Відкриваємо доступ до елітної нерухомості через пайове інвестування

На сучасному ринку нерухомості, що швидко розвивається, володіння високоцінною нерухомістю більше не є лише варіантом для надбагатих. Ви не можете володіти ними в цілому, якщо у вас недостатньо капіталу, але ви можете володіти частинкою їх. Дробове інвестування в нерухомість дозволяє купувати акції таких об'єктів у всьому світі, дозволяючи вам насолоджуватися доходом від оренди та потенційним збільшенням без тягаря повного володіння. Цей інноваційний підхід відкриває нові можливості для диверсифікації вашого портфеля та участі на ринку нерухомості з більшою гнучкістю та зниженим ризиком. У цьому посібнику ми вивчимо основи дробового інвестування в нерухомість, від того, як це працює, до його переваг та проблем.

Що таке дробове інвестування в нерухомість?

Дробове інвестування в нерухомість передбачає придбання частки або частки нерухомості, а не купівлю всієї нерухомості прямо. Це означає, що кілька інвесторів можуть колективно володіти високоцінним активом, кожен з яких володіє відсотком власності на майно та відповідних прав, таких як дохід від оренди або підвищення вартості. Інвестування в дробову нерухомість дозволяє приватним особам брати участь на ринку нерухомості з меншими капітальними витратами, роблячи його доступним для більш широкого кола інвесторів. Цей підхід також дозволяє диверсифікувати різні об'єкти нерухомості та місця та знижує загальний інвестиційний ризик.

Як працює фракційне інвестування в нерухомість?

Фракцiйне інвестування в нерухомість передбачає ряд кроків, які перетворюють нерухомість на фракції. Ось покрокове пояснення того, як зазвичай працює процес:

1. Придбання та оцінка нерухомості: Процес починається з ідентифікації та придбання нерухомості, як правило, компанією з нерухомості або платформою. Ця нерухомість ретельно оцінюється, щоб визначити її ринкову вартість, потенційний дохід від оренди та загальний інвестиційний потенціал.
2. Юридична структурування: Юридична особа, наприклад Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ), створюється для утримання майна. Цей суб'єкт господарювання випускає дробові акції, забезпечуючи чітку правову базу власності та захищаючи права інвесторів.
3. Фракціонування: Після придбання майна воно ділиться на частки або акції, кожна з яких представляє частину власності на майно. Ці частки можуть базуватися на вартості майна, і кожна частка дає право власнику на відповідний відсоток від доходу та оцінки майна.
4. Смарт-контракти та токенізація (опцiйно): Деякі платформи дробового інвестування використовують цифрові токени, що зберігаються на блокчейні, для представлення фракцій власності. Токени наділені смарт-контрактами для автоматизації управління, розподілу доходу від оренди, передачі власності та дотримання юридичних угод.
5. Пропозиція інвесторам: Потім дробові акції пропонуються інвесторам через платформу дробової нерухомості. Ви можете придбати стільки акцій, скільки забажаєте, набуваючи пропорційне право власності на нерухомість.
6. Управління та розподіл доходів: Після того, як інвестиції зроблені та акції нерухомості розподілені інвесторам, професійна команда управління бере на себе. Вони займаються всіма аспектами управління майном, включаючи обслуговування та відносини орендарів. Дохід від оренди, отриманий майном, збирається, а потім розподіляється вам відповідно до розміру вашої частки власності.
7. Стратегія виходу: Ви можете продати свої дробові акції на вторинному ринку, пропонованому платформою. Таким чином, ви виходите з інвестицій, не чекаючи продажу всієї нерухомості.

Переваги фракційного інвестування в нерухомість

• Нижній бар'єр входу: Дробове інвестування в нерухомість дозволяє брати участь у високоцінних інвестиціях у нерухомість без необхідності купувати цілу нерухомість, роблячи її більш доступною для більш широкого кола осіб.
• Диверсифікація: Володіючи частками кількох об'єктів нерухомості, ви можете розподілити свої інвестиції на різні типи нерухомості та місця розташування, зменшуючи ризик, пов'язаний з розміщенням усіх своїх коштів в одну нерухомість.
• Професійне управління: Ви отримуєте вигоду від професійного управління нерухомістю, яке обробляє все, від обслуговування до відносин орендарів. Це скорочує час і зусилля, необхідні від вас, дозволяючи зосередитися на фінансових аспектах ваших інвестицій.
• Підвищена ліквідність: Порівняно з традиційною нерухомістю, дробові інвестиції часто забезпечують більшу ліквідність. Ви можете продати свої акції на вторинних ринках, пропонуючи більшу гнучкість у доступі до своїх коштів.
• Пасивний дохід: Дробове володіння дає право на частку доходу від оренди, забезпечуючи постійний потік пасивного доходу без обов'язків прямої власності на майно.
• Доступ до преміум-об'єктів: Дробове інвестування дозволяє отримати доступ до високоцінних або комерційних об'єктів, які в іншому випадку можуть бути недосяжними, дозволяючи вам брати участь на прибуткових ринках.

