Посібник із синдикації нерухомості: як інвестувати без бар'єрів

Вісім років тому я пам'ятаю, що я інвестував велику частину грошей у амбітний проект оренди котеджу на Балі, який повинен був бути завершений через півтора року. Натомість я в кінцевому підсумку безпорадно спостерігав, як затримка будівництва затягується ще на два роки і мої кошти застрягли. Перебуваючи на межі повністю відмовитися від інвестування в нерухомість, я вперше долучився до кількох угод про синдикацію нерухомості, що виявилося вражаючим успіхом. Це дало мені нову надію та впевненість у можливостях інвестування в нерухомість і тепер призвело до цієї статті.

Ключові висновки:

• Мета синдикації: Синдикація нерухомості - це форма партнерства між кількома інвесторами та синдикатори (спонсорами) для придбання, управління та заробляння активів нерухомості.
• Переваги синдикації: Синдикація нерухомості дозволяє диверсифікувати свій портфель, знизити поріг входу, спростити управління нерухомістю та збільшити ліквідність порівняно з традиційними інвестиціями в нерухомість.
• Огляд платформ синдикації: Платформи синдикації варіюються від традиційних до токенізованих і пропонують різноманітні варіанти синдикації, обслуговуючи інвесторів з різними потребами.
• Юридичний огляд синдикації: Перш ніж інвестувати, вам слід вивчити закони про цінні папери, вибрати відповідну структуру суб'єкта господарювання та зрозуміти конкретні угоди, щоб забезпечити відповідність та забезпечити безпеку інвестицій.
• Три тематичні дослідження: Пояснив суть синдикації конкретними прикладами інвестицій від CrowdStreet, Fundrise та Binaryx.

Розуміння синдикації нерухомості

Що таке синдикація нерухомості?

Синдикація нерухомості - це форма партнерства між кількома інвесторами нерухомості та синдикатори (спонсорами) для придбання, управління та заробляння активів нерухомості. Синдикатори відповідають за пошук, придбання, синдикацію та управління майном, тоді як інвестори надають необхідні кошти. Іноді в партнерстві беруть участь посередники, такі як агенти з нерухомості, юристи, керуючі організації тощо.

Як працює синдикація нерухомості?

Процес синдикації зазвичай складається з наступних етапів, іноді з додатковими функціями:

1. Пошук угоди: Синдикатор визначає потенційну інвестицію в нерухомість.
2. Структурування угоди: Синдикатор формує синдикат, окреслює інвестиційний план та розробляє юридичні документи.
3. Залучення капіталу: До інвесторів звертаються для фінансування інвестиційної угоди в нерухомість.
4. Придбання: Після залучення достатніх коштів синдикатор купує майно.
5. Менеджмент: Синдикатор забезпечує управління майном, включаючи операції, лізинг та обслуговування.
6. Повертає розподіл: Синдикатор розподіляє прибуток інвесторам відповідно до узгоджених умов.

Види синдикації нерухомості

• Синдикація акцій: Інвестори вносять капітал в обмін на частки власності на нерухомість, причому прибуток розподіляється на основі відсотків власності.
• Синдикація боргу: Інвестори надають кредити для фінансування придбання нерухомості та отримання відсотків.
• Гібридна синдикація: Інвестори можуть надавати капітал в обмін або на частки власності, або на виплату відсотків.

Зазвичай більшість з нас не любить позичати гроші, тому синдикація акцій залишається кращим типом. Хто б не хотів володіти висококласною віллою чи квартирою, навіть якщо лише невелика її частина належить у власності?

Переваги синдикації нерухомості

І хоча ви можете придумати багато переваг, чотири виділяються як важливі. Ці переваги вирішують фундаментальні проблеми традиційної нерухомості - ті самі проблеми, які, ймовірно, привели вас до цієї статті в пошуках рішень.

• ‍Диверсифікація інвестиційного портфеля: Синдикація нерухомості дозволяє диверсифікувати свій портфель, інвестуючи в різні типи нерухомості в різних місцях. Залежно від обраного вами рішення синдикації, ви можете інвестувати в кілька проектів або кілька сотень одночасно. На сучасних інвестиційних платформах ви також можете налаштувати свою частку в інвестиційній одиниці до значень, кратних 50 або 100 доларів.‍
• Знижений поріг входу: Якщо ви хочете інвестувати в нерухомість, але ще не маєте капіталу, щоб повністю придбати нерухомість, синдикація надає рішення, яке ви шукаєте. Поріг входу може варіюватися від 50 до 30 000 доларів, залежно від синдикатора.‍
• Безпроблемне інвестування: Вам більше не доведеться самостійно управляти майном, що витрачає час і сили. Професійна керуюча компанія займається всіма аспектами управління, від придбання до оплати орендної плати, тоді як все, що вам потрібно зробити, це взяти кінцевий прибуток за вирахуванням комісій.‍
• Підвищена ліквідність: Якщо вам потрібно продати нерухомість, процес часто може зайняти кілька місяців через складність пошуку відповідного покупця. При цьому бажаючих купити частку майна завжди буде більше людей. Перебуваючи на спеціалізованої платформі, продаж може зайняти навіть хвилини.

