Черногория vs Бали: Как лучше инвестировать в недвижимость?

Поскольку мы расширяем географию инвестиционных объектов недвижимости на платформе Binaryx, то перед вами, как инвестором, может встать вопрос: продолжать инвестировать в известный рынок Бали или исследовать новые возможности, представленные Черногорией. Обе локации предлагают уникальные преимущества и вызовы, поэтому тщательное сравнение необходимо. Эта статья погрузится в ключевые аспекты инвестиций в недвижимость в обоих направлениях, предоставив вам ясное и основанное на исследованиях понимание различий между инвестициями в недвижимость на Бали и в Черногории.

Если вы когда-либо инвестировали в недвижимость на Бали через нашу платформу, вы, вероятно, представляли себя, прогуливающимся по пышным песчаным пляжам Бали среди пальм с вулканами на заднем плане. Теперь пришло время для другой мечты. Представьте себе прогулку по мощеным улицам старых прибрежных городов Черногории, где Адриатическое море сверкает под средиземноморским солнцем. Представьте захватывающие виды на суровые горы, встречающиеся с тихими водами — идеальное сочетание природной красоты и душевного покоя.

Особенности владения землей

На Бали есть два вида владения недвижимостью: freehold (земля приобретается в собственность) и leasehold (земля арендуется). Freehold предоставляется исключительно для граждан Индонезии, в результате большинство иностранных инвесторов выбирают арендные соглашения на базе leasehold, которые обычно действуют 25-35 лет с возможностью дальнейшего продления. Хотя цены на недвижимость на Бали стабильно растут, объекты, приближающиеся к концу срока аренды, сложнее перепродать из-за дополнительных затрат на продление аренды. Эти особенности могут повлиять на будущую прибыльность, даже если вы инвестируете в токенизированную недвижимость и приобретаете долевую собственность.

Черногория, с другой стороны, предлагает более простой и дружелюбный к иностранным инвесторам подход к владению землей. Здесь нет разделения freehold и leasehold; вместо этого Черногория следует европейской правовой системе, которая предоставляет полное владение и равные возможности как для местных, так и для иностранных инвесторов. Так, земля под недвижимыми объектами обычно приобретается в полную собственность вместе с основными зданиями. Кроме того, каждое соглашение о купле-продаже недвижимости в Черногории заверяется нотариусом и регистрируется в центральном кадастре, что обеспечивает прозрачность и юридическую безопасность для инвесторов. Отсутствие барьеров и гарантия полного права собственности делают Черногорию привлекательным местом для инвестиций в недвижимость, будь то полная или долевая собственность.

Потенциал роста рынка

На Бали рынок недвижимости становится все более конкурентным из-за постоянно увеличивающегося числа застройщиков и новых объектов. Этот всплеск строительства, вкупе с туристическим бумом, привел к высоким доходам, которые продолжат радовать еще некоторое время. Однако среди экспертов по недвижимости растет мнение, что рынок вскоре достигнет плато и стабилизируется, что потенциально приведет к снижению доходности. В настоящее время доходность от аренды уже ниже, чем год назад. 

Туризм в Черногорию набирает заметную популярность, демонстрируя рост туристического потока на 7% год к году в июне 2024 года. При этом иностранные туристы составляют 90,27% от общей массы, и едут они в основном из Сербии, Франции и Великобритании. Будва остается самым популярным направлением, привлекая 40,2% туристов. Ежегодное количество туристов в Черногории почти удвоилось за последнее десятилетие, увеличившись с 1,2 миллиона в 2013 году до 2,4 миллиона в 2023 году.

За последние два года интерес к стране вышел за пределы туризма. Сегодня Черногория привлекает разнообразный контингент экспатов благодаря простым процедурам получения резидентства и низкой стоимости жизни. Этот демографический сдвиг уже значительно влияет на рынок недвижимости.

Ожидается, что капитализация рынка недвижимости Черногории в 2024 составит 18,16 миллиардов долларов США, далее прогнозируется ежегодный рост на 6,41% и достижение капитализации в 24,78 миллиардов долларов США к 2029 году. Более того, Черногория находится на пороге вступления в Европейский Союз, что является значительным этапом, который еще больше расширит потенциал рынка.

Сезонность и заполняемость

На Бали нет как таковой сезонности. Тропический климат острова практически не меняется в течение года, что приводит к постоянно высоким уровням заполняемости арендуемых объектов недвижимости. Эти стабильные погодные условия позволяют Бали поддерживать заполняемость более 80% круглый год, обеспечивая стабильный поток дохода от аренды для инвесторов в недвижимость. В популярных туристических районах, таких как Чангу, уровень заполняемости может достигать 90%.

В отличие от Бали, в Черногории наблюдается заметная сезонность, особенно вдоль Адриатического побережья. Большинство туристов устремляются в прибрежные регионы в летние месяцы, что приводит к высокому уровню заполняемости в этот период, но с наступлением зимы спрос на прибрежные объекты недвижимости снижается. Вы можете наблюдать сезонные всплески в Черногории, посмотрев на диаграмму ниже.

Тем не менее, это снижение спроса не распространяется на все регионы Черногории. Горные районы на севере, особенно вокруг города Колашин, демонструют иную картину. Эти районы остаются популярными в холодный сезон благодаря многочисленным зимним видам отдыха и горнолыжным курортам. Например, наш последний проект Mountain Retreat в горах Беласица возле Колашина привлекает различные группы туристов, стремящихся к разным видам отдыха в течение всего года. Летом, весной и осенью посетители приезжают, чтобы насладиться прохладной и живописной природой, а зимой эта же местность становится центром катания на лыжах и других зимних видов спорта. Таким образом, недвижимость в таких районах ожидает постоянный приток туристов в течение всего года, предлагая сбалансированный уровень заполняемости несмотря на общие сезонные тенденции в стране.

