Як інвестувати в нерухомість Чорногорії: локації, закони, податки та прибутковість

Чорногорія. Це не перше місце, яке спадає на думку, коли йдеться про інвестиції в нерухомість. Ця невелика країна на узбережжі Адріатичного моря досі залишається поза увагою і часто недооцінена — шкода, звісно. Шкода для економічного зростання країни, але не для інвестора в нерухомість. Однак є нюанс: це не триватиме вічно, і ви, мабуть, вже розумієте це, раз знайшли цю статтю. Отже, ви готові випередити інших і вкластися, поки решта світу ще не помітила цю можливість. Ось що потрібно знати, щоб зробити свій крок.

Тенденції ринку нерухомості Чорногорії: що потрібно знати

Розташована стратегічно на узбережжі Адріатичного моря, Чорногорія отримує вигоду від своєї зростаючої популярності як туристичного напрямку, приваблюючи широкий спектр іноземних відвідувачів. Дані свідчать про стабільний потік туристів, понад 90% з яких — іноземці. Низькі податки та відносно лояльні регуляції, у поєднанні з багатою архітектурою та природним різноманіттям, що значно перевищує розміри країни, зробили Чорногорію магнітом для різних категорій емігрантів, особливо за останні три роки. Попит на оренду, який раніше залежав від сезонних коливань, тепер переходить у більш стабільний, довгостроковий інтерес.

Однак справжньою відмінністю Чорногорії є ціни на нерухомість. Незважаючи на те, що вони зросли через нещодавній приплив емігрантів, ціни все ще залишаються відносно низькими порівняно з сусідніми європейськими ринками — і така ситуація навряд чи збережеться надовго. З наближенням країни до вступу в ЄС вікно можливостей для доступних інвестицій швидко закривається. Ми прогнозуємо значне зростання вартості нерухомості в найближчі роки, і до того часу, коли Чорногорія приєднається до ЄС, може бути вже занадто пізно. Для отримання додаткової інформації ознайомтеся зі статтею: «Чорногорія: інвестуйте в нерухомість зараз, поки вона не стала занадто дорогою».

Що можуть і не можуть купувати іноземці в Чорногорії?

Іноземці мають значну свободу у придбанні нерухомості в Чорногорії. Незалежно від того, чи йдеться про квартири, будинки чи комерційну нерухомість, процес загалом є простим і мало відрізняється від процедури для місцевих покупців. Немає дискримінації за країною походження, а права власності здебільшого однакові для всіх іноземних інвесторів. Для придбання нерухомості не обов’язково бути резидентом Чорногорії. Проте варто пам’ятати, що покупка нерухомості не дає автоматично права на отримання виду на проживання — це окремий імміграційний процес.

Однак є деякі обмеження. Іноземці не можуть володіти природними ресурсами, суспільними благами або сільськогосподарськими землями площею понад 5,000 квадратних метрів — якщо тільки на цій ділянці немає будинку, що продається. Крім того, заборонено купувати об’єкти в стратегічно важливих районах або ті, що класифікуються як культурні пам’ятки. Однак якщо ви розглядаєте придбання сільськогосподарської землі, площа якої перевищує встановлений ліміт, створення компанії в Чорногорії може дозволити обійти ці обмеження. Громадяни ЄС також мають перевагу, оскільки користуються тими ж правами на володіння нерухомістю, що й громадяни Чорногорії.

Огляд локацій у Чорногорії: де купувати і чому

При виборі місця для покупки нерухомості в Чорногорії місце розташування має вирішальне значення. Країна пропонує поєднання прибережних міст, центральних районів і гірських регіонів, кожен з яких має свої переваги залежно від ваших інвестиційних цілей. Незалежно від того, чи шукаєте ви район з високим попитом на оренду, чи тихий куточок для відпочинку, варіанти значно відрізняються між цими регіонами.