Проблеми фракційного інвестування в нерухомість

• Обмежений контроль: Як дробовий власник, ви маєте менший контроль над рішеннями власності, такими як управління чи обслуговування.
• Нормативна невизначеність: Дробове інвестування в нерухомість все ще є відносно новим ринком, і регуляторне середовище може бути неясним або підлягати змінам, що потенційно вплине на ваші інвестиції.
• Залежність від платформи: Ваші інвестиції тісно пов'язані з платформою, яка керує нерухомістю. Якщо платформа стикається з фінансовими труднощами або операційними проблемами, це може вплинути на вашу прибутковість або здатність керувати вашими акціями.
• Вища волатильність: Підвищена ліквідність у дробовій нерухомості може призвести до більшої волатильності вартості майна. Оскільки купувати та продавати акції стає простіше, вартість ваших інвестицій може коливатися частіше порівняно з традиційними холдингами нерухомості.

Платформи для інвестування в дробову нерухомість

Платформи для інвестування в дробову нерухомість є найкращим способом придбання дробової власності та оцінки пасивного доходу. Ці платформи можна широко класифікувати на ті, які використовують токенізацію, і ті, які ні. Токенізація передбачає перетворення власності на нерухомість у цифрові токени на блокчейні, пропонуючи розширені переваги, такі як підвищення ліквідності, прозорості та автоматизації за допомогою смарт-контрактів.

Нетокенізовані платформи дробової нерухомості

• Arrived: Arrived зосереджується на оренді житла в США, що дозволяє інвестувати в односімейні будинки з мінімальними інвестиціями всього 100 доларів.
• GetStake: GetStake забезпечує доступ до інвестицій в нерухомість переважно в регіоні MENA, з особливим акцентом на нерухомість Дубая. Ви можете почати інвестувати всього з 500 AED (~ 136 доларів США).

Токенізовані платформи дробової нерухомості

• RealT: RealT спеціалізується на токенізованому частковому володінні орендованою нерухомістю, насамперед у США Кожна нерухомість розділена на токени, і ви можете почати інвестувати всього з 50 доларів. Платформа дозволяє подальше повторне використання цих токенів у заставних позиках.
• Lofty: Lofty пропонує токенізовані інвестиції в оренду нерухомості США, включаючи як односімейні будинки, так і вілли. Платформа дозволяє інвестувати починаючи з 50 доларів.
• Binaryx: Binaryx забезпечує глобальний підхід до інвестування в токенізовану нерухомість, з нерухомістю на Балі та Чорногорії та планами розширення в інші регіони. Ви можете інвестувати як в оренду нерухомості, так і в будівельні проекти з мінімум 50 доларів.

Тематичні дослідження інвестицій у дробову нерухомість

Дробове інвестування в нерухомість зазнало різноманітних успішних реалізацій по всьому світу, що дозволило інвесторам володіти акціями у високоцінних об'єктах нерухомості, які в іншому випадку були б недоступними. Одним із помітних прикладів є The Shard, 95-поверховий хмарочос у Лондоні та одна з найвищих будівель у Європі. Завершений у 2012 році, The Shard був розроблений із поєднанням традиційної та часткової власності. У 2020 році інвестори змогли придбати дробові акції, що дозволило їм володіти частинкою цієї знакової будівлі, не потребуючи капіталу для придбання цілого поверху або офісного приміщення.

А тепер давайте подивимося на дробове інвестування в нерухомість з деякими більш приземленими тематичними дослідженнями, які доступні прямо зараз. Розглянемо два сценарії, коли ви інвестуєте 20 000 доларів за допомогою платформ RealT та Binaryx.

Тематичне дослідження інвестиційного портфеля RealT

RealT це платформа, яка пропонує інвесторам можливість придбати дробові акції в токенізованих орендних об'єктах по всій території Сполучених Штатів. Розглянемо сценарій, де ви інвестуєте 20 000 доларів в диверсифікованому портфелі з чотирьох орендних об'єктів.

• Склад портфоліо: 5000 доларів у кожному з чотирьох орендованих сімейних будинків: один у Детройті, один у Чикаго, один в Атланті та один у Клівленді.
• Загальна кількість вкладених коштів: 20 000 доларів
• Прогнозована річна ставка доходу від оренди: 9,5%
• Загальний річний дохід від оренди: 20 000 доларів США * 9,5% = $1900
• Прибуток за 2 роки: 1900 доларів США* 2 = $3800
• 5-річний прибуток: 1900 доларів США* 5 = $9500
• Вартість портфеля через 5 років: $29 500

Цей портфель забезпечує стабільні та диверсифіковані інвестиції в різні міста США, пропонуючи постійний дохід від оренди та потенціал для підвищення вартості нерухомості з часом.

