Рядом с каждым объектом показаны два ключевых показателя: APR и NAV. Ни один из них не фиксирован. Оба пересчитываются по мере того, как здание зарабатывает аренду, а его доли переходят из рук в руки, — поэтому цифры, которые вы видите сегодня, не обязательно те же, что были месяц назад. Эта страница объясняет, что измеряет каждый показатель и откуда берутся его составляющие.
Два показателя — два разных вопроса
APR отвечает на вопрос «сколько зарабатывает доля?» — годовой арендный доход одной доли в процентах от того, сколько эта доля стоит.
NAV отвечает на вопрос «сколько стоит объект?» — чистая стоимость активов всего объекта по текущей цене его долей.
Они связаны: цена доли входит в оба. Именно поэтому изменение на рынке двигает оба показателя одновременно.
APR: аренда, делённая на цену
APR = годовая аренда на долю ÷ текущая цена доли
Эти две составляющие берутся из совершенно разных мест — и это как раз то, что стоит понять:
Аренда на долю — это сумма в долларах, и она приходит от здания. Управляющая компания сдаёт объект, собирает платежи и отчитывается о них. После её вознаграждения и комиссии платформы остаток конвертируется в стейблкоины и распределяется между держателями токенов — см. Получение регулярных вознаграждений. Заполняемость, сезонность, изменения ставок и простои — всё это попадает в эту цифру, потому что она строится на деньгах, которые реально поступили, а не на прогнозе.
Цена доли приходит с рынка. Пока объект не торговался, это цена размещения. Как только он начинает торговаться на спотовом рынке, это последняя цена, по которой двое пользователей реально заключили сделку.
Разделите одно на другое — и получите APR на экране. Измените любую составляющую, и APR изменится.
NAV: цена, умноженная на количество долей
NAV = текущая цена доли × количество выпущенных долей
Пока объект не торговался на спотовом рынке, его NAV равен оценочной стоимости, по которой его разместили. Как только торговля начинается, NAV идёт за рынком: он пересчитывается от последней цены сделки, поэтому растёт и падает вместе со стаканом.
Это делает NAV живой цифрой, а не оценкой. Оценка говорит, сколько, по мнению оценщика, стоит здание. NAV говорит, сколько рынок платит прямо сейчас за доли в нём — эти две величины могут различаться, и сам разрыв между ними уже является информацией.
Почему показатели двигаются
APR может измениться ровно двумя способами, и полезно понимать, какой именно вы видите:
Сдвинулась арендная часть. Здание сдало больше помещений, потеряло арендатора, подняло ставки или прошло через тихий сезон. Изменился реальный доход — значит, APR изменился при любой цене.
Сдвинулась ценовая часть. Аренда не изменилась, но доли торгуются выше или ниже, поэтому та же аренда теперь составляет другой процент. Подробно это разобрано в статье Почему APR меняется вместе с ценой.
NAV, в отличие от APR, реагирует только на ценовую часть. Аренда выплачивается держателям, а не накапливается внутри объекта, поэтому сильный арендный месяц увеличивает то, что вы получаете, а не NAV.
Не у каждого объекта APR определяется рынком
Некоторые объекты имеют фиксированный или гарантированный APR на определённый период — обычно пока действует арендная гарантия от оператора. Они отмечены замком и датой, до которой действует гарантия. Пока этот период активен, показанный APR остаётся на гарантированном уровне независимо от того, по какой цене торгуются доли. Когда период истекает, объект переходит на рыночную цифру, описанную выше.
Что именно означает APR на экране
APR, показанный рядом с объектом, — это всегда доходность, которую получит покупатель по сегодняшней цене. Это живая котировка для нового инвестора, а не утверждение о вашей позиции.
Ваша собственная доходность определилась в день покупки — ценой, которую вы заплатили. Если завтра рынок переоценит доли, экран обновится, а ваша аренда на долю — нет. То, что зарабатываете лично вы, меняется только тогда, когда меняется доход здания.
