Чорногорія vs Балі: Куди краще iнвестувати в нерухомiсть?

Оскільки ми розширюємо географію інвестиційних об'єктів нерухомості на платформі Binaryx, перед вами, як інвестором, може постати питання: продовжувати інвестувати в відомий ринок Балі або досліджувати нові можливості, представлені Чорногорією. Обидві локації пропонують унікальні переваги та виклики, тому ретельне порівняння необхідне. Ця стаття зануриться в ключові аспекти інвестицій в нерухомість в обох напрямках, надавши вам чітке і засноване на дослідженнях розуміння відмінностей між інвестиціями в нерухомість на Балі та в Чорногорії.

Якщо ви коли-небудь інвестували в нерухомість на Балі через нашу платформу, ви, ймовірно, уявляли себе, прогулюючись по пишним піщаним пляжам Балі серед пальм з вулканами на задньому плані. Тепер настав час для іншої мрії. Уявіть собі прогулянку по мощеним вулицям старих прибережних міст Чорногорії, де Адріатичне море виблискує під середземноморським сонцем. Уявіть захоплюючі види на суворі гори, що зустрічаються з тихими водами — ідеальне поєднання природної краси і душевного спокою.

Особливості володіння землею

На Балі є два види володіння нерухомістю: freehold (земля купується у власність) і leasehold (земля орендується). Freehold надається виключно для громадян Індонезії, в результаті чого більшість іноземних інвесторів обирають орендні угоди на базі leasehold, які зазвичай діють 25-35 років з можливістю подальшого продовження. Хоча ціни на нерухомість на Балі стабільно зростають, об'єкти, що наближаються до кінця терміну оренди, важче перепродати через додаткові витрати на продовження оренди. Ці особливості можуть вплинути на майбутню прибутковість, навіть якщо ви інвестуєте в токенізовану нерухомість і набуваєте пайову власність.

На відміну від цього, Чорногорія пропонує більш простий і дружній до іноземних інвесторів підхід до володіння землею. Тут немає поділу на freehold і leasehold; натомість Чорногорія слідує європейській правовій системі, яка надає повне володіння і рівні можливості як для місцевих, так і для іноземних інвесторів. Так, земля під нерухомими об'єктами зазвичай купується у повну власність разом з основними будівлями. Крім того, кожна угода про нерухомість у Чорногорії завіряється нотаріусом і реєструється в центральному кадастрі, що забезпечує прозорість і юридичну безпеку для інвесторів. Відсутність бар'єрів у власності і гарантія повного права власності роблять Чорногорію привабливим місцем для інвестицій в нерухомість, будь то повна або пайова власність.

Потенціал зростання ринку

На Балі ринок нерухомості стає все більш конкурентним через постійно зростаючу кількість забудовників і нових об'єктів. Цей сплеск будівництва, разом з туристичним бумом, призвів до високих доходів, які очікуються продовжуватися деякий час. Однак серед експертів з нерухомості зростає думка, що ринок скоро може стабілізуватися і досягти плато, що потенційно призведе до зниження дохідності. Наразі дохідність від оренди вже нижча, ніж рік тому.

Туризм у Чорногорію набирає помітну популярність, демонструючи зростання туристичного потоку на 7% рік до року у червні 2024 року. При цьому іноземні туристи складають 90,27% від загальної маси, і їдуть вони переважно з Сербії, Франції та Великобританії. Будва залишається найпопулярнішим напрямком, привертаючи 40,2% туристів. Щорічна кількість туристів у Чорногорії майже подвоїлася за останнє десятиліття, збільшившись з 1,2 мільйона у 2013 році до 2,4 мільйона у 2023 році.

За останні два роки привабливість Чорногорії вийшла за межі туризму, привертаючи різноманітний контингент експатів завдяки простим процедурам отримання резидентства та низькій вартості життя. Цей демографічний зсув значно впливає на ринок нерухомості.

Очікується, що капіталізація ринку нерухомості Чорногорії у 2024 році складе 18,16 мільярдів доларів США, далі прогнозується щорічне зростання на 6,41% і досягнення капіталізації у 24,78 мільярдів доларів США до 2029 року. Більш того, Чорногорія знаходиться на порозі вступу в Європейський Союз, що є значним етапом, який ще більше розширить потенціал ринку.

Сезонність і заповнюваність

На Балі немає як такої сезонності. Тропічний клімат острова практично не змінюється протягом року, що призводить до постійно високих рівнів заповнюваності орендованих об'єктів нерухомості. Ця стабільна погодна картина дозволяє Балі підтримувати заповнюваність понад 80% круглий рік, забезпечуючи стабільний потік доходу від оренди для інвесторів у нерухомість. У популярних туристичних районах, таких як Чангу, рівень заповнюваності може досягати 90%.

На відміну від Балі, у Чорногорії спостерігається помітна сезонність, особливо вздовж Адріатичного узбережжя. Більшість туристів прямують до прибережних регіонів у літні місяці, що призводить до високого рівня заповнюваності в цей період, але з настанням зими попит на прибережні об'єкти нерухомості знижується.

Проте, це зниження попиту не поширюється на всі регіони Чорногорії. Гірські райони на півночі, особливо навколо міста Колашин, демонструють іншу картину. Ці райони залишаються популярними в холодний сезон завдяки численним зимовим видам відпочинку та гірськолижним курортам. Наприклад, наш останній проєкт Mountain Retreat у горах Біласіца біля Колашина привертає різні групи туристів, які прагнуть до різних видів відпочинку протягом усього року. Влітку, весною та восени відвідувачі приїжджають, щоб насолодитися прохолодною, природною обстановкою, а взимку ця ж місцевість стає центром катання на лижах та інших зимових видів спорту. Таким чином, нерухомість у таких районах очікує постійний приплив туристів протягом усього року, пропонуючи збалансований рівень заповнюваності, незважаючи на загальні сезонні тенденції в країні.