Прибережні райони

ППрибережний регіон є основною точкою уваги для більшості іноземних покупців, особливо такі міста, як Котор, Тіват і Херцег-Новий, розташовані в Бока-Которській затоці. Ці місця популярні своєю історичною значущістю і зростаючими спільнотами експатів. Котор, об'єкт Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, відомий обмеженою пропозицією житла, що підтримує високу вартість нерухомості. Тіват, де знаходиться Порто Монтенегро, пропонує розкішні квартири та марини, приваблюючи власників яхт і інвесторів, які шукають доходи від оренди елітної нерухомості.

Далі на південь Будва є відомим місцем для короткострокової оренди, хоча влітку тут може бути шумно та багатолюдно. Якщо ви шукаєте більш доступну нерухомість на узбережжі, варто звернути увагу на Бар і Улцинь, де ціни нижчі, а іноземних покупців менше, хоча інфраструктура тут менш розвинена.

Столиця та центральний регіон

Подгориця, столиця Чорногорії, є центром бізнесу та урядових установ. Нерухомість тут більш доступна, ніж на узбережжі, а попит на довгострокову оренду стабільний завдяки місцевим професіоналам і експатам. Райони, такі як Сіті Кварт і Преко Мораче, відомі сучасними житловими комплексами, тоді як райони, як-от Доня Гориця, більше підходять для сімей. Столиця добре з'єднана з узбережжям і горами, що робить її практичним вибором для тих, хто хоче бути ближче до основного міського центру Чорногорії. Поза межами Подгориці такі міста, як Цетинє та Нікшич, пропонують спокійніше життя та нижчі ціни на нерухомість, хоча попит на оренду тут менший, ніж у столиці чи на узбережжі.

Північні гірські регіони

Гірські райони на півночі Чорногорії пропонують зовсім інші інвестиційні можливості. Жабляк, розташований у національному парку Дурмітор, є головним центром зимового туризму країни. Гірськолижні курорти тут приваблюють як місцевих, так і міжнародних туристів, що робить цей регіон перспективним для сезонного доходу від оренди. Колашин — ще одна зона, яка бачить значні інвестиції, особливо в зимовий туризм та розвиток курортів. Ціни на нерухомість на півночі загалом нижчі, ніж на узбережжі чи у столиці, але ринок тут більш сезонний: попит на оренду досягає піку в зимовий період і знижується протягом решти року. Хоча цей регіон не має тієї ж привабливості протягом року, потенціал зростання туризму робить його цікавою довгостроковою інвестицією.

Аналіз цифр: наскільки прибуткова нерухомість у Чорногорії?

Ринок нерухомості Чорногорії пропонує різний рівень прибутковості залежно від місця розташування та типу оренди. Дохідність від оренди (APR) може коливатися від 4% до 8%, при цьому прибережні регіони, такі як Тіват і Котор, зазвичай забезпечують вищу віддачу. Наприклад, об'єкти в Тіваті можуть досягати річної дохідності близько 6-8%, з середньою ціною довгострокової оренди від €450 до €1,200 на місяць. Котор іде за ним із дохідністю 5-7% та орендною ставкою від €450 до €900 на місяць. У Будві, ще одному популярному прибережному місті, дохідність від оренди становить близько 5-6%, а довгострокова оренда приносить від €400 до €1,200 на місяць. У всіх цих районах короткострокова оренда в літній період може значно підвищити прибутковість у пік туристичного сезону, проте цей дохід є більш сезонним.

Середні ціни на нерухомість суттєво різняться по всій Чорногорії, що впливає на потенційну прибутковість. Наприклад, у Тіваті ціни за квадратний метр коливаються від €2,100 до €4,100, тоді як у Которі вартість становить приблизно від €1,800 до €3,800 за квадратний метр. Загалом середня ціна по прибережному регіону складає €1,584 за квадратний метр, але в більш престижних місцях, як Тіват і Будва, вона може досягати понад €3,000. На відміну від цього, Подгориця, столиця країни, пропонує нижчу дохідність від оренди (близько 4-5%), але має більш стабільний довгостроковий попит. Ціни в Подгориці варіюються від €1,250 до €2,100 за квадратний метр, а середні орендні ставки становлять від €250 до €700 на місяць.

