Как инвестировать в недвижимость Черногории: локации, законы, налоги и доходность

Черногория. Вряд ли это первое место, которое приходит в голову, когда думаешь об инвестициях в недвижимость. Эта небольшая страна на Адриатическом побережье все еще остается вне поля зрения и часто недооценена — обидно, конечно. Обидно для роста экономики страны, но не для инвесторов. Однако учтите: так будет не всегда, и вы, скорее всего, понимаете это, раз читаете эту статью. Значит, вы готовы обойти конкурентов и вложиться, пока другие только присматриваются. Вот что нужно знать, чтобы сделать первый шаг.

Тренды рынка недвижимости Черногории: что нужно знать

Расположенная стратегически на Адриатике, Черногория набирает популярность как туристическое направление и привлекает разнообразный поток иностранных гостей. Статистика подтверждает стабильный приток туристов, более 90% из которых — иностранцы. Низкие налоги и относительно мягкие регулирующие нормы, в сочетании с богатой архитектурой и природным разнообразием, значительно превышающим размеры страны, сделали Черногорию привлекательной для разных категорий экспатов, особенно в последние три года. Спрос на аренду, который ранее определялся сезонными всплесками, теперь постепенно смещается в сторону более стабильного, долгосрочного интереса.

Однако что действительно выделяет Черногорию, так это цены на недвижимость. Хотя они и выросли с наплывом экспатов, все же остаются относительно низкими по сравнению с соседними европейскими рынками — и такая ситуация вряд ли сохранится надолго. По мере приближения страны к вступлению в ЕС окно возможностей для доступных инвестиций быстро сужается. Мы прогнозируем значительный рост цен на недвижимость в ближайшие годы, и к моменту, когда Черногория станет членом ЕС, может оказаться уже поздно. Для получения дополнительных сведений читайте статью: «Черногория: инвестируйте в недвижимость сейчас, пока она не стала слишком дорогой».

Что могут и не могут покупать иностранцы в Черногории?

Иностранцам предоставлена значительная свобода в покупке недвижимости в Черногории. Будь то квартиры, дома или коммерческие объекты — процесс, как правило, прост и почти не отличается от процедур для местных покупателей. Нет никаких ограничений по стране происхождения, и права собственности в основном едины для всех иностранных инвесторов. Для приобретения недвижимости не требуется быть резидентом Черногории. Однако стоит учитывать, что покупка недвижимости не дает автоматически права на получение вида на жительство — это отдельный процесс иммиграции.

Тем не менее, есть и некоторые ограничения. Иностранцы не могут владеть природными ресурсами, общественными благами или сельскохозяйственными землями площадью более 5,000 квадратных метров — если только на участке нет дома, который продается. Также нельзя приобретать объекты в стратегически важных районах или памятники культуры. Однако, если вас интересует сельскохозяйственная земля, превышающая этот лимит, создание компании в Черногории может помочь обойти эти ограничения. У граждан ЕС есть преимущество: они обладают такими же правами на владение недвижимостью, как и граждане Черногории.

Обзор локаций в Черногории: где покупать и почему

При выборе места для покупки недвижимости в Черногории важна каждая деталь. Страна предлагает разнообразие прибрежных городов, центральных районов и горных регионов, каждый из которых имеет свои преимущества в зависимости от ваших инвестиционных целей. Будь то районы с высоким спросом на аренду или тихие уголки для отдыха — предложения в этих регионах существенно различаются.

Прибрежные районы

Прибрежные регионы привлекают наибольшее внимание иностранных покупателей, особенно такие города, как Котор, Тиват и Херцег-Нови, расположенные в Бока-Которском заливе. Эти места известны своей исторической значимостью и растущими сообществами экспатов. Котор, объект Всемирного наследия ЮНЕСКО, славится ограниченным количеством жилья, что поддерживает высокие цены на недвижимость. Тиват, где находится Порто Монтенегро, предлагает элитные квартиры и марины, привлекая владельцев яхт и инвесторов, заинтересованных в доходах от аренды роскошной недвижимости.

Двигаясь южнее, Будва — популярное место для краткосрочной аренды, хотя летом там бывает шумно и многолюдно. Если вы ищете более доступную недвижимость на побережье, стоит обратить внимание на Бар и Улцинь, где цены ниже, а количество иностранных покупателей меньше, хотя инфраструктура здесь развита не так хорошо.

Столица и центральный регион

Подгорица, столица Черногории, является центром бизнеса и государственных учреждений. Недвижимость здесь дешевле, чем на побережье, а спрос на долгосрочную аренду стабилен благодаря местным профессионалам и экспатам. Районы, такие как Сити Кварт и Преко Мораче, известны современными жилыми комплексами, тогда как такие районы, как Донья Горице, больше подходят для семей. Столица хорошо связана как с побережьем, так и с горами, что делает её практичным вариантом для тех, кто хочет быть ближе к основному городскому центру Черногории. Вне Подгорицы, такие города, как Цетине и Никшич, предлагают более спокойное проживание и низкие цены на недвижимость, хотя спрос на аренду здесь ниже, чем в столице или на побережье.