Чим синдикація нерухомості відрізняється від інвестиційного трасту в нерухомість?

Синдикація нерухомості та REIT відрізняються насамперед орієнтацією на активи та структурою власності. За допомогою REIT інвестори купують акції компанії, яка володіє портфелем нерухомості, щоб отримувати регулярні дивіденди від керуючої компанії. Під час синдикації інвестори колективно купують певну нерухомість через спеціально створене товариство з обмеженою відповідальністю (LP) або Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ), щоб колективно керувати цим майном та ділитися доходом від оренди. Так, інвестори REIT володіють акціями компанії з управління нерухомістю та збирають дивіденди, тоді як інвестори синдикації володіють частками власності на нерухомість та стягують частку рентних платежів. 

Як правило, порівнюючи REIT з інвестиціями в синдикацію, інші дослідники згадують більше відмінностей, таких як доступ до інвестицій, мінімум інвестицій та ліквідність. Але оскільки ми впровадили ширше розуміння синдикації, включивши краудфандинговані та токенізовані форми, вони більше не актуальні. REIT іноді навіть виділяють як форму синдикації нерухомості. Однак це призводить до надмірного розмиття чіткості, тому краще розділити два.

Початок роботи з синдикацією нерухомості

В основному, якщо ви вмієте самостійно домовлятися з іншими інвесторами, створити відповідну структуру та колективно придбати об'єкт нерухомості, ви можете це зробити. Однак простішим способом було б використання існуючої платформи на ринку. Існує кілька платформ для задоволення різних потреб та уподобань інвесторів. Ці платформи можна широко класифікувати на традиційні платформи синдикації нерухомості, платформи краудфандингу нерухомості та платформи токенізації нерухомості.

Традиційні платформи синдикації нерухомості

Традиційні платформи синдикації нерухомості дозволяють інвесторам об'єднувати кошти для інвестування в різні проекти нерухомості і, як правило, вимагають високих мінімальних інвестицій та статусу акредитованого інвестора. Ось кілька найвідоміших:

• EquityMultiply. EquityMultiple - це американська платформа синдикації нерухомості виключно для акредитованих інвесторів, з мінімальною вимогою до інвестицій 5,000 доларів США. Комісії залежать від інвестицій, як правило, коливаються від 0.5% до 1.5%, плюс комісія за створення. Платформа пропонує короткострокові, довгострокові та високоприбуткові можливості нерухомості. ‍
• CrowdStreet. CrowdStreet пропонує доступ до низки проектів комерційної нерухомості в США. Платформа стягує з інвесторів нульову комісію за окремі угоди, замість цього стягує синдикатори сплату 1.5% комісії за технологію. Незважаючи на слово «натовп» в назві, воно насправді не призначене для натовпу, оскільки платформа вимагає акредитації інвесторів у США та мінімальної суми інвестицій у розмірі 25 000 доларів для більшості пропозицій. ‍
• RealtyMogul. RealtyMogul пропонує як синдиковані індивідуальні інвестиції в проекти, так і кошти REIT для неакредитованих та акредитованих інвесторів на ринку USS. Платформа надає доступ до індивідуальних інвестицій проекту з мінімальними розмірами від 25 000 до 35 000 доларів для акредитованих інвесторів, стягуючи організаційні збори у розмірі 3%, комісію за управління активами 1-1,25% та плату за обслуговування 0,5%.

Краудфандингові платформи нерухомості

Краудфандинг нерухомості - наступна еволюційна форма традиційної синдикації нерухомості. Ці платформи дозволяють об'єднувати кошти від більшої кількості менших інвесторів, включаючи неакредитованих. На відміну від традиційної синдикації, яка зазвичай вимагає високих мінімальних інвестицій і включає обмежену групу акредитованих інвесторів, якими керує синдикатор, платформи краудфандингу демократизують інвестиції в нерухомість, пропонуючи нижчі бар'єри для входу. Ось деякі, на які варто подивитися:

