Чорногорія: Інвестуйте в Нерухомість Зараз, Поки Вона Не Стала Занадто Дорогою

Коли я вперше відвідав Чорногорію на початку 2022 року, мене зачарували її скелясті середземноморські ландшафти та маленькі затишні міста. Але що дійсно мене здивувало, так це доступність нерухомості. Зацікавившись, я продовжив дослідження і виявив причини: молодість чорногорської держави, економічна нерозвиненість, відсутність членства в ЄС і безліч незареєстрованих будівель. В той же момент стало зрозуміло, що ці низькі ціни не триватимуть довго через стратегічне розташування країни, легкість придбання нерухомості, майбутнє вступлення до ЄС, висхідний потік експатів і загальну світову політичну ситуацію. Це розуміння призвело до чудових угод і до цієї статті.

Ключові висновки: 

• Недооцінений середземноморський діамант: Чорногорія – це країна, що розвивається, з приголомшливою природною красою, яка пропонує поєднання пляжів, гір та інших природних ландшафтів, а також історичних міст, привабливих для туристів і інвесторів. 
• Туристична привабливість: Туристичний сектор Чорногорії помітно зріс; річний потік туристів збільшився на 7% у червні 2024 року порівняно з попереднім роком, при цьому 90,27% становлять іноземні відвідувачі, переважно з Сербії, Франції та Великобританії. Будва залишається найпопулярнішим напрямком, приваблюючи 40,2% туристів. 
• Пам'ятки на будь-який смак: Чорногорія пропонує різноманітні пам'ятки, такі як розкішні бухти в Тиваті, історичні об'єкти ЮНЕСКО в Которі, яскраве нічне життя в Будві та незаймана природа в Колашині, що гарантує інтерес для будь-якого типу мандрівників та інвесторів. 
• Магніт для людей з різних соціальних верств: Чорногорія приваблює широкий спектр експатів, включаючи цифрових кочівників, політичних біженців, заможних східних європейців, західних європейців, які шукають нижчі витрати, та підприємців з Туреччини. Цей різноманітний потік підтримує місцеву економіку та ринок нерухомості. 
• Легкість придбання нерухомості: Іноземні інвестори не стикаються з обмеженнями при купівлі нерухомості в Чорногорії; процес купівлі та реєстрації не відрізняється від решти Європи. Однак покупцям слід бути обережними з об'єктами, які ще не легалізовані. ‍
• Майже в Європейському Союзі: Довгоочікуване вступ Чорногорії в ЄС неминуче і може значно підвищити вартість життя та нерухомості, що робить цю країну ідеальною для інвестицій саме зараз.
• Варіанти інвестування в нерухомість: Це і традиційна покупка об'єктів нерухомості для здачі в оренду або перепродажу після реновації, і сучасні способи інвестування через покупку токенізованих часток на платформах на кшталт Binaryx.

Недооцінений середземноморський діамант

Чорногорія — чудова країна, яка пропонує туристам безліч визначних місць та розваг. Тут можна знайти різноманітні природні ландшафти: гори, річки з озерами, пляжі та історичні міста.

• Природна краса: Обширне узбережжя вздовж Адріатичного моря відкриває мальовничі й незаймані пляжі з кришталево чистою водою, а гори, які займають 85% території країни, пропонують багато місць для скелелазіння, катання на лижах та усамітнення. 
• Багата архітектура: Архітектура Чорногорії представляє унікальне поєднання римських, венеціанських, османських та сучасних впливів. У країні представлені важливі культурні та історичні пам'ятки дороманського періоду, готики та бароко.
• Доступні ціни: Низька вартість життя порівняно із Західною Європою пропонує недорогі ресторани та розваги, а також конкурентоспроможні ціни на місцеві товари та послуги, в той час як простий процес отримання виду на проживання приваблює як політичних біженців, так і цифрових кочівників.
• Зростаючий ринок нерухомості: На узбережжі Чорногорії ринок оренди нерухомості зріс на 80-100% за останній рік. Такий значний ріст пояснюється ефектом низької бази і не свідчить про перегрів ринку.
• Член НАТО і кандидат в члени ЄС: Завдяки тому, що Чорногорія нині є членом НАТО і найближчим часом стане членом ЄС, у країні зберігається політична стабільність і прозоре законодавство, яке захищає права власності та інтереси інвесторів.‍
• Стратегічне розташування: Близькість до великих європейських міст забезпечує легкий доступ до решти частини Середземноморського регіону через міжнародний аеропорт Чорногорії.

