливо для іноземних інвесторів. Три основні правові структури власності - це вільне володіння (Hak Milik), Оренда (Hak Sewa) та Право на користування (Hak Pakai). Вільне володіння (Hak Milik) надає повні права власності, включаючи можливість продати або передати майно. Це найбільш бажана форма власності, але зарезервована виключно для громадян Індонезії. Отже, як іноземець, ви не можете безпосередньо володіти майном і слід розглянути інші варіанти.

Для іноземних інвесторів найвигіднішими варіантами є оренда (Hak Penyewa) та Право на користування (Hak Pakai). І хоча це може здатися таким на перший погляд, це не одне і те ж. Оренда (Hak Penyewa) - це нотаріальний договір між іноземним інвестором та власником нерухомості, де свідоцтво про право власності залишається у власника, але позначено, що майно передано в оренду. Ця угода зазвичай триває 25-30 років і може бути продовжена, але вона не передбачає права власності поза умовами оренди.

Навпаки, Право на користування (Hak Pakai) - це офіційне свідоцтво, видане земельними відомствами, що застосовується до вільного володіння (Hak Milik) або державної власності. Структура права користування дозволяє іноземцям користуватися майном до 30 років з можливістю продовження та передбачає офіційну зміну права власності, пропонуючи більш безпечне та юридично визнане становище порівняно з орендою. Однак Хак Пакі призначений для тих, хто насправді живе на Балі.

Виконайте належну перевірку

Ретельне дослідження та перевірка можуть позбавити вас від юридичних та фінансових головних болів у майбутньому. Першим кроком у належній перевірці є перевірка права власності та переконання, що воно не має будь-яких обтяжень чи суперечок. Перевірте історію власності та підтвердіть, що продавець має законне право на продаж нерухомості. Також важливо перевірити надійність продавця або розробника, щоб уникнути шахрайства. Проконсультуйте з авторитетними агентами з нерухомості та досвідченими юридичними консультантами, які розуміють закони про нерухомість Балі та можуть допомогти зменшити ці ризики та орієнтуватися у складності транзакції.

Іншим критичним аспектом належної перевірки є розуміння зони зонування майна. Балі, як і решта Індонезії, класифікує землі на різні зони з певними обмеженнями та надбавками. Наприклад, зелена зона призначена для сільського господарства, жовта зона для житлових цілей, рожева зона для туристичної діяльності та червона зона для комерційних розробок. Переконайтеся, що нерухомість, яка вас цікавить, зонована належним чином для вашого цільового використання. Будівництво в неправильній зоні може привести до юридичних питань або навіть до знесення несанкціонованих споруд. Хоча іноді існують відступи, покладатися на ці винятки без належної перевірки може бути ризикованим.

Подати заявку на отримання ліцензій

Перш ніж купувати нерухомість на Балі, слід отримати необхідні ліцензії та дозволи. Іноземці можуть легально володіти майном на Балі, створивши компанію, як правило, PMA (Penanaman Modal Asing), яка дозволяє тримати нерухомість під назвою компанії. Ця структура не тільки забезпечує майно від будь-яких претензій продавця після угоди, але також забезпечує податкові переваги та чітке юридичне становище для отримання доходу від майна. Процес створення PMA може зайняти кілька тижнів і передбачає реєстрацію компанії в Індонезійській координаційній раді інвестицій (BKPM).

На додаток до налаштування компанії, вам можуть знадобитися спеціальні ліцензії на саму нерухомість, якщо ви плануєте будувати або модифікувати будівлі. В Індонезії є два дозволи, які ви повинні отримати, якщо ви розглядаєте будівництво: дозвіл на будівництво PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), який дозволяє будівництво, і SLF (Сертифікат Laik Fungsi), який засвідчує функціональність та безпеку будівлі. Важливо зазначити, що лише ліцензовані архітектори в Індонезії можуть подати заявку на отримання цих дозволів, тому, якщо ви наймаєте міжнародного архітектора, їм потрібно буде співпрацювати з місцевим професіоналом. Витрати на ці дозволи варіюються залежно від розміру та обсягу проекту, а їх отримання може зайняти кілька місяців, тому планування заздалегідь має вирішальне значення.

Крім того, будівельні обмеження в певних районів Балі можуть обмежувати висоту будівництва до трьох або чотирьох поверхів, і вам потрібні спеціальні дозволи на більш високі споруди. Щоб зорієнтуватися в цих обмеженнях і забезпечити їх дотримання, краще проконсультуватися з місцевим експертом, який допоможе вам пройти процес надання дозволів і допомогти уникнути потенційних юридичних проблем.

Придбати нерухомість

Після того, як ви закінчите підготовку, тепер ви можете перейти до завершення договору купівлі-продажу чітким, юридично обов'язковим договором. У договорі про купівлю повинні бути деталізовані всі ключові елементи, такі як узгоджена ціна покупки, умови оплати та терміни завершення транзакції. Краще залучити до цього процесу нотаріуса, так як він буде наглядати за законністю угоди і стежити за тим, щоб всі необхідні документи були в порядку.

Наступним критичним кроком є передача права власності. Якщо ви іноземець і купуєте нерухомість під назвою компанії, цей крок включатиме реєстрацію майна під вашою компанією. Переконайтеся, що вся необхідна документація, така як договір купівлі-продажу та підтвердження оплати, належним чином обробляється, щоб уникнути будь-яких майбутніх суперечок. Нотаріус також переконається, що право власності правильно зареєстровано в місцевому земельному офісі, завершивши ваше законне право власності.