Далі вглиб країни центральні та північні регіони є більш бюджетними, хоча дохідність від оренди там зазвичай нижча. У центральному регіоні ціни на нерухомість становлять близько €682 за квадратний метр, тоді як у північних гірських містах, таких як Жабляк і Колашин, ціни трохи вищі — у середньому €1,288 за квадратний метр. Історично короткострокова оренда на півночі процвітала в сезон катання на лижах, але останні тенденції показують зміни. Все більше міжнародних туристів обирають гірські курорти Чорногорії для літнього відпочинку, віддаючи перевагу прохолоднішому клімату та багатій природі над переповненими пляжами і літньою спекою. Цей зростаючий попит підштовхнув прибутковість угору, і тепер дохідність у цих регіонах досягає 5-8% річних.

Юридичний чек-лист для купівлі нерухомості

Під час придбання нерухомості в Чорногорії існує кілька важливих кроків, які допоможуть забезпечити безпроблемне проходження процесу.

1. Зазвичай процес починається з підписання договору про бронювання, який фіксує умови продажу. 
2. Далі необхідно зібрати ключові документи, такі як паспорт або посвідчення особи, підтвердження наявності коштів і договір купівлі-продажу, що описує умови угоди між вами та продавцем. 
3. Також потрібен кадастровий сертифікат, який підтверджує юридичний статус нерухомості, та документ від продавця, що засвідчує право власності. На цьому етапі зазвичай вноситься завдаток, який становить приблизно 10% від вартості покупки. Однак майте на увазі, що якщо ви вирішите відмовитися від угоди, завдаток може бути невідшкодовуваним.

Хоча частину документації можна оформити самостійно, найняти юриста настійно рекомендується. Нерухомість у Чорногорії може мати складну історію власності або не мати належних дозволів на будівництво, тому роль юриста важлива для перевірки правового статусу об'єкта. Ваш юрист перевірить усі документи, проведе переговори щодо умов і переконається, що все в порядку, перш ніж ви підпишете остаточний договір купівлі-продажу. У фіналі необхідно нотаріально завірити договір купівлі-продажу (Ugovor o Kupoprodaji), щоб завершити угоду.

Фінансування вашої нерухомості в Чорногорії: іпотечні рішення для іноземних покупців

Якщо у вас немає всієї суми одразу, отримання іпотеки в Чорногорії — це варіант для іноземних покупців, хоча й з певними умовами. Місцеві банки, такі як Crnogorska Komercijalna Banka (CKB), Hipotekarna Banka та Erste Bank, пропонують кредити на придбання нерухомості для нерезидентів, але потрібно відповідати певним вимогам, таким як внесення 50% початкового внеску та наявність позитивної кредитної історії. Іпотечні ставки зазвичай коливаються від 3% до 7% на термін до 20 років, і тільки іноземці з видом на проживання або постійним місцем проживання мають право на отримання кредиту. Варто порівняти пропозиції різних банків, щоб знайти найвигідніші ставки та умови для вашої ситуації.

Скільки доведеться заплатити: збори та податки при покупці нерухомості

Під час купівлі нерухомості в Чорногорії слід врахувати додаткові витрати на збори та податки в розмірі 3-5% від вартості об'єкта.

Податок на передачу права власності

ДДля існуючої нерухомості сплачується податок на передачу права власності, розмір якого залежить від вартості об'єкта:

• Нерухомість до €150,000: 3%
• Нерухомість понад €150,000: €4,500 + 5% від суми, що перевищує €150,000
• Розкішні об'єкти понад €500,000: €22,000 + 6% від суми, що перевищує €500,000

Якщо ви купуєте новобудову безпосередньо у забудовника, податок на передачу права власності не сплачується, оскільки ПДВ (21%) вже включений у ціну продажу. Якщо нерухомість призначена для здачі в оренду, ви можете претендувати на повернення ПДВ.