• Fundrise. Fundrise - одна з перших краудфандингових платформ нерухомості для досягнення успіху в бізнесі. Платформа надає доступ до різних боргових інвестицій у нерухомість США та інвестиції в акції з низьким мінімумом 10 доларів для брокерських рахунків та 1000 доларів для IRA. Fundrise стягує 0,15% консультаційну плату за всі активи, з додатковою комісією за конкретні фонди та послуги.‍
• Arrived. Arrived зосереджений на ринках оренди будинків і будинків для відпочинку в США, пропонуючи мінімальні інвестиції в розмірі 100 доларів на одиницю нерухомості. Платформа стягує 3,5% плату за пошук та 0,15% комісію AUM за довгострокову оренду, тоді як оренда для відпустки вимагає 5% комісії за пошук, 5% валової орендної плати та змінної плати за управління. ‍
• GetStake. GetStake зосереджена на синдикації нерухомості MENA, в даний час пропонує нерухомість у Дубаї. Інвестори можуть почати лише з 500 AED (~ 136 доларів США). Платформа стягує комісію за придбання 1.5%, річну плату за управління 0,5%, початкову плату за KYC/AML 0.2% та річну комісію KYC/AML 0,1% з другого року. Після виходу стягується плата за вихід у розмірі 2,5% та комісія за виконання 7% від прибутку.

Платформи токенізації нерухомості

Платформи токенізації нерухомості представляють ще один крок вперед; використовуючи технологію блокчейн, вони токенізують синдиковані майнові активи та пропонують часткову власність за допомогою цифрових токенів. Ця функція підвищує ліквідність та прозорість, дозволяючи інвесторам купувати та продавати акції нерухомості на блокчейни без дозволу. Ці платформи зазвичай вимагають не що інше, як проста процедура KYC. Ось найбільш просунуті:

• RealT. RealT - перша платформа токенізації нерухомості на ринку. Платформа дозволяє інвестувати в оренду нерухомості середнього та нижнього середнього класу в США, починаючи з 50 доларів; однак нещодавно були запущені опції Панами. RealT стягує плату за обробку 3% за продаж токенів, що проводяться через платформу.‍
• Lofty. Lofty зосереджена на оренді нерухомості середнього та вищого середнього класу в США. Ви можете почати інвестувати з 50 доларів. Платформа стягує комісію 3% за кожну транзакцію на своєму ринку.‍
• Binaryx. Платформа Binaryx пропонує широкий спектр варіантів інвестування. В даний час інвестори можуть вивчити варіанти оренди нерухомості та проектів, що будуються на Балі та Чорногорії, а варіанти Дубая будуть запущені. Почати можна всього з 50 доларів. Binaryx стягує 3% комісію за продаж токенів власності на вторинному ринку.

Дивлячись на приклади синдикації нерухомості

Припустимо, у вас є бюджет 25 000 доларів на інвестування в нерухомість, і ви вирішили використовувати одну з платформ синдикації для інвестицій. Розглянемо три приклади.

Приклад CrowdStreet

• Тип інвестицій: Розробка нерухомості змішаного використання в Остіні, штат Техас;
• Вкладена сума: 25 000 доларів;
• Прогнозована віддача: 70— 85% загальної рентабельності інвестицій за 5-річний період утримання;
• Потенційний результат: Протягом 5-річного періоду проведення проект передбачав розробку змішаної нерухомості з житловими одиницями, торговими площами та офісними приміщеннями. Ви отримали розподіли з доходу від оренди на загальну суму 7500 доларів (30% від початкових інвестицій). В кінці п'ятого року нерухомість була продана, що забезпечило додаткову віддачу в розмірі 11 250 доларів (45% від початкових інвестицій).
• Загальна прибутковість: 18 750 доларів (75%)
• Загальна вартість портфеля, якщо не продано: $43 750

Приклад  Fundrise

• Тип інвестицій: Портфоліо з 5 одиниць оренди нерухомості по всій території США;
• Вкладена сума: 25 000 доларів США (по 5000 доларів кожен);
• Прогнозована віддача: 40-60% загальної рентабельності інвестицій за 5-річний період;
• Потенційний результат: За 5-річний період ваш портфель досяг середньорічної прибутковості 11% APR. Загальна сукупна прибутковість за 5 років: 55% ROI. За кожну інвестицію в 5000 доларів загальна прибутковість склала 2750 доларів (55% від 5000 доларів).
• Загальна прибутковість: $13 750 (55%)
• Загальна вартість портфеля, якщо не продано: $38,750

