Інвестиції в будівництво нерухомості: як максимізувати прибуток

Думка про те, що інвестування в нерухомість, що будується, може бути вигідніше, ніж покупка готової нерухомості, не нова. Я пам'ятаю друга, який інвестував на етапі розіграшу і побачив, як його інвестиції зросли в десятки разів після завершення - хоча це не типово, прибуток 25-30% є звичайним для нерухомості поза планом. Однак, як і будь-яка інвестиція, важливо розуміти процес, ризики та потенційні підводні камені. У цьому посібнику я розповім про все, що вам потрібно знати, щоб приймати розумні рішення щодо непланових інвестицій у нерухомість.

Що таке нерухомість поза планом?

Інвестиція в нерухомість поза планом означає покупку нерухомості до завершення будівництва, часто за значно нижчою ціною. Інвестори погоджуються купувати на основі архітектурних планів та специфікацій, довіряючи забудовнику виконати обіцяне. Отже, це прихильність до майбутнього потенціалу проекту, а не готовий фізичний актив.

Багато в чому позапланове інвестування нагадує венчурне інвестування. Так само, як і підтримка стартапу, ви інвестуєте в бачення з надією, що воно досягне успіху. Хоча існує ризик - затримки, зміни або падіння ринку - потенціал високої прибутковості може зробити азартну гру вартою.

Навіщо інвестувати в нерухомість поза планом? Пояснення ключових переваг

Потенціал зростання капіталу

Інвестуючи рано в нерухомість, яка ще будується, ви замикаєтесь за сьогоднішніми цінами, тоді як вартість нерухомості часто зростає під час забудови. Оскільки інфраструктура покращується та попит зростає, ви можете побачити значне зростання до моменту завершення будівництва.

Вища прибутковість оренди

Новозбудовані об'єкти зазвичай привертають вищу прибутковість оренди, ніж старі, оскільки орендарі готові платити більше за сучасні зручності та енергоефективні проекти. Такий попит на оновлені функції може призвести до збільшення доходу від оренди, оптимізації прибутку для інвесторів.

Доступ до країн, що розвиваються

Інвестування поза планом пропонує ранній доступ до районів, що розвиваються, готових до зростання. Купуючи проекти в майбутніх районів, ви можете забезпечити нерухомість до того, як ціни зростуть, використовуючи майбутній попит у міру трансформації району.

Як знайти найкращі пропозиції нерухомості поза планом

Немає універсального посібника щодо пошуку ідеальної угоди про нерухомість за межами плану - ваш досвід та інстинкти стануть вашим найкращим посібником з часом. Однак виконання кількох ключових кроків може значно підвищити ваші шанси на отримання великих інвестицій.

1. Зосередьтеся на райони високого зростання
   Зосередьтеся на місцях з сильним потенціалом зростання. Шукайте райони з новою інфраструктурою, потенційними ринками роботи або майбутні проекти розвитку, які можуть підвищити вартість нерухомості.
2. Вибирайте розробників з доведеним успіхом
   Правильний забудовник може зробити або порушити інвестиції. Подивіться на їх послужний список, завершені проекти та фінансову стабільність, щоб переконатися, що вони можуть виконати свої обіцянки.
3. Шукайте пільги для ранніх покупців
   Багато розробників пропонують ранні стимули, такі як знижені ціни або гнучкі плани платежів. Ці пільги можуть збільшити вашу віддачу, тому завжди запитуйте, що доступно, перш ніж робити зобов'язання.
4. Складіть план виходу
   Подумайте про те, як ви вийдете з інвестицій. Незалежно від того, чи плануєте ви орендувати, перепродати чи тримати довгостроково, наявність чіткої стратегії допоможе вам максимізувати прибуток, коли прийде час.

Основні етапи будівництва, які слід враховувати при інвестуванні в нерухомість поза планом

Етапи будівництва позапланової нерухомості можуть відрізнятися залежно від таких факторів, як країна, клімат та тип власності. Однак вони, як правило, дотримуються таких ключових кроків:

1. Етап попереднього проектування

На цьому ранньому етапі розробники проводять аналіз сайту, оцінюють витрати та підтверджують життєздатність проекту. Вони починають збирати ресурси та складати графік будівництва. Хоча деякі інсайдерські інвестори можуть проявляти інтерес неофіційно, офіційної правової бази ще немає.

2. Етап проектування

Це етап, коли розробники доопрацьовують детальні проекти, креслення та технічні характеристики. Формуються вся структура і естетичний зір. Тим часом маркетингові команди починають розгортати інформацію, розігріваючи потенційних інвесторів та пропонуючи раннє бронювання для тих, хто хоче забезпечити місце.