Нотаріальні та юридичні збори

• Нотаріальні послуги коштують 0,35% від вартості покупки плюс ПДВ 21%.
• Послуги юриста обійдуться приблизно в €1,000 за перевірку документів та підготовку контрактів.

Нотаріус забезпечить юридичну правильність угоди, тоді як послуги юриста є необов’язковими, але можуть убезпечити вас від потенційних проблем.

Збори за послуги перекладача та агента

• Якщо ви іноземець, вам слід найняти сертифікованого перекладача для присутності під час підписання договору купівлі-продажу, якщо у вас немає виду на проживання в Чорногорії або ви не склали мовний іспит. Слід очікувати оплату €20 за сторінку письмового перекладу та €50 за годину усного перекладу, що в середньому становить близько €120 за стандартний договір.
• Як покупцеві, вам не доведеться хвилюватися про комісію агенту з нерухомості — зазвичай її оплачує продавець, і вона становить від 3% до 6% від вартості об'єкта.

Краудінвестинг: доступний спосіб інвестувати в нерухомість Чорногорії‍

Краудінвестинг пропонує простий і пасивний підхід до інвестицій у нерухомість, дозволяючи об'єднувати кошти з іншими для інвестування в проекти. Хоча краудінвестинг вже набирає популярність на великих ринках, таких як США, у Чорногорії він поки що зустрічається рідко. І тут на допомогу приходить Binaryx. Binaryx не тільки пропонує можливості краудінвестингу в Чорногорії, але й вводить токенізовану нерухомість, роблячи її доступною для кожного, хто готовий інвестувати від $50.

Через Binaryx ви можете придбати токени, що представляють долеву власність у проектах нерухомості, таких як Mountain Retreat by Dukley — будівельний проект у Колашині, що стає популярним центром зимового туризму. Ви можете купувати токени на ранніх етапах будівництва, скориставшись нижчими цінами на вхід. У процесі будівництва ці токени збільшуються в ціні, а після завершення об'єкта і його продажу прибуток розподіляється між власниками токенів. Крім того, ви можете конвертувати свої токени в доходні токени оренди та отримувати постійний пасивний дохід від завершеного об'єкта.

Наприклад, припустимо, ви інвестуєте $20,000 у проект Mountain Retreat by Dukley. З прогнозованою прибутковістю інвестицій у 13,54% ваш прибуток після завершення будівництва на початку 2025 року складе приблизно $2,708, збільшуючи загальну вартість вашої інвестиції до $22,708. Після цього ви можете обрати конвертацію токенів у доходні токени оренди та отримувати 8% річних від нерухомості. Перегляньте можливості на Binaryx:

Ваш шлях до нерухомості в Чорногорії

Ринок нерухомості Чорногорії пропонує унікальне поєднання доступності, інвестиційного потенціалу та привабливого розташування, особливо в міру наближення країни до вступу в ЄС. Незалежно від того, чи цікавлять вас прибережні курорти, столиця чи нові гірські регіони, такі як Колашин, тут є багато варіантів для розгляду. Розуміння місцевих зборів, податків і юридичних вимог є важливим для прийняття обґрунтованих рішень.

Такі платформи, як Binaryx, роблять інвестування в Чорногорії ще простішим, пропонуючи можливості токенізованої нерухомості від суми всього $50. Незалежно від того, чи хочете ви вивчити перспективні проекти, такі як Mountain Retreat by Dukley, чи диверсифікувати свій портфель у різних локаціях, Binaryx забезпечує зручний спосіб інвестування в зростаючий ринок Чорногорії. Готові зробити наступний крок? Досліджуйте можливості, які пропонує Binaryx, і реалізуйте свої цілі в сфері нерухомості.