Черногория: Инвестируйте в недвижимость сейчас, пока это не стало слишком дорого

Когда я впервые посетил Черногорию в начале 2022 года, меня очаровали её скалистые средиземноморские ландшафты и маленькие уютные города. Но что действительно меня удивило, так это доступность недвижимости. Заинтересовавшись, я продолжил изучение и обнаружил причины: молодость Черногорского государства, экономическая неразвитость, отсутствие членства в ЕС и множество незарегистрированных построек. В тот же момент стало ясно, что эти низкие цены не продлятся долго из-за стратегического расположения страны, простоты приобретения недвижимости, предстоящего вступления в ЕС, растущего потока экспатов и общей мировой политической ситуации. Это понимание привело к отличным сделкам и к этой статье.

Ключевые выводы: 

• Недооцененный средиземноморский бриллиант: Черногория — это развивающаяся страна с потрясающей природной красотой, предлагающее сочетание пляжей, гор и других природных ландшафтов, с историческими городами, привлекательными для туристов и инвесторов.
• Туристическая привлекательность: Туристический сектор Черногории заметно вырос; ежегодный поток туристов увеличился год к году на 7% в июне 2024 года, причем 90,27% составляют иностранные посетители, главным образом из Сербии, Франции и Великобритании. Будва остается самым популярным направлением, привлекая 40,2% туристов.
• Достопримечательности на любой вкус: Черногория предлагает разнообразные достопримечательности, такие как роскошные бухты в Тивате, исторические объекты ЮНЕСКО в Которе, яркую ночную жизнь в Будве и нетронутую природу в Колашине, что гарантирует интерес для любого типа путешественников и инвесторов.
• Магнит для людей из разных социальных слоев: Черногория привлекает широкий круг экспатов, включающий цифровых кочевников, политических беженцев, состоятельных восточных европейцев, западных европейцев, ищущих более низкие затраты, и предпринимателей из Турции. Этот разнообразный приток поддерживает местную экономику и рынок недвижимости.
• Легкость приобретения недвижимости: Иностранные инвесторы не сталкиваются с ограничениями при покупке недвижимости в Черногории; процесс покупки и регистрации не отличается от остальной Европы. Однако покупателям следует быть осторожными с объектами, которые еще не легализованы.
• Почти в Европейском Союзе: Долгожданное вступление Черногории в ЕС неизбежно и может значительно повысить стоимость жизни и недвижимости, что делает эту страну идеальным идеальной для инвестиций прямо сейчас. 
• Варианты инвестирования в недвижимость: Это и традиционная покупка объектов недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи после реновации, и современные способы инвестиций через покупку токенизированных долей на платформах вроде Binaryx.

Недооцененный средиземноморский бриллиант

Черногория — прекрасная страна, предлагающая туристам множество достопримечательностей и развлечений. Здесь есть разные природные ландшафты; это и горы, и реки с озерами, и пляжи, и исторические города.

• Природная красота: Обширная береговая линия вдоль Адриатического моря открывает живописные и нетронутые пляжи с кристально чистой водой, а горы, занимающие 85% территории страны, предлагают много места для скалолазания, катания на лыжах и уединения.
• Богатая архитектура: Архитектура Черногории представляет собой уникальное сочетание римских, венецианских, османских и современных влияний. В стране представлены важные культурные и исторические памятники дороманского периода, готики и барокко.
• Доступные цены: Более низкая стоимость жизни по сравнению с Западной Европой предлагает недорогие рестораны и развлечения, а также конкурентоспособные цены на местные товары и услуги, в то время как простой процесс получения вида на жительство привлекает как политических беженцев, так и цифровых кочевников.
• Растущий рынок недвижимости: В прибрежной Черногории рынок аренды недвижимости вырос на 80-100% за последний год. Такой значительный рост объясняется эффектом низкой базы и не свидетельствует о перегреве рынка.
• Член НАТО и кандидат в члены ЕС: Благодаря тому, что Черногория в настоящее время находится в НАТО и в ближайшее время будет представлена в ЕС, в стране сохраняется политическая стабильность и прозрачное законодательство, защищающее права собственности и интересы инвесторов.
• Стратегическое расположение: Близость к крупным европейским городам обеспечивает легкий доступ к остальной части Средиземноморского региона через международный аэропорт Черногории.