Туристичні тренди в Чорногорії

Часто залишаючись в тіні Хорватії, Греції та Італії, останнім часом Чорногорія привертає все більше уваги світових мандрівників. За доступними даними, кількість туристів збільшилася на 7% у червні 2024 року порівняно з тим же місяцем попереднього року. Іноземні відвідувачі склали переважну більшість — 90,27%, тоді як на частку внутрішніх туристів припало 9,63%. Найбільший приплив іноземних туристів прийшовся на Сербію (15,7%), далі йдуть Франція (9,7%) та Великобританія (6,3%). Серед напрямків особливо виділяється Будва, яка привернула 40,2% туристів, далі йдуть Херцег-Нові (12,1%) та Подгориця (10,4%).

У серпні 2023 року в країні було зареєстровано 241 тисяча  туристів, що стало річним та абсолютним максимумом. Серпень 2024 року, судячи з того, що червень 2024 року перевищив червень 2023 року на 5,1%, прагне побити цей рекорд. На графіку чітко видно, що туристична індустрія Чорногорії демонструє виражені сезонні коливання, і більшість туристів приїжджають у літні місяці завдяки середземноморському клімату. Порівнюючи з минулим десятиліттям, можна констатувати, що щорічна кількість туристів подвоїлася, збільшившись з 1,2 мільйона у 2013 році до 2,4 мільйона у 2023 році.

Нерухомість на будь-який смак

Чорногорія пропонує різноманітні місця як для життя, так і для інвестицій в нерухомість, кожне з яких має свою унікальну привабливість і потенціал. Незалежно від того, чи шукаєте ви розкіш у Которі або усамітнення в Колашині, тут знайдеться щось на будь-який смак і стратегію інвестора.

Тиват

Пам'ятки Тивата: Місто з красивими пляжами та активним нічним життям з безліччю місцевих барів. Тут знаходиться Порто Монтенегро, розкішна бухта і рай для яхтсменів.

Інвестиції в нерухомість Тивата: Преміум-об'єкти, високий попит на оренду, особливо з боку міжнародних і заможних орендарів. Поруч з міжнародним аеропортом.

Котор

Пам'ятки Котора: Місто з історичним центром, об'єктом ЮНЕСКО, зі середньовічною архітектурою і приголомшливими видами на затоку.

Інвестиції в нерухомість Котора: Дуже затребуване місце з обмеженою пропозицією. Прилеглі райони ідеальні для інвестицій у розкішні та орендні об'єкти нерухомості завдяки постійному високому попиту з боку туристів і експатів.

Будва

Пам'ятки Будви: Гаряча точка літнього туризму, відома своїм середньовічним старим містом, піщаними пляжами та яскравим нічним життям.

Інвестиції в нерухомість Будви: Найвищий попит на оренду завдяки популярності серед місцевих та міжнародних туристів. Місто з щільною забудовою.

Херцег-Нови

Пам'ятки Херцег-Нови: Місто на північному узбережжі з мальовничими видами на Которську затоку, історичними фортецями та зеленими насадженнями.

Інвестиції в нерухомість Херцег-Нови: Більш доступний у порівнянні з Тиватом і Котором, зі значним потенціалом зростання. Привертає все більше уваги забудовників.

Колашин

Пам'ятки Колашина: Невелике містечко, відоме своїм гірськолижним курортом і навколишньою незайманою природою.

Інвестиції в нерухомість Колашина: На перший погляд попит може здатися помірним і сезонним, обмеженим зимовими видами спорту, однак різноманітність прилеглих природних курортів, таких як Біоградська Гора, гори Бєласіца та національний парк Дурмитор, приваблює відвідувачів протягом усього року.

Подгориця

Пам'ятки Подгориці: Столиця країни з обмеженими туристичними визначними місцями, в основному комерційний та адміністративний центр.

Інвестиції в нерухомість Подгориці: Не найкращий варіант для значних інвестицій у нерухомість у порівнянні з прибережними районами та північними гірськими регіонами. Тим не менш, тут можна знайти варіанти комерційної нерухомості.

Магніт для людей з різних соціальних верств

Привабливість Чорногорії вийшла далеко за межі туристів; фактично, туризм вже не є основним двигуном економічного зростання. Тепер акцент зміщується на різноманітні та динамічні групи нових міжнародних мешканців. Їх приваблює відносно проста процедура отримання виду на проживання та низька вартість життя. Ця зміна демографічної ситуації значно впливає на ринок нерухомості.