Северные горные регионы

Горные районы на севере Черногории предлагают совершенно иной тип инвестиционных возможностей. Жабляк, расположенный в национальном парке Дурмитор, является главным центром зимнего туризма страны. Горнолыжные курорты привлекают как местных, так и международных туристов, что делает этот регион перспективным для сезонного дохода от аренды. Колашин — еще одно место, где активно развиваются зимний туризм и курортные проекты. Цены на недвижимость на севере обычно ниже, чем на побережье или в столице, но рынок здесь более сезонный: спрос на аренду достигает пика в зимний период и снижается в остальное время года. Хотя этот регион не обладает круглогодичной привлекательностью, потенциал роста туризма делает его интересной долгосрочной инвестицией.

В цифрах: насколько прибыльна недвижимость в Черногории?

Рынок недвижимости Черногории может приносить разную прибыль в зависимости от местоположения и типа аренды. Доходность от аренды (APR) варьируется в пределах 4-8%, при этом прибрежные регионы, такие как Тиват и Котор, обычно предлагают более высокую доходность. Например, недвижимость в Тивате может приносить около 6-8% годовых, при средней цене долгосрочной аренды от €450 до €1,200 в месяц. Котор идет следом с доходностью 5-7% и арендной ставкой от €450 до €900 в месяц. В Будве, другом популярном прибрежном городе, доходность от аренды составляет около 5-6%, а долгосрочная аренда приносит от €400 до €1,200 в месяц. Во всех этих районах краткосрочная аренда летом может значительно повысить прибыльность в пиковый туристический сезон, но этот доход носит сезонный характер.

Средние цены на недвижимость сильно различаются по всей Черногории, что влияет на потенциальную доходность. Например, в Тивате стоимость квадратного метра колеблется от €2,100 до €4,100, в то время как в Которе цены составляют примерно от €1,800 до €3,800 за квадратный метр. Средняя цена по всему прибрежному региону составляет около €1,584 за квадратный метр, но в более престижных местах, таких как Тиват и Будва, она может превышать €3,000. В то же время Подгорица, столица страны, предлагает более низкую доходность от аренды (около 4-5%), но обладает стабильным, долгосрочным спросом. Цены в Подгорице варьируются от €1,250 до €2,100 за квадратный метр, а средние арендные ставки составляют от €250 до €700 в месяц.

Далее вглубь страны, центральные и северные регионы являются более бюджетными, хотя доходность от аренды там обычно ниже. В центральных районах цены на недвижимость составляют около €682 за квадратный метр, тогда как в северных горных городах, таких как Жабляк и Колашин, цены немного выше, в среднем €1,288 за квадратный метр. Исторически краткосрочная аренда на севере процветала в лыжный сезон, но недавние тенденции показывают изменения. Все больше международных туристов выбирают горные курорты Черногории для летнего отдыха, предпочитая более прохладный климат и богатую природу многолюдным пляжам и летней жаре. Этот растущий спрос повысил прибыльность, и теперь доходность в этих регионах достигает 5-8% годовых.

Юридический чек-лист при покупке недвижимости

При покупке недвижимости в Черногории важно соблюдать несколько ключевых шагов, чтобы все прошло гладко.

1. Процесс обычно начинается с подписания договора о бронировании, который фиксирует условия сделки. 
2. После этого нужно подготовить необходимые документы, такие как паспорт или удостоверение личности, подтверждение наличия средств и договор купли-продажи, в котором прописаны условия сделки между вами и продавцом. 
3. Также понадобится кадастровый сертификат, подтверждающий юридический статус объекта, и документ о праве собственности от продавца. На этом этапе обычно требуется внести задаток, который составляет около 10% от стоимости покупки. Учтите, что если вы решите отказаться от сделки, задаток может быть невозвратным.

Хотя часть документов можно оформить самостоятельно, настоятельно рекомендуется нанять юриста. Недвижимость в Черногории может иметь сложную историю владения или недостаток необходимых разрешений на строительство, поэтому роль юриста важна для проверки законности объекта. Ваш юрист проверит все документы, проведет переговоры по условиям и убедится, что все в порядке, прежде чем вы подпишете окончательный договор купли-продажи. В финале вам нужно будет нотариально заверить договор купли-продажи (Ugovor o Kupoprodaji), чтобы завершить сделку.