Туристические тренды в Черногории

Часто оставаясь в тени Хорватии, Греции и Италии, в последнее время Черногория привлекает все больше внимания мировых путешественников. Согласно доступным данным, число туристов увеличилось на 7% в июне 2024 года по сравнению с тем же месяцем в предыдущем году. Иностранные посетители составили подавляющее большинство — 90,27%, тогда как на долю внутренних туристов пришлось 9,63%. Наибольший приток иностранных туристов пришелся на Сербию (15,7%), за ней следуют Франция (9,7%) и Великобритания (6,3%). Среди направлений особенно выделяется Будва, привлекшая 40,2% туристов, далее идут Херцег-Нови (12,1%) и Подгорица (10,4%).

В августе 2023 года в стране было зарегистрировано 241 тысяча прибытий туристов, что годовым и абсолютным максимумом. Август 2024 года, судя по тому, что июнь 2024 года превзошел июнь 2023 года на 5,1%, стремится побить этот рекорд. На графике можно четко увидеть, что туристическая индустрия Черногории демонстрирует выраженные сезонные колебания, и большинство туристов приезжает в летние месяцы благодаря средиземноморскому климату. Если посмотреть на десять лет назад, то можно заключить, что ежегодное число туристов удвоилось за минувшее десятилетие, увеличившись с 1,2 миллиона в 2013 году до 2,4 миллиона в 2023 году.

Недвижимость на любой вкус

Черногория предлагает разнообразные места как для жизни, так и для инвестиций в недвижимость, каждое из которых имеет свою уникальную привлекательность и потенциал. Независимо от того, ищете ли вы роскошь в Которе или уединение в Колашине, здесь найдется что-то на любой вкус и стратегию инвестора.

Тиват

Достопримечательности Тивата: Город с красивыми пляжами и оживленной ночной жизнью с множеством местных баров. Здесь находится Порто Монтенегро, роскошная бухта и рай для яхтсменов.

Инвестиции в недвижимость Тивата: Премиум-объекты, высокий спрос на аренду, особенно со стороны международных и состоятельных арендаторов. Рядом с международным аэропортом.

Котор

Достопримечательности Котора: Город с историческим городским центром-объектом ЮНЕСКО со средневековой архитектурой и потрясающими видами на залив.

Инвестиции в недвижимость Котора: Очень востребованное место с ограниченным предложением. Близлежащие районы идеальны для инвестиций в роскошные и арендные объекты недвижимости благодаря постоянно высокому спросу со стороны туристов и экспатов.

Будва

Достопримечательности Будвы: Горячая точка летнего туризма, известная своим средневековым старым городом, песчаными пляжами и оживленной ночной жизнью.

Инвестиции в недвижимость Будвы: Тут самый высокий спрос на аренду благодаря популярности среди местных и международных туристов. Это город с плотной застройкой.

Херцег-Нови

Достопримечательности Херцег-Нови: Город на северном побережье с живописными видами на Которский залив, историческими крепостями и зелеными насаждениями.

Инвестиции в недвижимость Херцег-Нови: Более доступный по сравнению с Тиватом и Котором, со значительным потенциалом роста. Привлекает все большее внимание застройщиков.

Колашин

‍Достопримечательности Колашина: Маленький город, известный своим горнолыжным курортом и окружающей нетронутой природой.

Инвестиции в недвижимость Колашина: На первый взгляд спрос может казаться умеренным и сезонным, ограниченным зимними видами спорта, однако разнообразие близлежащих природных курортов, таких как Биоградская Гора, горы Беласица и национальный парк Дурмитор, привлекает посетителей круглый год.

Подгорица

Достопримечательности Подгорицы: Столица страны с ограниченными туристическими достопримечательностями, в основном коммерческий и административный центр.

Инвестиции в недвижимость Подгорицы: Не лучший вариант для значительных инвестиций в недвижимость по сравнению с прибрежными районами и северными горными регионами. Тем не менее здесь можно найти варианты коммерческой недвижимости.

Магнит для людей из разных социальных слоёв

Привлекательность Черногории распространилась далеко за пределы туристов; фактически, туризм больше не является основным двигателем экономического роста. Теперь акцент смещается в сторону разнообразных и динамичных групп новых международных жителей. Их привлекают относительно простая процедура получения вида на жительство и низкая стоимость жизни. Это изменение демографической ситуации оказывает значительное влияние на рынок недвижимости.