Ось деякі ключові групи, які переїжджають до Чорногорії, та їхні вподобання:

• Цифрові кочівники: Їх приваблює доступна вартість життя в Чорногорії, сприятливий клімат та місцева віза для цифрових кочівників. Вони надають перевагу оренді нерухомості середнього класу, що сприяє стабільному попиту на орендоване житло.
• Політичні біженці з України та Росії: Уникаючи політичної нестабільності та шукаючи кращі можливості, ці люди часто відкривають місцеві бізнеси та влаштовуються на місцеві роботи, підтримуючи місцеву економіку та користуючись послугами. Вони віддають перевагу довгостроковій оренді або купівлі доступних квартир.
• Заможні росіяни, українці та білоруси: Вони часто шукають розкішне житло в елітних комплексах, таких як Porto Montenegro та Porto Novi. Вони надають перевагу віллам та інвестиціям у нерухомість, стимулюючи попит на преміум-нерухомість.
• Західні європейці, які шукають низькі податки та вартість життя: З ростом витрат і податків у Західній Європі багато людей, переважно німці, переїжджають до Чорногорії через нижчі податки та витрати на життя. Вони купують житлову нерухомість, часто за межами елітних комплексів, забезпечуючи стабільний попит на нерухомість середнього класу.
• Праві європейці: Відчуваючи нестачу свободи слова у своїх країнах, вони переїжджають до Чорногорії через відсутність суворих регуляцій. Вони рідко купують нерухомість та осідають постійно, однак додають деякий попит на орендоване житло.
• Турки: Турки, які залишають свою країну через інфляцію та політичну ситуацію, здебільшого є підприємцями, що розпочинають місцевий бізнес у Чорногорії. Вони схильні купувати будинки.
• Криптоентузіасти: Їх приваблює нерегульований ринок криптовалют через відсутність центрального банку. Крім того, Віталік Бутерін регулярно організовує тут заходи, такі як Zuzalu. Вони надають перевагу життю в орендованих квартирах та інвестуванню в токенізовану нерухомість.

Усі ці групи роблять більш значний та довготривалий внесок в економіку Чорногорії, ніж туристи. Вони сплачують податки на доходи та соціальні внески, стимулюють місцеве споживання протягом усього року, відкривають бізнеси та оживляють місцеву економіку, роблячи її більш різноманітною та динамічною. Вони створили попит на міжнародні школи, тому тепер уздовж узбережжя є кілька приватних англійських та російських шкіл. І, звичайно, вони стабілізують попит на нерухомість, роблячи його менш залежним від сезонності.

Легкість придбання нерухомості

Для іноземних інвесторів немає обмежень на купівлю нерухомості в Чорногорії. Все, що вам потрібно, — це паспорт і кошти, які можна перевести з банку. Процес перевірки нерухомості перед купівлею та реєстрацією аналогічний європейському і не вимагає знання місцевих особливостей. Він включає підписання попереднього договору купівлі-продажу із завдатком (~5%), укладення контракту з нотаріусом, повну оплату, реєстрацію нерухомості в місцевому земельному кадастрі і, нарешті, сплату податку на передачу (близько 3% від вартості нерухомості) при отриманні свідоцтва про право власності.

Єдине, на що слід звернути увагу при купівлі нерухомості в Чорногорії, — це велика кількість об'єктів, які ще не пройшли легалізацію. У кінці 2000-х років було багато нерегульованих будівництв, і процес їх легалізації ще не завершений. Через це попит на такі об'єкти низький, і ціни зазвичай значно нижчі в порівнянні з новими будівлями та спорудами минулого століття. Тому ретельно обміркуйте покупку, якщо вам запропонували вигідну угоду; навіть якщо юридично все в порядку, продати таку нерухомість буде складно.

Майже в Європейському Союзі

Зараз Чорногорія приваблює цифрових кочівників та інвесторів завдяки відносно низькій вартості життя, легкості придбання нерухомості та мінімальній бюрократії. Ціни на житло, харчування та послуги значно нижчі порівняно з багатьма західноєвропейськими країнами, і для іноземних покупців нерухомості немає жодних обмежень. Однак все це зміниться, як тільки Чорногорія стане членом ЄС. Європейські стандарти та регуляції, жорсткіші правила та наплив жителів Західної Європи на сонячне середземноморське узбережжя неминуче призведуть до підвищення цін на всі аспекти життя і бізнесу в Чорногорії.

Якщо ви вже замислювались про інвестиції в Чорногорію, ви, ймовірно, чули цей аргумент від місцевих агентів з нерухомості. Спочатку вони називали 2027 рік роком вступу, потім 2025, а тепер знову говорять про 2027 рік. Є певна іронія в тому, що цей аргумент звучить вже багато років, але, як не дивно, він не втрачає своєї актуальності, просто тому, що залишається справедливим.

Чорногорія вперше почала обговорення процесу вступу до ЄС у листопаді 2005 року, коли країна була в Державному союзі з Сербією. У травні 2006 року Чорногорія провела референдум про незалежність, стала суверенною державою і незабаром розпочала свій переговорний процес з ЄС. 15 жовтня 2007 року Чорногорія підписала Угоду про стабілізацію та асоціацію, а у 2010 році отримала офіційний статус країни-кандидата. Відтоді Чорногорія приводить своє законодавство у відповідність до вимог ЄС. У стратегії ЄС, опублікованій у лютому 2018 року, зазначалося, що Чорногорія потенційно може бути готова до вступу в ЄС у 2025 році.

