Ваше руководство по правам собственности на недвижимость на Бали: фрихолд, лизхолд и другие

Если вы когда-либо изучали рынок недвижимости на Бали или в других частях Индонезии, вы, вероятно, сталкивались с терминами «фрихолд» и «лизхолд». Эти виды собственности, глубоко уходящие корнями в колониальную историю, все еще существуют во многих странах Юго-Восточной Азии и сегодня. В этой статье мы поможем вам сориентироваться в этих типах собственности, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит для ваших инвестиций на Бали. Мы подробно расскажем об их основных отличиях, историческом происхождении и типах недвижимости, подходящих для разных прав собственности.

Использование индонезийских прав собственности: безусловное право собственности, аренда и многое другое

Если вы иностранец, желающий приобрести недвижимость на Бали, ориентироваться в индонезийской системе прав собственности может быть непросто. Правовая среда здесь значительно отличается от той, к которой вы привыкли в своей стране, где таких различий в правах собственности может и не быть. Однако в таких странах, как Великобритания и Нидерланды, также существует разделение на безусловное и арендное право собственности, и именно благодаря этому колониальному наследию Индонезия разработала свою уникальную систему. Правительство Индонезии создало различные правовые структуры для регулирования землевладения и землепользования, каждая из которых имеет свои правила, права и ограничения.

В настоящее время существует шесть основных форм прав собственности и соответствующих сертификатов, которые вы приобретаете в Индонезии:

• Фрихолд (Хак Милик): Это наиболее востребованная форма владения недвижимостью, предоставляющая полные права, включая возможность продажи или передачи имущества. Однако только гражданин Индонезии может стать владельцем недвижимости, находящейся в безусловном владении.
• Лизхолд (Хак Сева): Приобретение недвижимости, находящейся в аренде, предполагает заключение нотариального договора между иностранным инвестором и владельцем недвижимости. Хотя право собственности остается за первоначальным владельцем, недвижимость сдается в аренду на определенный срок (обычно 25—30 лет) с возможностью продления. Оно позволяет использовать имущество в течение срока аренды, но не передает право собственности по истечении этого срока.
• Право на использование (Хак Пакай): Это право предоставляется на основании официального сертификата, выданного земельными управлениями, и распространяется на имущество, находящееся в безусловном владении или находящееся в государственной собственности. Это позволяет иностранцам использовать недвижимость на срок до 30 лет с возможностью продления. Эта структура обеспечивает более надежную юридическую силу по сравнению с арендой, поскольку предполагает официальное изменение права собственности.
• Право на строительство (Хак Гуна Багунан): Это право позволяет частным лицам или компаниям строить здания на земле, которой они не владеют. Оно предоставляется на срок аренды до 30 лет с возможностью продления.
• Право на возделывание (Хак Гуна Усаха): Это право позволяет возделывать не менее пяти гектаров государственной земли. Право собственности, зарегистрированное в Национальном земельном агентстве, может быть обременено, но для передачи третьей стороне требуется разрешение государства.
• Право на управление (Хак Пенгелолаан): Это право предоставляет право управлять государственной землей и использовать ее без передачи права собственности. Государственные учреждения и государственные управляющие компании могут планировать землепользование, использовать землю для выполнения своих обязательств, передавать часть земли третьим лицам и получать плату за обслуживание.

Обратите внимание, что иностранцы могут приобретать арендованное имущество (Hak Sewa Bangunan), право на использование (Hak Pakai), право на строительство (Hak Guna Bangunan) и право на возделывание (Hak Guna Usaha) только в Индонезии. Право на строительство требует создания иностранной компании (PT PMA), в то время как право на использование и право на выращивание доступны постоянным жителям при наличии таких разрешений, как KITAS или KITAP. Таким образом, аренда — это самый простой вариант, доступный иностранцам без необходимости создания компании или постоянного проживания.

Эволюция прав собственности: от римского права до современной Индонезии

Чтобы в полной мере понять нынешнюю систему прав собственности Индонезии, необходимо углубиться в ее исторические корни. Концепции безусловного владения и аренды в Индонезии глубоко укоренились в европейских правовых традициях, в частности в голландском гражданском праве, сформированном на основе римских правовых принципов. Голландская колониальная администрация институционализировала эти концепции в Индонезии, которые были сохранены и адаптированы в правовую систему страны с момента обретения независимости.

Римское право и раннеевропейская феодальная система

Истоки этих форм собственности восходят к римскому праву, которое впервые установило четкие различия между временным владением (арендой) и постоянным владением (фрихолд). Эти принципы получили дальнейшее развитие в феодальной Европе, где владение землей носило иерархический характер, а владение землей осуществлялось монархами или другими государями. Затем земля передавалась дворянам и арендаторам в различных формах землевладения, что в конечном итоге превратилось в современные концепции безусловной собственности (абсолютная собственность) и аренды (временное пользование).

