Долевое владение: инвестируйте в недвижимость, не её целиком

Различные формы долевого владения недвижимостью существовали веками, но современные технологии, особенно токенизация, вывели эту концепцию на новый уровень. Теперь тысячи людей могут одновременно инвестировать в недвижимость, делая владение ею доступнее, чем когда-либо. В этой статье разберем, как работает долевое владение в сфере недвижимости и как оно упрощает процесс инвестирования.

Понимание долевого владения

Долевое владение обрело популярность с развитием экономики совместного пользования. Как Uber перевернул транспорт, а Airbnb изменил рынок аренды жилья, так и долевое владение делает это в сфере недвижимости. Молодежь, особенно миллениалы и поколение Z, охотно приняла идею делиться ресурсами, а не владеть всем в одиночку. Этот сдвиг в мышлении открыл двери к новым способам инвестирования и владения активами. Недвижимость — не исключение.

Проще говоря, долевое владение позволяет купить долю актива, а не его целиком. Будь то недвижимость, искусство или коллекционные предметы, вы инвестируете в часть и становишься совладельцем. В недвижимости это значит, что вы можете с другими инвесторами приобрести объект и получить долю в активе без огромных начальных вложений. Это практичный способ выйти на рынок, диверсифицировать свои инвестиции по разным объектам и снизить риски. И да, вы по-прежнему будете пропорционально получать прибыль от роста стоимости или дохода от аренды.

Как работает долевое владение в недвижимости

Долевое владение недвижимостью начинается с того, что платформа или компания находит перспективный объект и решает разделить право на него. Для этого создают специальную компанию, которая владеет правами на недвижимость. Вместо разделения самой недвижимости, они делят доли компании. Каждая доля этой компании представляет собой часть объекта, и вы можете купить столько, сколько захотите.

Некоторые платформы используют блокчейн для токенизации этих долей, что делает передачу прав и распределение дохода быстрее и проще. Как только доли готовы, можно смело вступать в игру и приобретать часть владения. Вы будете получать доход от аренды и роста стоимости объекта в зависимости от вашей доли. Если захотите продать, всегда можно выставить свои доли на вторичном рынке.

Юридические структуры долевого владения: ООО, партнерства с ограниченной ответственностью и совместное владение

Самая популярная и удобная юридическая структура для владения и дробления прав на недвижимость — это ООО. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) защищает своих участников от личной ответственности и действует как отдельное юридическое лицо со своим банковским счетом, налоговым идентификатором и активами. ООО может совершать сделки с недвижимостью от своего имени, и нет ограничений по количеству участников. Это значит, что тысячи людей могут совместно владеть одной недвижимостью. Краудфандинговые платформы часто используют ООО для предложений долевого владения недвижимостью.

Партнерство с ограниченной ответственностью (LLP) похоже на ООО, но требует как минимум двух партнеров, в отличие от ООО, где может быть всего один участник. Партнеры в LLP, как правило, профессионалы, которые делят ответственность за бизнес. Однако каждый партнер отвечает только за свои действия и не несет ответственности за ошибки других. LLP также предоставляет больше контроля над контрактами. Некоторые синдикаты недвижимости выбирают структуру LLP.

Совместное владение в режиме Tenancy in Common (TIC) позволяет двум или более людям владеть правами на объект недвижимости, при этом каждый имеет индивидуальный документ на свою долю. Владение может быть неравным, но каждый собственник имеет равные права на использование. Если один из владельцев умирает, его доля передается наследникам, а не остальным совладельцам. TIC отлично подходит для групп, которые хотят совместно владеть домом для сезонного использования. Например, три семьи могут купить вместе дачу, договорившись о времени пользования, при этом сохраняя свои права на владение отдельными.

Подходит ли вам долевое владение? Плюсы и минусы

Долевое владение открывает захватывающие возможности в недвижимости, но, как и любое вложение, имеет свои плюсы и минусы. Давайте разберемся.

Плюсы долевого владения:

• Низкий порог входа. Можно стать владельцем части дорогого объекта, не покупая его полностью. Даже премиальные объекты, которые раньше были недоступны, теперь можно приобрести через долевое владение.
• Диверсификация. Владение долями в нескольких объектах помогает снизить риски. Вместо того чтобы вкладывать все деньги в одну недвижимость, можно инвестировать в разные типы объектов в разных локациях.
• Профессиональное управление. Не нужно заботиться о повседневных задачах, связанных с недвижимостью. Профессионалы решают всё — от обслуживания до вопросов с арендаторами, а вам остается только следить за инвестициями.‍
• Действительно пассивный доход. Вы получаете свою долю дохода от аренды в зависимости от владения. Это стабильный источник пассивного дохода без необходимости лично заниматься управлением.

Минусы долевого владения:

• Ограниченный контроль. Как долевой владелец, вы отдаете контроль над управлением объектом. В принятии решений по управлению или обслуживанию у вас будет меньше влияния.
• Зависимость от платформы. Ваша инвестиция тесно связана с платформой, управляющей недвижимостью. Проблемы у платформы, будь то финансовые или операционные, могут повлиять на ваши доходы или возможность распоряжаться долями.‍
• Повышенная волатильность. Увеличение ликвидности может привести к большей волатильности. Чем легче покупать и продавать доли, тем чаще могут колебаться цены на недвижимость, что скажется на стоимости вашей инвестиции.