Приклад платформи Binaryx

• Тип інвестицій: Портфоліо п'ять одиниць орендованої нерухомості (три на Балі і два в Чорногорії) і три інвестиції в будівництво (два на Балі і один в Чорногорії);
• Вкладена сума: $25,000 ($3000 за кожну орендовану нерухомість і $5000 за кожну інвестицію в будівництво);
• Прогнозована віддача: 70— 100% загальної рентабельності інвестицій за 5-річний період;
• Потенційний результат: Оренда нерухомості дала середньорічну процентну ставку (APR) 13%, причому кожна нерухомість отримувала 1,950 доларів протягом 5 років, що призвело до загальної прибутковості 9 750 доларів США у п'яти об'єктах нерухомості. Інвестиції в будівництво включали два проекти на Балі, які повернули $1,750 кожен (35% ROI) через два роки, і один проект в Чорногорії, який повернув 1000 доларів США (20% ROI) через рік. Потім ці об'єкти були перетворені в оренду, приносячи додатковий дохід від оренди у розмірі 13% річних, причому кожне перетворене майно приносило 1,950 доларів протягом 3 років, загальною сумою 5,850 доларів.
• Загальна прибутковість: 21 100 доларів (80,4%)
• Загальна вартість портфеля, якщо не продано: $46 100

Визначення правової бази синдикації нерухомості

Робота з правовим регулюванням може бути нудною, але, тим не менш, це не була б повна стаття без цієї частини. Інвестуючи через платформу синдикації, ви повинні знати про чотири ключові юридичні аспекти: закони про цінні папери, структуру суб'єкта господарювання, контракти та угоди та критерії прийнятності.

Закони про цінні папери, яких слід дотримуватися

Синдикація нерухомості, будь то традиційна, краудфандингова чи токенізована, передбачає продаж цінних паперів, що підпорядковує її законам про цінні папери.

• Традиційні синдикації вимагають дотримання місцевих актів про цінні папери, таких як Закон про цінні папери 1933 року в США, який передбачає реєстрацію цінних паперів у місцевій комісії з цінних паперів. Інвестори часто вимагають акредитації.
• Краудфандингові платформи часто діють відповідно до конкретних законів щодо краудфандингу, які дозволяють неакредитованим інвесторам брати участь, але встановлюють обмеження на суму, яку вони можуть інвестувати.
• Платформи токенізації все ще залишаються недорегульованими в більшості юрисдикцій, але, як правило, підпадають під правила цінних паперів, де токенізовані активи повинні бути зареєстровані або мають право на звільнення.

Структура суб'єкта господарювання для управління зобов'язаннями, оподаткуванням та операційною ефективністю

• Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) є найбільш часто використовуваною структурою суб'єктів господарювання для всіх типів синдикацій; вона забезпечує гнучкість та обмежує відповідальність інвесторів та синдикаторів.‍
• Обмежене товариство (LP) часто використовується в традиційних синдикаціях, де синдикатор отримує необмежену відповідальність, а інвестори обмежені у відповідальності лише до суми їх інвестицій.‍
• Децентралізована автономна організація (DAO) це нова форма організації, яка виникла в криптосвіті. Досі нерегульовані та недорозвинені DAO - це суб'єкти на основі блокчейну, керовані смарт-контрактами для забезпечення прозорості та децентралізованого управління. Більшість токенізованих синдикацій запускають DAO паралельно з ТОВ.

Контракти та угоди про окреслення ролей, обов'язків та очікувань усіх залучених сторін

• Операційна угода детально описує структуру управління, розподіл прибутку та операційні процедури.‍
• Договір підписки на партнерство (для ЛП) - це договір між синдикацією та інвестором для уточнення умов інвестування.‍
• Розумні контракти (на платформах токенізації) це автоматизовані контракти на основі блокчейну, які забезпечують виконання умов угод, таких як розподіл прибутку та передача права власності.

Критерії прийнятності для визначення того, хто може інвестувати

• акредитовані інвестори: У традиційних синдикаціях інвестувати зазвичай дозволяється лише акредитованим інвесторам. Щоб отримати акредитацію, ви повинні відповідати певним порогам доходу або чистої вартості.
• Відповідність KYC/AML: Усі платформи синдикації повинні відповідати правилам «Знай свого клієнта» (KYC) та протидії відмиванню грошей (AML), щоб перевірити особу інвесторів та запобігти шахрайству.
• Юрисдикційні обмеженняУсі платформи синдикації повинні відповідати законодавству країн, в яких вони працюють, і обмежувати інвесторів із санкціонованих юрисдикцій.

Заключні слова

Синдикація нерухомості пропонує інвесторам гнучку та доступну можливість диверсифікувати свої портфелі та брати участь у інвестиційному процесі з меншими витратами часу та відповідальності. Поява платформ краудфандингу та токенізації ще більше демократизувала цю інвестиційну модель, дозволивши меншим інвесторам приєднатися до нижчих бар'єрів входу.

Зрештою, синдикація нерухомості являє собою привабливу можливість брати участь у ринку нерухомості та отримати не тільки прибуток, порівнянний з традиційним способом, але й ще вищу прибутковість, відповідаючи вашим фінансовим можливостям та уподобанням. За допомогою сучасних платформ синдикації ви можете розробити життєздатну стратегію розширення інвестиційного портфеля та досягнення фінансового зростання.

‍