Вот некоторые ключевые группы, переезжающие в Черногорию, и их предпочтения:

• Цифровые кочевники: Эту группу привлекает доступная стоимость жизни в Черногории, благоприятный климат и местная Digital Nomad виза. Они предпочитают аренду недвижимости среднего класса, что способствует стабильному спросу на арендные объекты.
• Политические беженцы из Украины и России: Спасаясь от политической нестабильности и в поисках лучших возможностей, эти люди часто открывают местные бизнесы и устраиваются на местные работы, поддерживая местную экономику и используя услуги. Они предпочитают долгосрочную аренду или покупку доступных квартир.
• Состоятельные россияне, украинцы и белорусы: Эти люди часто ищут роскошное жилье в элитных комплексах, таких как Porto Montenegro и Porto Novi. Они предпочитают виллы и инвестиции в недвижимость, стимулируя спрос на премиальную недвижимость.
• Западные европейцы, ищущие низкие налоги и стоимость жизни: С ростом расходов и налогов в Западной Европе, многие, в основном немцы, переезжают в Черногорию из-за более низких налогов и расходов на жизнь. Они приобретают жилую недвижимость, часто за пределами элитных комплексов, обеспечивая стабильный спрос на недвижимость среднего класса.
• Правые европейцы: Чувствуя недостаток свободы слова в своих странах, они переезжают в Черногорию из-за отсутствия строгих регуляций. Они редко покупают недвижимость и оседают постоянно, однако добавляют некоторый спрос на арендную недвижимость.
• Турки: Турки, покидающие свою страну из-за инфляции и политической ситуации, в основном являются предпринимателями, начинающими местный бизнес в Черногории. Они склонны покупать дома.‍
• Криптоэнтузиасты: Их привлекает нерегулируемый рынок криптовалют из-за отсутствия центрального банка. Кроме того, Виталик Бутерин регулярно организует тут мероприятия, такие как Zuzalu. Они предпочитают жить в арендованных квартирах и инвестировать в токенизированную недвижимость.

Все эти группы вносят более значительный и долговременный вклад в экономику Черногории, чем туристы. Они платят подоходный налог и социальные взносы, стимулируют местное потребление круглый год, открывают бизнесы и оживляют местную экономику, делая её более разнообразной и динамичной. Они создали спрос на международные школы, поэтому теперь вдоль побережья есть несколько частных английских и русских школ. И, конечно, они стабилизируют спрос на недвижимость, делая его менее зависимым от сезонности.

Легкость приобретения недвижимости

Для иностранных инвесторов нет ограничений на покупку недвижимости в Черногории. Все, что вам нужно, — это паспорт и средства, которые можно перевести из банка. Процесс проверки недвижимости перед покупкой и регистрацией аналогичен европейским и не требует знания местных особенностей. Он включает подписание предварительного договора купли-продажи с залогом (~5%), заключение контракта с нотариусом, полную оплату, регистрацию недвижимости в местном земельном кадастре и, наконец, уплату налога на передачу (около 3% от стоимости недвижимости) при получении свидетельства о праве собственности.

Единственное, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости в Черногории, — это большое количество объектов, которые еще не прошли легализацию. В конце 2000-х годов было много нерегулируемых строек, и процесс их легализации еще не завершен. По этой причине спрос на такие объекты низок, и цены обычно значительно ниже по сравнению с новыми зданиями и постройками прошлого века. Поэтому тщательно обдумайте покупку, если вам предложили выгодную сделку; даже если юридически все в порядке, продать такую недвижимость будет сложно.

Почти в Европейском Союзе

Сейчас Черногория привлекает цифровых кочевников и инвесторов благодаря относительно низкой стоимости жизни, легкости приобретения недвижимости и минимальной бюрократии. Цены на жилье, питание и услуги значительно ниже по сравнению с многими западноевропейскими странами, и для иностранных покупателей недвижимости нет никаких ограничений. Однако все это изменится, как только Черногория станет членом ЕС. Европейские стандарты и регуляции, более жесткие правила и наплыв жителей Западной Европы на солнечное средиземноморское побережье неизбежно приведут к повышению цен на все аспекты жизни и бизнеса в Черногории.

Если вы уже задумывались об инвестициях в Черногорию, вы, вероятно, слышали этот аргумент от местных агентов по недвижимости. Сначала они называли 2027 год годом вступления, потом 2025, а теперь снова говорят о 2027 годе. Есть определенная ирония в том, что этот аргумент звучит уже много лет, но, как ни странно, он не теряет своей актуальности, просто потому что остается справедливым.

Черногория впервые начала обсуждение процесса вступления в ЕС в ноябре 2005 года, когда страна была в Государственном союзе с Сербией. В мае 2006 года Черногория провела референдум о независимости, стала суверенным государством и вскоре начала свой переговорный процесс с ЕС. 15 октября 2007 года Черногория подписала Соглашение о стабилизации и ассоциации, а в 2010 году получила официальный статус страны-кандидата. С тех пор Черногория приводит свое законодательство в соответствие с требованиями ЕС. В стратегии ЕС, опубликованной в феврале 2018 года, отмечалось, что Черногория потенциально может быть готова к вступлению в ЕС в 2025 году.