Как токенизация улучшает долевое владение недвижимостью

Токенизация изменила подход к долевому владению недвижимостью, превращая доли собственности в цифровые токены на блокчейне. Это гарантирует безопасность и прозрачность, а смарт-контракты автоматизируют ключевые процессы, такие как передача прав собственности и распределение доходов от аренды. Всё становится быстрее и проще — без посредников и бумажной волокиты, всё происходит автоматически.

Главное преимущество — ликвидность. Раньше долевое владение часто означало, что вы надолго застреваете в инвестиции. С токенизированными активами можно торговать своими долями на вторичных рынках в любое время. Эта гибкость делает инвестиции в недвижимость более доступными и динамичными. Токенизация открывает новые возможности для инвесторов — читайте нашу статью, чтобы узнать о её полном потенциале.

Пример долевого владения: подход Binaryx

Теперь давайте рассмотрим преимущества долевого владения на примере из реальной жизни — вилла стоимостью $195,000 на Бали, представленная на платформе Binaryx. Шаг за шагом покажем, как долевое владение упрощает процесс инвестирования в недвижимость.

1. Оценка и подготовка объекта:
   Сначала команда Binaryx оценивает недвижимость, определяя её рыночную стоимость, потенциальный доход от аренды и инвестиционную привлекательность. Мы тщательно проверяем все юридические и финансовые аспекты, чтобы убедиться, что объект подходит для долевого владения. В данном случае выбор пал на Kammora Living.
2. Создание ООО:
   Для оформления права собственности на виллу Binaryx регистрирует общество с ограниченной ответственностью (ООО). Это ООО становится законным владельцем виллы, обеспечивая чёткие права собственности и юридическую защиту для инвесторов.
3. Дробление собственности:
   Далее мы делим ООО на доли и токенизируем их. Например, общая стоимость Kammora Living делится на 3,900 токенов, каждый из которых представляет собой долю ООО в размере $50.
4. Предложение инвесторам:
   После дробления собственности мы запускаем сбор средств на платформе Binaryx. Вы можете выбрать процент владения, который вам интересен, и приобрести соответствующее количество токенов. Например, купив 100 токенов, вы будете владеть примерно 2,56% ООО, а значит и 2,56% виллы.
5. Управление объектом и распределение дохода:
   На протяжении всего инвестиционного периода команда Binaryx занимается управлением недвижимостью. Это включает в себя обслуживание виллы, работу с арендаторами и сбор арендных платежей. Долевое владение даёт вам право на соответствующую часть дохода от аренды, которая распределяется автоматически.‍
6. Выход из инвестиций:
   По окончании начального периода владения Binaryx предоставляет инвесторам возможность продать свои доли на вторичном рынке. Таким образом, вы можете выйти из инвестиций ещё до продажи объекта и продолжить своё инвестиционное путешествие.

Сравнение моделей инвестирования: долевое владение, таймшеры и REIT

Таймшеры (интервальное владение)

Таймшеры работают по совершенно другой модели. Здесь вы не владеете частью недвижимости, а получаете право на её использование в течение определённого времени каждый год. Обычно недвижимость делят между 52 владельцами, и каждый из них получает одну неделю в году. Таймшер может дать возможность отдохнуть, но не предоставляет владения в традиционном смысле. Гибкости тоже меньше, чем в долевом владении, так как продать таймшер сложно, часто с финансовыми потерями. Ликвидность низкая, контроля над недвижимостью нет, ведь покупаете вы не саму собственность, а время её использования.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

REIT — это ещё один совершенно иной подход к инвестициям в недвижимость. Покупая доли в REIT, вы становитесь акционером компании, которая владеет и управляет портфелем недвижимости. Это делает REIT более пассивным вариантом по сравнению с долевым владением. Доли REIT торгуются на крупных фондовых биржах, что даёт более высокую ликвидность. Но вы не владеете конкретными объектами недвижимости. Доход формируется за счёт дивидендов, исходя из общего дохода REIT. Хотя REIT предлагают диверсификацию и лёгкий вход на рынок, они не дают того контроля и преимуществ прямого владения, которые есть у долевого владения.

Упрощение инвестирования в недвижимость с помощью долевого владения

Долевое владение изменило рынок недвижимости, сделав инвестиции в дорогостоящие объекты более доступными и гибкими. Преимущества, такие как низкий порог входа, диверсификация и пассивный доход, объясняют, почему эта модель становится всё более популярной. Токенизация ещё больше улучшила долевое владение, повысив ликвидность и упростив процесс инвестирования. Несмотря на такие вызовы, как ограниченный контроль и зависимость от платформы, плюсы часто перевешивают минусы. Если вы готовы изучить возможности долевого владения недвижимостью, платформа Binaryx предлагает простой и безопасный способ начать этот путь.