Дольова власність: інвестуйте в нерухомість, а не в її цілий об'єкт

Різні форми співвласності нерухомості існують вже століттями, але сучасні технології, зокрема токенізація, вивели цю концепцію на новий рівень. Сьогодні дольова власність дозволяє тисячам людей одночасно інвестувати в нерухомість, роблячи володіння майном доступнішим, ніж будь-коли. У цій статті ми розглянемо, як працює дольова власність у сфері нерухомості та як вона спрощує процес інвестування.

Розуміння дольової власності

Дольова власність набула значної популярності з розвитком економіки спільного користування. Як Uber змінив транспорт, а Airbnb перевернув сферу оренди житла, так само дольова власність змінює ринок нерухомості. Молодші покоління, особливо міленіали та покоління Z, охоче прийняли ідею ділитися ресурсами, а не володіти всім самостійно. Ця зміна мислення відкрила нові шляхи для інвестування та володіння активами. І нерухомість тут не виняток.

Простими словами, дольова власність дозволяє купити частку активу замість його цілого. Чи це нерухомість, мистецтво або навіть колекційні предмети — ви інвестуєте в меншу частину і стаєте співвласником. У сфері нерухомості це означає, що ви можете разом з іншими придбати об'єкт і отримати частку в ньому без величезних капіталовкладень. Це практичний спосіб вийти на ринок, розподілити свої інвестиції по різних об'єктах і зменшити ризики. Крім того, ви пропорційно отримуєте вигоду від зростання вартості або доходу від оренди, який генерує нерухомість.

Як працює дольова власність у нерухомості

Дольова власність у нерухомості починається з того, що платформа або компанія знаходить перспективний об'єкт і вирішує розділити право на нього. Вони створюють спеціальну компанію, мета якої — володіти правами на нерухомість. Замість того щоб розділяти сам об'єкт, вони ділять власність на компанію. Кожна частка цієї компанії відповідає частці у власності на нерухомість, і ви можете купити стільки часток, скільки хочете.

Деякі платформи використовують блокчейн для токенізації цих часток, що робить передачу прав і розподіл доходів швидшими й простішими. Коли частки готові, ви можете придбати свою частину власності. Ви будете отримувати дохід від оренди та зростання вартості об'єкта, пропорційно вашій частці. А якщо захочете продати свою частку, можна виставити її на вторинному ринку.

Юридичні структури дольової власності: ТОВ, ТОО та Спільне володіння

Найпопулярніша і зручна юридична структура для утримання та дроблення прав власності на нерухомість — це ТОВ. Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) захищає своїх власників від особистої відповідальності та функціонує як окрема юридична особа з власним банківським рахунком, податковим номером і активами. ТОВ здійснює операції з нерухомістю від свого імені, і кількість учасників не обмежується. Це означає, що тисячі людей можуть одночасно володіти одним об’єктом. Краудфандингові платформи часто використовують ТОВ для пропонування дольової власності на нерухомість.

Партнерство з обмеженою відповідальністю (ТОО) схоже на ТОВ, але вимагає наявності принаймні двох партнерів, тоді як у ТОВ може бути лише один учасник. Партнери в ТОО зазвичай є професіоналами, які поділяють відповідальність за бізнес. Однак кожен партнер відповідає тільки за свої дії і не несе відповідальності за помилки інших. ТОО також надає партнерам більше контролю над контрактами. Деякі синдикати нерухомості вибирають структуру ТОО.

Спільне володіння (Tenancy in Common, TIC) дозволяє двом або більше людям ділити права власності на нерухомість, при цьому кожен володіє окремим документом на свою частку. Частки можуть бути нерівними, але кожен власник має рівні права на користування. У разі смерті власника його частка переходить до спадкоємців, а не до інших співвласників. TIC добре підходить для груп, які хочуть спільно володіти другим будинком для сезонного використання. Наприклад, три родини можуть разом купити дачу і домовитися про черговість використання, зберігаючи свої окремі права на володіння.

Чи підходить вам дольова власність? Переваги та недоліки

Дольова власність відкриває цікаві можливості в нерухомості, але, як і будь-яка інвестиція, вона має свої плюси та мінуси. Розберімо їх докладніше.

Переваги дольової власності:

• Низький поріг входу. Ви можете володіти частиною дорогого об'єкта, не купуючи його повністю. Навіть преміальні об'єкти, які раніше були недосяжні, тепер можна придбати через дольову власність.
• Диверсифікація. Володіння частками кількох об'єктів допомагає знизити ризики. Замість того щоб вкладати всі кошти в одну нерухомість, можна інвестувати в різні типи об'єктів у різних локаціях.
• Професійне управління. З дольовою власністю вам не потрібно перейматися повсякденними завданнями, пов'язаними з об'єктом. Професіонали займаються всім — від обслуговування до роботи з орендарями, дозволяючи вам зосередитися на інвестиціях.‍
• Справжній пасивний дохід. Ви отримуєте свою частку доходу від оренди залежно від вашої частки власності. Це справжній стабільний потік пасивного доходу без зайвого клопоту.

Недоліки дольової власності:

• Обмежений контроль. Як дольовий власник, ви втрачаєте контроль над рішеннями щодо управління об'єктом. Ваш вплив на те, як нерухомістю управляють або обслуговують, буде мінімальним.
• Залежність від платформи. Ваша інвестиція тісно пов'язана з платформою, що керує нерухомістю. Якщо платформа зіткнеться з фінансовими або операційними проблемами, це може вплинути на ваші доходи або можливість керувати своїми частками.‍
• Підвищена волатильність. Збільшення ліквідності може призвести до більшої волатильності. Чим легше купувати і продавати частки, тим частіше можуть коливатися ціни на нерухомість, що впливатиме на вартість ваших інвестицій.