Тематичне дослідження інвестиційного портфеля Binaryx

Binaryx це глобальна платформа, що пропонує можливості для інвестування в дробову нерухомість у таких регіонів, як Балі та Чорногорія. На платформі Binaryx ви можете інвестувати не тільки в орендовану нерухомість, але і в нерухомість, що будується. Ось як 20 000 доларів інвестиції можуть стосуватися як орендних, так і будівельних проектів.

• Припустимо, що склад портфеля включає 5000 доларів США в оренда вілли на Балі з 16,3% квітня, 5000 доларів на іншій орендованій віллі на Балі з 10,5% квітня, 5000 доларів на проект будівництва на Балі з початковою рентабельною рентабельністю 17% протягом 11 місяців, потім 15% річної оренди після завершення будівництва та 5000 доларів США в будівельному проекті в Чорногорії з початковою рентабельністю 19,24% протягом 7 місяців, а потім 8% річної оренди після завершення будівництва.
• Загальна кількість вкладених коштів: 20 000 доларів
• Загалом першого року: $815 + $525 + $850 + $962 = $3152
• Другий рік всього: $815 + $525 + $750+$400 = $2490
• 2-річний прибуток: $3152 + $2490 = $5642
• 5-річний прибуток: $14 120
• Вартість портфеля через 5 років: $34,120

Цей диверсифікований портфель з Binaryx дозволяє скористатися як короткостроковими прибутками від будівельних проектів, так і довгостроковим доходом від оренди, розподіленим на двох перспективних світових ринках.

Правові та нормативні міркування

При інвестуванні в дробову нерухомість важливо розуміти, що ці інвестиції часто передбачають випуск цінних паперів, що представляють право власності на майно. Це означає, що такі інвестиції, як правило, підпадають під дію правил цінних паперів, які залежать від юрисдикції. Наприклад, у США Комісія з цінних паперів та бірж (SEC) контролює цю діяльність, і дотримання вимог щодо реєстрації та розкриття інформації є важливим. Однак більшість платформ дробової нерухомості підпадають під звільнення від цінних паперів, і тому ви, як інвестор, не ризикуєте визнати ваші частки дробового майна незареєстрованими цінними паперами.

Крім того, інвестуючи в міжнародну нерухомість, слід враховувати місцеву специфіку. У різних країнах існують різні закони щодо власності на нерухомість, цінні папери та податки, що може ускладнити інвестиційний процес. Дотримання правил «Знай свого клієнта» (KYC) та боротьби з відмиванням грошей (AML) також є обов'язковим, що вимагає від вас надання ідентифікації та документації.

Дробова нерухомість проти REIT

Дробове інвестування в нерухомість та інвестиційні трасти в нерухомість (REIT) пропонують різні шляхи до володіння нерухомістю. У REIT ви купуєте акції компанії, яка володіє та управляє портфелем нерухомості, отримуючи прибуток за рахунок дивідендів від доходу компанії. Це забезпечує пасивний інвестиційний досвід з більшою ліквідністю, оскільки акції REIT зазвичай торгуються на великих фондових біржах. Однак, як інвестор REIT, ви володієте акціями компанії, а не безпосередньо в базових об'єктах нерухомості.

Навпаки, дробове інвестування в нерухомість передбачає безпосереднє володіння часткою конкретного майна, причому прибуток надходить від доходу від оренди, отриманого цим майном. Ця модель пропонує більш відчутне володіння та потенційно більший контроль над вашими інвестиціями, хоча вона часто супроводжується меншою ліквідністю та більшою участю у рішеннях щодо власності. Вибір між REIT та дробовою нерухомістю залежить від того, чи надаєте ви пріоритет ліквідності та диверсифікації чи пряме володіння та контроль.

Заключні слова

Дробове інвестування в нерухомість змінює гру для тих, хто хоче вийти на ринок нерухомості без значного капіталу, який зазвичай необхідний для володіння нерухомістю. Дозволяючи інвесторам купувати акції у високоцінних об'єктах нерухомості, цей підхід відкриває можливості для диверсифікації портфелів, отримання пасивного доходу та доступу до нерухомості преміум-класу, яка в іншому випадку була б недосяжною. Однак важливо зрозуміти пов'язані з цим ризики, такі як потенційна залежність від платформи та регуляторна невизначеність, перш ніж зануритися.

Оскільки ринок дробового інвестування в нерухомість продовжує зростати, інвестори повинні ретельно оцінювати свої варіанти, бути в курсі регуляторних змін та враховувати довгострокові наслідки своїх інвестицій. При належному дослідженні та чіткому розумінні переваг та проблем, дробова нерухомість може стати цінним доповненням до диверсифікованого інвестиційного портфеля. Спробуйте створити інвестиційний портфель на Платформа Binaryx!

‍