3. Етап закупівель

Розробники забезпечують матеріали, робочу силу та послуги, необхідні для втілення проекту в життя. Контракти з постачальниками завершуються, і великий збір коштів починається, коли проект рухається до виконання. Цей етап часто є оптимальною точкою входу для інвесторів.

4. Етап будівництва

Це найбільш помітна фаза, коли будівля починає підніматися. Розробники зосереджуються на закладці фундаменту, будівництві конструкції та встановленні таких систем, як сантехніка та електромонтажні роботи. У міру розвитку прогресу інвестори зазвичай отримують регулярні оновлення та уважно стежать за розвитком.

5. Завершальний етап

Хоча це частина загального будівництва, обробка включає окремі команди підрядників, які займаються внутрішніми роботами, такими як підлога, фарбування та монтаж. До цього моменту всі кошти, як правило, забезпечені, а вартість майна може навіть збільшитися за рахунок динаміки ринку.

6. Етап після будівництва

Після завершення будівництва проект переходить до остаточних перевірок, передачі та постійного технічного обслуговування. Інвестори беруть на себе право власності, здійснюючи будь-які залишки платежів, і нерухомість тепер готова до продажу або оренди як абсолютно новий актив.

Зменшення ризиків при інвестуванні поза планом

Хоча інвестування в нерухомість поза планом може запропонувати значну винагороду, воно також пов'язане з часткою ризиків. Однак, вживаючи активних заходів, інвестори можуть пом'якшити ці проблеми та захистити свої інвестиції.

1. Управління затримками будівництва
   Затримки будівництва є одним з найпоширеніших ризиків. Такі проблеми, як погана погода, збої в ланцюжку поставок або проблеми з підрядниками, можуть відсунути дати завершення. Щоб керувати цим ризиком, уважно вивчіть послужний список розробника. Встановлені розробники з багатою історією доставки вчасно та за бюджетом зменшують вашу схильність до затримок. Також важливо домовитися про угоду про бронювання з чіткими умовами щодо затримок, включаючи буфери на випадок непередбачених ситуацій та політику повернення депозитів.
2. Навігація змінюючими правилами
   Зміна нормативних актів, податків та політики може вплинути на прибутковість. Наприклад, зміни в законодавстві про податок на оренду або вимоги до ліцензування можуть знизити прибутковість. Зменшіть регуляторні ризики, проводячи ретельне дослідження місцевої політики та консультуючи експертів для моделювання різних сценаріїв. Стрес-перевірте свої інвестиції проти змін політики, щоб переконатися, що у вас є достатня гнучкість у своїх фінансових прогнозах.
3. Адаптація до ринкових умов, що розвиваються
   Ринкові умови можуть зміщуватися між часом покупки і завершенням проекту. Такі фактори, як попит орендарів, тенденції ціноутворення або посилення конкуренції, можуть вплинути на прибуток. Щоб захистити від цього, проведіть належну перевірку щодо довгострокового попиту та пропозиції в цьому районі. Консервативні фінансові прогнози та стрес-тестування можуть допомогти вам адаптуватися до будь-яких змін динаміки ринку з часом.

Правильний спосіб виходу з інвестицій у нерухомість поза планом

Після того, як ваша нерухомість поза планом буде завершена, у вас є два основні варіанти. Ви можете зберігати його як оренду і повільно виходити з часу, збираючи дохід, створюючи свій портфель оренди. Якщо бути орендодавцем звучить привабливо, ви можете переглянути нашу статтю про те, як розширити свою імперію оренди, щоб отримати більше інформації.

Якщо продаж - це більше ваш стиль, зазвичай краще зробити це якомога швидше. Найприємніше саме тоді, коли нерухомість щойно закінчена і абсолютно нова, або навіть лише за мить до цього. Тримаючи його довше, щоб побачити, чи проходять оцінки перевірку реальності чи ні, може спрацювати, але це часто займає занадто багато часу і може не вийти так, як планувалося. Перегортати його рано означає, що ви отримуєте гроші з максимальною рентабельністю інвестицій та мінімальними зусиллями.

Краудінвестінг: новий підхід до позапланових інвестицій у нерухомість

Для тих, хто хоче інвестувати в нерухомість поза планом без бюджету на повний блок, або хто віддає перевагу практичному підходу, краудінвестинг є відмінною альтернативою. Цей метод дозволяє вам володіти частиною будівельного проекту, даючи вам можливість брати участь у зростанні вартості нерухомості в міру його прогресування. Це розумний спосіб диверсифікувати свої інвестиції та розподілити ризик.