Чорногорія знаходиться на порозі значних змін, чи то через рік, чи через три. У найближчий час процес інтеграції цієї маленької країни в Європейський Союз може радикально прискоритися. Для Європейського Союзу це стратегічний крок, спрямований на розширення свого впливу та зниження ризиків від посилення впливу Росії. Однак для нас, потенційних інвесторів, це означає одне: невдовзі ціни в Чорногорії можуть значно зрости, а бюрократичні процедури стануть складнішими. Крім того, важливо зазначити, що країна є членом НАТО з 2017 року, тому перегляд військових кордонів з боку сусідніх країн більше неможливий.

Таким чином, зараз найкращий час для купівлі нерухомості в Чорногорії. Скористайтеся цим унікальним моментом, щоб інвестувати в майбутнє, поки умови залишаються сприятливими і доступними. Ось таблиця, що прогнозує потенційні зміни цін на нерухомість у Чорногорії після її вступу до ЄС, заснована на медіані змін, спостережених у Болгарії та Хорватії до і після їх вступу до ЄС. Перші роки будуть найзначнішими!

Варіанти інвестицій в нерухомість Чорногорії: Три кейси

Ринок нерухомості Чорногорії пропонує різноманітні можливості для інвесторів. Тут ми розглянемо три основних інвестиційних кейси: отримання рентного доходу, купівля та перепродаж будинків і інвестиції в токенізовану нерухомість, кожен з яких проілюстрований прикладами для демонстрації їх потенціалу.

1. Отримання рентного доходу: Елітні апартаменти в Которі

Котор, який є об'єктом Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, є відмінним місцем для придбання нерухомості з метою здачі її туристам в оренду. Спрос на короткострокову оренду тут високий, особливо в туристичний сезон.

Приклад інвестицій: Апартаменти з двома спальнями в Которі вартістю €150,000. Доход від оренди: в середньому €100 за ніч у високий сезон (з червня по вересень) при середній заповнюваності 75%, і €50 за ніч у низький сезон (з жовтня по травень) при середній заповнюваності 50%. 

Прогнозована рентабельність інвестицій: близько 11,5% на рік з урахуванням експлуатаційних витрат і плати за управління нерухомістю. 

Прогнозований річний дохід: приблизно €20,250.

2. Фліппінг: Проект реновації в Будві

Будва, відома своєю жвавою нічною життям і піщаними пляжами, пропонує вигідні можливості для перепродажу нерухомості.

Приклад інвестицій: Стара квартира в Будві була куплена за €100,000, з виділенням €30,000 на ремонт. 

Прогнозована ринкова вартість після ремонту: €160,000. 

Прогнозований прибуток: €30,000 (30% приріст на початкові інвестиції) протягом 6 місяців.

3. Токенізована нерухомість: Інвестиція в будівництво шале Mount Retreat на платформі Binaryx

Платформи токенізації, такі як Binaryx, дозволяють інвесторам придбати частину елітної нерухомості, починаючи з $50. На платформі Binaryx токенізація здійснюється шляхом перетворення часток об'єкта нерухомості в цифрові токени на блокчейні Polygon. Як юридична база використовується акт Wyoming DAO LLC, який регулює створення конкретного ТОВ (товариства з обмеженою відповідальністю), якому належить певна нерухомість. Платформа Binaryx розроблена для створення масштабованої системи, де інвестори можуть володіти та керувати частками нерухомості, а керуючі компанії, агентства та забудовники можуть ефективно токенізувати і продавати свої об'єкти.

Приклад інвестиції: покупка 400 токенів нерухомості шале Mount Retreat, яке знаходиться в стадії будівництва, за $20,000. Це інвестиція на сім місяців з можливістю заробити 32% річних на етапі будівництва комплексу.

Прогнозована рентабельність інвестицій після завершення будівництва: $3,848, що становить 19.24%. 

Прогнозований доход від оренди після завершення будівництва: $1,600 (8%) на рік, що вище середнього по ринку завдяки особливостям розташування і високоякісній підтримці клієнтів забудовника.

Висновок

Чорногорія, зі своєю природною красою, доступною вартістю життя та стратегічним розташуванням, представляє унікальну можливість для інвесторів та експатів. Будь то місце для життя, туризму чи фінансового зростання, Чорногорія вирізняється як перспективний напрямок з різноманітним і динамічним майбутнім. З наближенням країни до можливого вступу в ЄС, вікно для вигідних інвестицій звужується, роблячи сьогодні ідеальним часом для вивчення та інвестування в цей ринок нерухомості.