Голландское колониальное влияние в Индонезии

Когда голландцы колонизировали Индонезию в 17 веке, они принесли эти европейские правовые принципы. К тому времени голландское гражданское право уже кодифицировало понятия безусловного владения (eigendom) и аренды (erfpacht). В 1848 году голландцы официально закрепили эти концепции в Индонезии, введя Гражданский кодекс (Burgerlijk Wetboek), регулирующий права на землю как для европейских поселенцев, так и для местного населения.

Постколониальная Индонезия

После обретения Индонезией независимости в 1945 году голландская правовая система в целом осталась неизменной, включая концепции землевладения. Новое независимое правительство продолжало признавать как безусловное, так и арендованное имущество. В 1960 году правительство Индонезии приняло Основной аграрный закон (Undang-Undang Pokok Agraria), призванный привести существующую правовую систему в соответствие с местными потребностями. Этот закон установил шесть форм земельных прав, рассмотренных в предыдущей главе, включая право собственности на землю «Хак Милик» (аналогично праву собственности на землю) и «Хак Сева» (сродни аренде).

Фрихолд (Hak Milik): только для граждан, но есть обходной путь

Hak Milik — высшая форма собственности в Индонезии, которая предоставляет абсолютные права на использование, продажу, передачу или наследование недвижимости, находящейся в безусловном владении, без ограничений. Однако этот титул предназначен исключительно для индонезийских граждан, а это значит, что он запрещен для иностранных граждан и компаний, принадлежащих иностранцам. Лицам, отвечающим критериям, гарантируется полная безопасность и постоянство, поскольку срок его действия не истекает и может свободно передаваться соответствующим лицам.

Для иностранных инвесторов существует реальная альтернатива владению титулом собственности (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun — HMSRS). С помощью HMSRS вы можете владеть квартирами в многоэтажных зданиях, например квартирами, если у вас есть действующий вид на жительство (KITAS или KITAP). В то время как земля принадлежит Хаку Милику, а доля иностранцев в собственности не должна превышать 49% от общей площади здания, компания HMSRS предоставляет вам недорогой вариант прямого владения многоквартирным домом. Обратите внимание, что права распространяются только на сам объект недвижимости, за исключением земельного участка.

Лизхолд (Hak Sewa): самый простой путь для иностранных инвестиций

Leasehold (Hak Sewa) предлагает гибкий и доступный вариант ограниченной собственности для иностранных инвесторов, желающих выйти на индонезийский рынок недвижимости, особенно на Бали. Этот титул позволяет иностранцам или иностранным компаниям (PT PMA) арендовать землю или здания на определенный срок, обычно от 25 до 30 лет, с возможностью продления. В отличие от безусловного права собственности, аренда является более доступной отправной точкой для входа в престижные районы, что делает ее привлекательной для среднесрочных инвестиций без сложностей, связанных с полным владением.

Одним из основных преимуществ выбора арендуемой недвижимости является снижение первоначальных затрат по сравнению с покупкой земли, находящейся в безусловном владении. Это обеспечивает относительно простой процесс приобретения, поскольку соглашение может быть адаптировано к потребностям обеих сторон. Тем не менее, важно обеспечить надлежащее нотариальное заверение всех контрактов, чтобы избежать юридических споров. В договоре аренды должны быть четко изложены права и обязанности арендодателя (владельца) и арендатора (арендатора), включая арендные платежи, обязанности по обслуживанию и возможность получения дохода за счет субаренды.

Право на использование (Hak Pakai): лучшее для личного проживания

Сертификат «Право на использование» (Hak Pakai) предоставляет иностранным инвесторам возможность получить право собственности на недвижимость в Индонезии, почти эквивалентную правам, предоставленным компанией Freehold. Этот титул доступен иностранцам, имеющим действующий вид на жительство, например KITAS, KITAP или визу ITAS на второе место жительства. В отличие от арендованного жилья, Hak Pakai предназначен исключительно для использования в жилых помещениях и не может быть сдан в аренду. Кроме того, каждый иностранец может владеть только одним титулом в категории «Хак Пакай».

Hak Pakai начинается с первоначального срока аренды в 30 лет с возможностью продления еще на 20 или 30 лет, а недавние правила даже разрешают продление до 80 лет. Однако, поскольку сдача недвижимости в аренду запрещена, этот титул лучше всего подходит тем, кто хочет получить долгосрочное личное место жительства, а не инвестиционное предприятие. Критерии выбора недвижимости в Хак-Пакае, в том числе размер квартиры или виллы, могут различаться в зависимости от провинции. Это еще один фактор, который следует учитывать при выборе этого варианта.