Финансирование недвижимости в Черногории: ипотека для иностранных покупателей

Если у вас нет всей суммы сразу, ипотека в Черногории — это возможный вариант для иностранных покупателей, хотя и с определенными условиями. Местные банки, такие как Crnogorska Komercijalna Banka (CKB), Hipotekarna Banka и Erste Bank, предлагают кредиты на покупку недвижимости для нерезидентов, но потребуется соблюсти ряд требований, включая внесение 50% первоначального взноса и наличие положительной кредитной истории. Ставки по ипотеке обычно варьируются от 3% до 7% при сроке кредита до 20 лет, и только иностранцы с видом на жительство или постоянным местом жительства могут претендовать на получение кредита. Стоит сравнить предложения различных банков, чтобы найти наиболее выгодные условия и ставки для вашей ситуации.

Ваши расходы: сборы и налоги при покупке недвижимости

При покупке недвижимости в Черногории стоит заложить в бюджет дополнительные 3-5% от стоимости объекта на сборы и налоги.

Налог на передачу прав собственности

При покупке существующей недвижимости вы оплачиваете налог на передачу права собственности, который рассчитывается исходя из стоимости объекта:

• Недвижимость до €150,000: 3%
• Недвижимость свыше €150,000: €4,500 + 5% от суммы свыше €150,000
• Роскошные объекты свыше €500,000: €22,000 + 6% от суммы свыше €500,000

Если вы покупаете новую недвижимость у застройщика, налог на передачу права собственности не взимается, так как НДС (21%) уже включен в цену продажи. Если объект предназначен для аренды, возможно, вы сможете вернуть НДС.

Нотариальные и юридические услуги

• Нотариальные услуги обойдутся в 0,35% от стоимости покупки плюс НДС 21%.
• Услуги юриста стоят около €1,000 и включают проверку документов и оформление договоров.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, а юрист — опционален, но может избавить вас от возможных проблем.

Услуги переводчика и агента

• Иностранцам следует нанять сертифицированного переводчика для присутствия при подписании договора купли-продажи, если у вас нет вида на жительство в Черногории или вы не сдали экзамен на знание языка. Стоимость перевода документов составляет около €20 за страницу, а устный перевод — €50 в час, что в среднем составляет около €120 за стандартный договор.
• Как покупатель, вы не будете платить комиссию агенту по недвижимости — она обычно оплачивается продавцом и составляет 3-6% от стоимости объекта.

Краудинвестинг: доступный способ инвестировать в недвижимость Черногории

Краудинвестинг предлагает простой и пассивный подход к инвестициям в недвижимость, позволяя объединять средства с другими для вложений в различные проекты. В то время как краудинвестинг уже пользуется популярностью на крупных рынках, таких как США, в Черногории он пока остается редкостью. Здесь на помощь приходит Binaryx. Binaryx не только предлагает краудинвестинговые возможности в Черногории, но и вводит токенизированную недвижимость, делая инвестиции доступными каждому, начиная с суммы всего в $50.

Через Binaryx вы можете приобрести токены, представляющие долевую собственность в проектах недвижимости, таких как Mountain Retreat by Dukley — строительный проект в Колашине, развивающемся центре зимнего туризма. Токены можно купить на ранних этапах строительства, что позволяет воспользоваться более низкими входными ценами. По мере продвижения строительства стоимость токенов растет, а после завершения проекта и его продажи прибыль распределяется среди держателей токенов. Кроме того, вы можете конвертировать свои токены в доходные токены аренды и получать пассивный доход от завершенного объекта.

Например, предположим, вы инвестируете $20,000 в проект Mountain Retreat by Dukley. При ожидаемой доходности инвестиций в 13,54% ваша прибыль после завершения строительства в начале 2025 года составит около $2,708, увеличивая общую стоимость вашей инвестиции до $22,708. После этого вы можете конвертировать свои токены в доходные токены аренды и получать ежегодный доход в размере 8% от объекта. Загляните на Binaryx, чтобы узнать больше.

Ваш путь к недвижимости в Черногории

Рынок недвижимости Черногории сочетает в себе доступные цены, высокий инвестиционный потенциал и привлекательное расположение, особенно по мере того, как страна приближается к вступлению в ЕС. Будь то прибрежные курорты, столица или развивающиеся горные регионы, такие как Колашин, — существует множество вариантов для рассмотрения. Понимание местных сборов, налогов и юридических требований необходимо для принятия обоснованных решений.

Платформы, такие как Binaryx, упрощают процесс инвестиций в Черногории, предлагая возможности токенизированной недвижимости с суммами, начиная всего с $50. Независимо от того, хотите ли вы изучить перспективные проекты, такие как Mountain Retreat by Dukley, или диверсифицировать портфель по разным локациям, Binaryx предоставляет удобный способ инвестировать в растущий рынок Черногории. Готовы сделать следующий шаг? Исследуйте возможности Binaryx и воплотите свои цели в сфере недвижимости в реальность.