Платформи типу Binaryx зробити цей процес ще простішим за допомогою токенізації. Кожен будівельний проект організований в рамках ТОВ «ДАО», яке володіє правом власності та залучає капітал шляхом продажу жетонів власності. Купуючи ці токени, ви стаєте дробовим власником, отримуючи частку будь-якого майбутнього прибутку. Починаючи всього з 50 доларів, ви можете інвестувати в кілька проектів, розподіляючи свій капітал на різні будівельні інвестиції.

Купуючи жетони, які представляють частки нерухомості, що будується, ви отримуєте вигоду від підвищення ціни, коли будівництво рухається вперед. Ранні токени продаються за нижчими цінами, збільшуючи вартість з часом, тобто перші інвестори отримають найбільше. Після завершення та продажу майна прибуток розподіляється між власниками токенів. Ви можете або продати свої токени на ринку, або перетворити їх у токени доходу від оренди, щоб отримувати постійний дохід від готового майна.

Можливості нерухомості поза планом на Балі

Балі стала гарячою точкою для інвесторів у нерухомість, обумовлена її процвітаючою туристичною індустрією та сприятливим інвестиційним кліматом. Тільки в 2023 році острів прийняв 4,3 мільйона міжнародних туристів, майже досягнувши рівня до пандемії. Цей зростаючий попит мав прямий вплив на ринок нерухомості, а вартість нерухомості зросла на 18% в тому ж році. Поєднання зростаючого туристичного трафіку, високої прибутковості оренди та привабливих цін на нерухомість робить Балі чудовим місцем для інвестицій у нерухомість поза планом.

Острів пропонує різноманітні квартали, які відповідають різним інвестиційним стратегіям. Такі райони, як Кангу та Семіньяк, популярні для оренди нерухомості, пропонуючи високий рівень заповнюваності та сильну віддачу завдяки своїй привабливості як для туристів, так і для емігрантів. З іншого боку, тихіші регіони, такі як Убуд або Амед, представляють можливості для інвесторів, які прагнуть побудувати бутик-готелі або оздоровчі рекреації.

Платформа Binaryx полегшує доступ до ринку нерухомості Балі. Ви можете вибрати будівельну інвестицію, яка вам підходить, і насолоджуватися плавним та невимушеним досвідом інвестування.

Можливості позапланової нерухомості в Чорногорії

Ринок нерухомості Чорногорії стає прихованою перлиною, що пропонує потужний інвестиційний потенціал завдяки своїй доступності та швидкому розвитку. У 2024 році прибуття туристів зросло на 7%, причому іноземні відвідувачі становили 90% від загальної кількості. Цей зростаючий інтерес, особливо в таких гарячих точках, як Будва та Котор, сприяв збільшенню попиту на оренду на прибережну оренду на 80-100%. Оскільки країна наближається до членства в ЄС, очікується, що вартість нерухомості значно зросте, що робить зараз стратегічним часом для інвестування в нерухомість поза планом.

Прибережні регіони, такі як Тіват і Котор, популярні серед інвесторів, які шукають розкішну оренду нерухомості, тоді як внутрішні райони, такі як Коласін, пропонують можливості, пов'язані з сезонним туризмом, особливо для гірськолижних курортів. Різноманітність місць забезпечує гнучкість для різних інвестиційних стратегій - незалежно від того, чи зосереджені ви на короткостроковій оренді для відпустки чи на довгостроковому зростанні, оскільки Чорногорія більше інтегрується в європейський ринок.

Для інвесторів, які шукають непланові можливості, поєднання відносно низьких витрат на вхід Чорногорії та перспективного майбутнього зростання робить Чорногорію привабливим місцем призначення.

Нова ера інвестицій у нерухомість поза планом з Binaryx

Позаплановані інвестиції в нерухомість пропонує переконливий спосіб нарощувати багатство, особливо на ринках, що розвиваються, таких як Балі та Чорногорія. Забезпечуючи нерухомість за нижчими цінами на етапі будівництва, ви можете отримати вигоду від значного зростання капіталу та вищої прибутковості оренди після завершення забудови. Ви вирішуєте утримувати нерухомість для отримання довгострокового доходу від оренди або швидко перевернути його для швидшого повернення.

Ключ до успіху полягає в ретельному плануванні - ретельному перевірці розробників, ринків та часових строків проектів, а також чіткої стратегії виходу. Для тих, хто шукає більш доступний спосіб виходу на ринок, такі платформи, як Binaryx спростити процес за допомогою можливостей часткової власності, дозволяючи інвесторам скористатися прибутковими позаплановими проектами без необхідності великого початкового капіталу. Зараз ідеальний час вивчити непланові інвестиції та скористатися цими зростаючими можливостями на світових ринках нерухомості.

‍