Качество строительства

На Бали тропический климат с высокой влажностью и жарой приводит к быстрому износу зданий, так как материалы, такие как дерево, подвержены гниению. Этот ускоренный износ приводит к необходимости более частых ремонтов, что влияет на долгосрочную прибыльность. Более того, эти климатические условия часто приводят к использованию материалов низкого качества, так как застройщики привыкают к частым ремонтам или полным реконструкциям. Высокий спрос на недвижимость также приводит к быстрой застройке, часто в ущерб качеству, так как застройщики конкурируют друг с другом за то, кто быстрее построит. Хотя ситуация может значительно варьироваться в зависимости от застройщика, недостаток качества строительства является распространенной проблемой на рынке недвижимости Бали. В Binaryx мы уделяем особое внимание выбору надежных застройщиков, чтобы минимизировать эти риски.

В отличие от Бали, Черногория выигрывает от более умеренного климата. Мягкие условия означают, что здания не подвергаются такому уровню износа, как в тропических регионах, что увеличивает срок эксплуатации. Кроме того, несмотря на то что Черногория еще не является членом ЕС, она стремится привести свои строительные стандарты в соответствие со стандартами Европейского Союза. Придерживание высоких стандартов и меньшая конкурентная спешка говорят о том, что качество строительства в целом выше. В результате инвестиционные объекты недвижимости в Черногории, вероятно, будут иметь больший срок эксплуатации и требовать меньше ремонтов со временем, что делает их более надежными долгосрочными инвестициями по сравнению с объектами на Бали.

‍Природное разнообразие и достопримечательности 

Бали – это тропический остров, который известен своими пышными ландшафтами с лесистыми вулканами, террасированными рисовыми полями, чистыми пляжами и яркими коралловыми рифами. Хотя разные части острова предлагают уникальные особенности, одинаковый тропический климат ограничивает природное разнообразие на Бали. Остров знаменит своими многочисленными храмами и центрами йоги, а также оживленными барами и ночной жизнью, что делает его раем для туристов, ищущих как отдых, так и развлечения.

Черногория, с другой стороны, является страной поразительных контрастов. Площадь Черногории почти в три раза больше Бали, что позволяет предложить более широкий спектр климатических условий и природных ландшафтов. Прибрежные регионы одарят типичным средиземноморским климатом, идеальным для летнего туризма, в то время как горные районы радуют прохладным летом и снежными зимами, что идеально подходит для зимних видов спорта. Достопримечательности Черногории столь же разнообразны, как и ее климат. Побережье предлагает очаровательные старинные города с типичной средиземноморской архитектурой, позволяя заглянуть в богатую историю и культуру региона. Внутренние районы страны полны величественных горных хребтов, спокойных рек и живописных озер. Национальные парки, такие как Дурмитор и Биоградска гора, изобилуют девственными лесами и чистым воздухом, предоставляя убежище для любителей природы и активного отдыха, таких как верховая езда, велоспорт, походы и рафтинг.

Доходность

Бали является крайне востребованным местом с огромным спросом на недвижимость. Этот высокий спрос означает, что местные застройщики обычно не предлагают никаких гарантий прибыльности, потому что в этом нет необходимости; прибыльность недвижимости на Бали уже значительно выше среднего и говорит сама за себя. Однако этот высокий спрос также влечет за собой определенные риски. Непредсказуемые события, или "черные лебеди", могут существенно повлиять на рынок. Пандемия COVID-19 является ярким примером. Когда власти закрыли Бали для туристов в начале эпидемии, весь рынок аренды рухнул. Хотя такие события редки и вряд ли произойдут снова в ближайшее время, в нашей жизни нет никаких гарантий.

В отличие от этого, рынок недвижимости Черногории не перегрет, что приводит к более умеренной прибыльности. Это позволяет лучше прогнозировать доходы, предлагая более стабильные условия для инвестиций. Если фактические доходы отличаются от прогнозируемых, то часто в лучшую сторону, так как рынок все еще находится на стадии роста. Кроме того, некоторые застройщики в Черногории гарантируют доходность, что обеспечивает дополнительную безопасность для инвесторов. Например, в нашем последнем инвестиционном проекте Mountain Retreat застройщик Dukley гарантирует 8% годовой доход от аренды в течение трех лет. Ознакомьтесь с нашим предложением.

Заключение

Решение об инвестировании в недвижимость на Бали или в Черногории зависит от различных факторов, которые соответствуют от ваших желаний и готовности к риску. Бали представляет собой хорошо развитый рынок с высокими текущими доходами, постоянной круглогодичной заполняемостью и знакомыми условиями для тех, кто уже участвует в его рынке. Однако ограничения на право собственности на землю, качество строительства и потенциальное перенасыщение рынка могут значительно повлиять на долгосрочные доходы. С другой стороны, Черногория предлагает развивающийся рынок с более длительным потенциалом роста, полными правами на владение землей для иностранцев и разнообразными природными достопримечательностями, которые привлекают туристов как летом, так и зимой. Обещание вступления в ЕС и гарантированная доходность от некоторых застройщиков добавляют привлекательности для тех, кто ищет стабильность и лучшие перспективы в будущем.

Однако наилучшей будет инвестировать как в Бали, так и в Черногорию. Распределив инвестиции между этими двумя рынками, вы воспользуетесь высокими текущими доходами в Бали и не пропустите рост недвижимости Черногории. Так вы создадите сбалансированный и устойчивый портфель недвижимости.