Як токенізація покращує дольову власність у нерухомості

Токенізація трансформувала дольову власність на нерухомість, перетворюючи частки власності на цифрові токени на блокчейні. Це забезпечує як безпеку, так і прозорість, тоді як смарт-контракти автоматизують ключові процеси, такі як передача прав власності та розподіл доходу від оренди, роблячи все швидшим і без участі посередників. Жодних паперових документів чи бюрократії — все автоматизовано.

Справжня зміна правил гри — це ліквідність. До токенізації дольова власність часто означала, що інвестор був "заблокований" у своїй інвестиції на кілька місяців або довше. Тепер, з токенізованими активами, ви можете торгувати своїми частками на вторинних ринках у будь-який момент. Ця гнучкість робить інвестування в нерухомість більш доступним і динамічним. Токенізація відкриває нові можливості для інвесторів — читайте нашу статтю, щоб дізнатися про її повний потенціал.

Приклад дольової власності: підхід Binaryx

Тепер давайте розглянемо переваги дольової власності на реальному прикладі з платформи Binaryx — орендна вілла на Балі вартістю $195,000. Покроково покажемо, як дольова власність робить інвестування в нерухомість простішим, ніж будь-коли.

1. Оцінка і підготовка об'єкта:
   Спочатку команда Binaryx оцінює об'єкт, визначаючи його ринкову вартість, потенційний дохід від оренди та загальну інвестиційну привабливість. Ми ретельно перевіряємо всі юридичні та фінансові деталі, щоб переконатися, що об'єкт підходить для дольової власності. У цьому випадку вибір впав на Kammora Living.
2. Створення ТОВ:
   Для оформлення права власності на віллу Binaryx створює товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ). Це ТОВ стає законним власником вілли, надаючи чіткі права власності та юридичний захист інвесторам.
3. Дроблення власності:
   Потім ми ділимо ТОВ на частки та токенізуємо їх. Наприклад, загальна вартість Kammora Living розподіляється на 3,900 токенів, кожен з яких представляє частку ТОВ вартістю $50.
4. Пропозиція для інвесторів:
   Після дроблення власності ми розпочинаємо збір коштів через платформу Binaryx. Ви можете вибрати відсоток власності, який вам підходить, і придбати відповідну кількість токенів. Наприклад, якщо ви купите 100 часток, ви будете володіти приблизно 2,56% ТОВ, а отже, і 2,56% вілли.
5. Управління об'єктом та розподіл доходу:
   Команда Binaryx займається управлінням нерухомістю протягом усього інвестиційного періоду. Це включає в себе обслуговування вілли, роботу з орендарями та збір орендних платежів. Дольова власність надає вам право на відповідну частку орендного доходу, який генерується об'єктом. Розподіл доходу відбувається автоматично.‍
6. Вихід з інвестицій:
   Після початкового періоду володіння Binaryx надає інвесторам можливість продати свої частки на вторинному ринку. Таким чином, ви можете вийти з інвестицій ще до продажу об'єкта і продовжити свій інвестиційний шлях.

Порівняння інвестиційних моделей: дольова власність, таймшери та REIT

Таймшери (інтервальне володіння)

Таймшери працюють за зовсім іншою моделлю. У таймшері ви не володієте частиною нерухомості, а просто отримуєте право використовувати її протягом певного періоду кожного року. Зазвичай об'єкт ділиться між 52 власниками, кожен з яких отримує один тиждень користування. Хоча таймшери можуть запропонувати можливість для відпочинку, вони не надають права власності у традиційному сенсі. Також гнучкість менша, ніж у випадку з дольовою власністю, оскільки продаж таймшера може бути складним і часто призводить до фінансових втрат. Ліквідність низька, а контроль над нерухомістю відсутній, адже купується лише час, а не власність.

Інвестиційні фонди нерухомості (REIT)

REIT — це зовсім інший підхід до інвестування в нерухомість. Вкладаючи кошти в REIT, ви купуєте акції компанії, яка володіє та управляє портфелем нерухомості. Це робить REIT більш пасивною інвестицією порівняно з дольовою власністю. Хоча REIT забезпечують вищу ліквідність — акції торгуються на великих фондових біржах — ви не володієте конкретною нерухомістю. Натомість ваш дохід надходить через дивіденди, засновані на загальному доході REIT. REIT пропонують диверсифікацію та легкість входу, але їм бракує контролю і переваг прямого володіння, які надає дольова власність.

Спрощення інвестування в нерухомість із дольовою власністю

Дольова власність змінила ринок нерухомості, зробивши інвестиції в дорогі об'єкти більш доступними та гнучкими. Завдяки таким перевагам, як низький поріг входу, диверсифікація та пасивний дохід, стає зрозуміло, чому ця модель набуває популярності. Токенізація ще більше вдосконалила дольову власність, підвищивши ліквідність і спростивши інвестиційний процес. Хоча виклики, як-от обмежений контроль та залежність від платформи, залишаються, переваги часто переважують недоліки. Якщо ви готові дослідити потенціал дольової власності на нерухомість, платформа Binaryx пропонує простий і надійний спосіб розпочати цей шлях.

‍