Коли справа доходить до оплати, важливо зазначити, що більшість операцій з нерухомістю на Балі вимагають авансового платежу. Якщо вам потрібен кредит, вам, як іноземцю, було б складно забезпечити його. Хоча деякі індонезійські банки можуть обговорювати варіанти фінансування, якщо ви вже володієте нерухомістю в країні, вони, як правило, не пропонують позики чи іпотеки для договорів оренди, оскільки вони не є повною власністю. Для початківців покупців отримання кредиту у вашій країні може бути більш здійсненним варіантом. Крім того, будьте готові виконати будь-які податкові зобов'язання, пов'язані з покупкою, включаючи податок на майно та потенційний податок на прибуток, якщо ви плануєте здати нерухомість в оренду.

Здай в оренду своє майно

Нарешті, настав довгоочікуваний момент - тепер ви гордий власник приголомшливої нерухомості на Балі! Але чи справді подорож закінчилася? Ну так... і ні. Іноземцям заборонено орендувати нерухомість на таких платформах, як Airbnb під своїми особистими іменами в Індонезії. Поширеним варіантом завжди було партнерство з керуючою компанією, яка працює за їхньою ліцензією на бізнес та обробляє дохід від оренди в обмін на процентну плату. Хоча цей метод широко використовується, він не зовсім законний і може бути неефективним з точки зору оподаткування, оскільки податки нерезидентів досягають 20%.

Більш безпечний і юридично відповідний підхід полягає в тому, щоб створити власну компанію та подати заявку на отримання відповідної ліцензії. Якщо ваша нерухомість перевищує 4000 квадратних метрів, вам потрібно буде подати заявку на отримання ліцензії на готель. Для менших об'єктів нерухомості ліцензія Vila є більш підходящою і дозволяє керувати ними легально.

Розглянемо альтернативні способи інвестування в нерухомість на Балі

Як ви могли помітити, покупка нерухомості на Балі - досить складний і тривалий процес. І якщо ви не хочете проходити через ці кола пекла, є альтернатива. Платформа Binaryx пропонує сучасний та доступний спосіб інвестувати на процвітаючий ринок нерухомості Балі шляхом дробового інвестування. Такий підхід дозволяє володіти часткою нерухомості з високим потенціалом без необхідності значного початкового капіталу, юридичних перешкод або великих управлінських обов'язків.

Давайте розглянемо тематичне дослідження, щоб побачити, як працює дробове інвестування на практиці. Припустимо, у вас є 15 000 доларів для інвестування, що може бути занадто мало для традиційних інвестицій в нерухомість на Балі. Через платформу Binaryx ви можете диверсифікувати цю суму на три різні проекти. Припустимо, ви вирішили виділити 5000 доларів на кожну з наступних об'єктів нерухомості: дві орендовані вілли та одну інвестицію в будівництво на Балі.

1. Оренда вілли №1: Ця нерухомість пропонує річну процентну ставку (APR) 16,3%. Протягом п'яти років ваші інвестиції в розмірі 5000 доларів можуть принести 4075 доларів доходу від оренди, збільшивши загальну прибутковість від цієї нерухомості до 9 075 доларів.
2. Оренда вілли №2: Друга вілла пропонує дещо нижчий APR на 10,5%. За той самий п'ятирічний період ваші інвестиції в 5,000 доларів можуть принести 2,625 доларів доходу від оренди, що призведе до загальної прибутковості 7,625 доларів від цієї нерухомості.
3. Інвестиції в будівництво: Третій проект передбачає інвестиції в будівництво з початковою віддачею 17% протягом 11 місяців. Це принесло б вам $850 початкових прибутків. Після завершення будівництва нерухомість перетворюється на оренду з 15% річних. Протягом наступних чотирьох років це може принести додаткові 3000 доларів доходу від оренди. У поєднанні з початковою віддачею ваша загальна прибутковість від цієї інвестиції може досягати 8 850 доларів.

Загалом ваші інвестиції в розмірі 15 000 доларів можуть зрости до 25 550 доларів за п'ять років, що становить 70,3% загальної рентабельності інвестицій. Розподіляючи свої інвестиції на різні типи нерухомості та використовуючи часткову власність, платформа Binaryx дозволяє вам брати участь у процвітаючому ринку нерухомості Балі з меншим ризиком та більш керованою точкою входу. Цей приклад ілюструє, як це працює, але ви можете дізнатися самі на платформі Binaryx.

Висновок

Інвестування в нерухомість на Балі може бути дуже корисною справою, пропонуючи потенціал для значної прибутковості в одному з найбільш бажаних місць у світі. Однак процес складний і вимагає ретельної навігації правових структур, належної перевірки та ліцензійних вимог. Незалежно від того, чи купуєте ви нерухомість для здачі в оренду або розглядаєте альтернативні методи, такі як дробове інвестування, розуміння динаміки ринку та юридичного ландшафту має вирішальне значення для максимізації ваших інвестицій. Для тих, хто шукає більш обтічний та доступний варіант, такі платформи Binaryx запропонувати сучасне рішення для інвестування на процвітаючий ринок нерухомості Балі, надаючи можливості для зростання без традиційних бар'єрів.

‍