Право на строительство (Hak Guna Bangunan): для коммерческой недвижимости

Право на строительство (Hak Guna Bangunan) позволяет физическим и юридическим лицам строить здания и владеть ими на земле, которой они не владеют. Сама земля остается под другим правом собственности, как правило, под именем Хака Милика. Однако право на строительство дает вам юридическое право строить здания на этой земле и управлять ими в течение определенного периода, обычно 30 лет, с возможностью продления еще на 20 или более лет.

Hak Guna Bangunan отлично подходит для инвестиций в коммерческую недвижимость, такую как отели, офисные здания или жилые комплексы. Это название дает возможность участвовать в крупномасштабных строительных проектах без необходимости полного владения землей. Однако конкретные требования к получению права собственности могут различаться в зависимости от местоположения и характера проекта развития.

Право на выращивание (Hak Guna Usaha): для сельскохозяйственных и плантационных предприятий

Право на возделывание (Hak Guna Usaha) — это право на землю, предназначенное для сельскохозяйственных угодий в Индонезии. Этот титул позволяет местным жителям и иностранным компаниям легально заниматься сельским хозяйством и другими сельскохозяйственными предприятиями на специально отведенных землях.. Первоначально договор аренды Hak Guna Usaha составляет 25 лет с возможностью продления еще на 35 лет.

Предположим, вы увлечены сельским хозяйством и заинтересованы в создании плантации на Бали или в другом месте Индонезии. В этом случае компания Hak Guna Usaha предоставляет законный способ получить доступ к плодородным землям и получать доход от сельского хозяйства. Однако в названии есть определенные ограничения, в том числе ограничения на размер земли, методы обработки и требование соблюдать устойчивые методы ведения сельского хозяйства под надзором правительства.

Фракционное инвестирование: упрощение индонезийской недвижимости

Если вы рассматривали возможность покупки недвижимости на Бали, вы знаете, насколько сложным и трудоемким может быть этот процесс. Сложные законы о недвижимости и многочисленные юридические препятствия могут превратить прекрасную инвестиционную возможность в сложную задачу. Если вы планируете приобрести недвижимость на Бали, возможно, вам стоит ознакомиться с нашим руководством, Как успешно покупать и инвестировать в недвижимость на Бали в качестве иностранного инвестора. Но для тех, кто не хочет ориентироваться в этом бюрократическом лабиринте, есть современная альтернатива: дробное инвестирование. С помощью платформ токенизации, таких как Binaryx, вы можете обойти традиционные препятствия и при этом владеть частью быстро растущего рынка недвижимости Бали.

Долевое владение упрощает инвестиционный процесс, позволяя нескольким инвесторам совместно владеть недвижимостью. Вместо того чтобы покупать недвижимость целиком, вы приобретаете токены, которые дают вам право владеть, использовать и получать доход от части имущества. The Платформа Binaryx структурирует каждое владение недвижимостью через ООО, базирующееся в Вайоминге. Вот как это работает: Binaryx идентифицирует недвижимость, а затем создает DAO LLC, которое привлекает капитал за счет продажи токенов недвижимости. Эти токены предоставляют инвесторам законное право собственности на свою долю в ООО, которое, в свою очередь, владеет недвижимостью.

Давайте рассмотрим пример из практики, чтобы увидеть, как дробное инвестирование работает на платформе Binaryx. Представьте, что вы хотите инвестировать 10 000 долларов, чего может оказаться недостаточно для традиционной покупки недвижимости на Бали. С Binaryx вы можете начать инвестировать всего с 50 долларов. Предположим, вы инвестируете 10 000 долларов в Kammora Living, которая предлагает 10,5% годовых. Вы приобретете 200 токенов на недвижимость, что составляет 5,12% от стоимости виллы в 195 000 долларов. За пять лет ваши первоначальные инвестиции в размере 10 000 долларов могут принести около 6 474,47 долларов дохода. Неплохо всего за несколько кликов, верно? Убедитесь в этом сами.

Заключение

Инвестирование в недвижимость на Бали требует не только капитала, но и глубокого понимания местных прав собственности. Каждый вариант имеет свои преимущества и проблемы, обусловленные уникальным правовым ландшафтом и историческим контекстом Индонезии. Независимо от того, хотите ли вы приобрести недвижимость в аренду, построить курортный отель или получить личное место жительства, для каждого проекта необходимы разные юридические разрешения.

Если вы стремитесь обойти эти сложности и выйти на процветающий рынок недвижимости Бали, то дробное инвестирование может стать вашим лучшим выбором. Это инновационный и упрощенный способ владения долей элитной недвижимости без обычных юридических ограничений и управленческих обязанностей. Если это звучит привлекательно, Платформа Binaryx поможет вам — изучите варианты инвестирования, доступные на рынке недвижимости Бали, и начните свое путешествие уже сегодня.

‍