Черногория находится на пороге значительных изменений, будь то через год или три. В ближайшее время процесс интеграции этой маленькой страны в Европейский Союз может радикально ускориться. Для Европейского Союза это стратегический шаг, направленный на расширение своего влияния и снижение рисков от усиления влияния России. Однако для нас, потенциальных инвесторов, это означает одно: вскоре цены в Черногории могут значительно вырасти, а бюрократические процедуры станут более сложными. Кроме того, важно отметить, что страна является членом НАТО с 2017 года, так что пересмотры военных границ со стороны соседних стран больше невозможны.

Таким образом, сейчас лучшее время для покупки недвижимости в Черногории. Воспользуйтесь этим уникальным моментом, чтобы инвестировать в будущее, пока условия остаются благоприятными и доступными. Вот таблица, прогнозирующая потенциальные изменения цен на недвижимость в Черногории после ее вступления в ЕС, основанная на медиане изменений, наблюдавшихся в Болгарии и Хорватии до и после их вступления в ЕС. Первые годы будут самыми значительными!

Варианты инвестиций в недвижимость Черногории: Три кейса

Рынок недвижимости Черногории предлагает разнообразные возможности для инвесторов. Здесь мы рассмотрим три основных инвестиционных кейса: получение рентного дохода, покупка и перепродажа домов и инвестиции в токенизированную недвижимость, каждая из которых проиллюстрирована кейсом для демонстрации их потенциала.

1. Получение рентного дохода: Элитные апартаменты в Которе

Котор, являющийся объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО, является отличным местом для того, чтобы приобрести тут недвижимость и сдавать ее туристам в аренду. Спрос на краткосрочную аренду тут высок, особенно в туристический сезон.

Пример инвестиций: Апартаменты с двумя спальнями в Которе стоимостью €150,000. Доход от аренды: в среднем €100 за ночь в высокий сезон (с июня по сентябрь) при средней заполняемости 75%, и €50 за ночь в низкий сезон (с октября по май) при средней заполняемости 50%. 

Прогнозируемая рентабельность инвестиций: около 11,5% в год с учетом эксплуатационных расходов и платы за управление недвижимостью. 

Прогнозируемый годовой доход: примерно €20,250.

2. Флиппинг: Проект реновации в Будве 

Будва, известная своей оживленной ночной жизнью и песчаными пляжами, предлагает выгодные возможности для перепродажи недвижимости.

Пример инвестиций: старая квартира в Будве была куплена за €100,000, с выделением €30,000 на ремонт. 

Прогнозируемая рыночная стоимость после ремонта: €160,000. 

Прогнозируемая прибыль: €30,000 (30% прирост на первоначальные инвестиции) в течение 6 месяцев.

3. Токенизированная недвижимость: Инвестиция в строительство шале Mount Retreat на платформе Binaryx

Платформы токенизации, такие, как Binaryx, позволяют инвесторам приобрести часть элитной недвижимости, начиная с $50. На платформе Binaryx токенизация осуществляется путем преобразование долей объекта недвижимости в цифровые токены на блокчейне Polygon. В качестве юридической базы используется акт Wyoming DAO LLC, регулирующий создание конкретного ООО, которому принадлежит определенная недвижимость. Платформа Binaryx разработана для создания масштабируемой системы, где инвесторы могут владеть и управлять долями недвижимости, а управляющие компании, агентства и застройщики могут эффективно токенизировать и продавать свои объекты.

Пример инвестиции: покупка 400 токенов недвижимости шале Mount Retreat, которое находится в стадии строительства, за $20,000. Это инвестиция на семь месяцев с возможностью преобразования токенов вне плана в арендные токены после завершения строительства. 

Прогнозируемая рентабельность инвестиций после завершения строительства: $3,848, что составляет 19.24%. 

Прогнозируемый доход от аренды после завершения строительства: $1,600 (8%) в год, что выше среднего по рынку благодаря особенностям местоположения и высококачественной поддержке клиентов застройщика.

Вывод

Черногория, с её природной красотой, доступной стоимостью жизни и стратегическим расположением, представляет собой уникальную возможность для инвесторов и экспатов. Будь то место для жизни, туризма или финансового роста, Черногория выделяется как многообещающее направление с разнообразным и динамичным будущим. По мере того как страна приближается к возможному вступлению в ЕС, окно для выгодных инвестиций сужается, делая сегодня идеальным временем для изучения и инвестиции в этот рынок недвижимости.