Якість будівництва

На Балі тропічний клімат з високою вологістю та спекою призводить до швидкого зносу будівель, оскільки матеріали, такі як дерево, схильні до гниття. Цей прискорений знос призводить до необхідності частіших ремонтів, що впливає на довготривалу прибутковість. Більше того, ці кліматичні умови часто призводять до використання матеріалів низької якості, оскільки забудовники звикають до частих ремонтів або повних реконструкцій. Високий попит на нерухомість також призводить до швидкої забудови, часто на шкоду якості, оскільки забудовники конкурують один з одним за те, хто швидше побудує. Хоча ситуація може значно варіюватися залежно від забудовника, нестача якості будівництва є поширеною проблемою на ринку нерухомості Балі. На платформі Binaryx ми приділяємо особливу увагу вибору надійних забудовників, щоб мінімізувати ці ризики.

На відміну від Балі, Чорногорія виграє від більш помірного клімату. М'які умови означають, що будівлі не піддаються такому рівню зносу, як у тропічних регіонах, що збільшує термін експлуатації. Крім того, незважаючи на те, що Чорногорія ще не є членом ЄС, вона прагне привести свої будівельні стандарти у відповідність зі стандартами Європейського Союзу. Дотримання високих стандартів і менша конкурентна гонка свідчать про те, що якість будівництва в цілому вища. В результаті інвестиційні об'єкти нерухомості у Чорногорії, ймовірно, матимуть більший термін експлуатації і вимагатимуть менше ремонтів з часом, що робить їх більш надійними довготривалими інвестиціями порівняно з об'єктами на Балі.

Природне різноманіття та пам'ятки

Балі – це тропічний острів, який відомий своїми пишними ландшафтами з лісистими вулканами, терасованими рисовими полями, чистими пляжами і яскравими кораловими рифами. Хоча різні частини острова пропонують унікальні особливості, однаковий тропічний клімат обмежує природне різноманіття на Балі. Острів славиться своїми численними храмами і центрами йоги, а також жвавими барами і нічним життям, що робить його раєм для туристів, які шукають як відпочинку, так і розваг.

Чорногорія, з іншого боку, є країною разючих контрастів. Площа Чорногорії майже в три рази більша за Балі, що дозволяє запропонувати більш широкий спектр кліматичних умов і природних ландшафтів. Прибережні регіони надихають типічним середземноморським кліматом, ідеальним для літнього туризму, в той час як гірські райони радують прохолодним літом і сніжними зимами, що ідеально підходить для зимових видів спорту. Пам'ятки Чорногорії настільки ж різноманітні, як і її клімат. Узбережжя пропонує чарівні старовинні міста з типовою середземноморською архітектурою, дозволяючи зазирнути в багату історію і культуру регіону. Внутрішні райони країни повні величних гірських хребтів, спокійних річок і мальовничих озер. Національні парки, такі як Дурмітор і Біоградска гора, багаті первозданними лісами і чистим повітрям, надаючи притулок для любителів природи і активного відпочинку, таких як верхова їзда, велоспорт, походи і рафтинг.

Дохідність

Балі є надзвичайно затребуваним місцем з величезним попитом на нерухомість. Цей високий попит означає, що місцеві забудовники зазвичай не пропонують ніяких гарантій прибутковості, тому що в цьому немає необхідності; прибутковість нерухомості на Балі вже значно вище середнього і говорить сама за себе. Однак цей високий попит також тягне за собою певні ризики. Непередбачувані події, або "чорні лебеді", можуть суттєво вплинути на ринок. Пандемія COVID-19 є яскравим прикладом. Коли влада закрила Балі для туристів на початку епідемії, весь ринок оренди обвалився. Хоча такі події рідкісні і навряд чи відбудуться знову найближчим часом, у нашому житті немає ніяких гарантій.

На відміну від цього, ринок нерухомості Чорногорії не перегрітий, що призводить до більш помірної прибутковості. Це дозволяє краще прогнозувати доходи, пропонуючи більш стабільні умови для інвестицій. Якщо фактичні доходи відрізняються від прогнозованих, то часто в кращий бік, тому що ринок все ще знаходиться на стадії зростання. Крім того, деякі забудовники в Чорногорії гарантують дохідність, що забезпечує додаткову безпеку для інвесторів. Наприклад, у нашому останньому інвестиційному проекті Mountain Retreat забудовник Dukley гарантує 8% річного доходу від оренди протягом трьох років. Ознайомтеся з нашою пропозицією.

Висновок

Рішення про інвестування в нерухомість на Балі або в Чорногорії залежить від різних факторів, які відповідають вашим бажанням і готовності до ризику. Балі представляє собою добре розвинений ринок з високими поточними доходами, постійною цілорічною заповнюваністю і знайомими умовами для тих, хто вже бере участь у його ринку. Однак обмеження на право власності на землю, якість будівництва і потенційне перенасичення ринку можуть суттєво вплинути на довгострокові доходи. З іншого боку, Чорногорія пропонує ринок, що розвивається, з довшим потенціалом зростання, повними правами на володіння землею для іноземців і різноманітними природними пам'ятками, які приваблюють туристів як влітку, так і взимку. Найближчий вступ в ЄС і гарантована дохідність від деяких забудовників додають привабливості для тих, хто шукає стабільність і кращі перспективи в майбутньому.

Проте найкращим буде інвестувати як у Балі, так і в Чорногорію. Розподіливши інвестиції між цими двома ринками, ви скористаєтесь високими поточними доходами у Балі та не пропустите зростання нерухомості у Чорногорії. Так ви створите збалансований і стійкий портфель нерухомості.