Що таке REIT: інвестиції в нерухомість просто і доступно

Інвестиційні трасти в нерухомість (REIT) стали найкращим варіантом для людей, які хочуть інвестувати в нерухомість, фактично не купуючи нерухомість. Вони пропонують простий спосіб отримати стабільний дохід завдяки регулярним виплатам дивідендів. За допомогою REIT ви можете інвестувати у все, від торгових центрів до офісних будівель, і все це без головних болів управління орендарами або роботи з технічним обслуговуванням. Класно, правда? Хочете знати, як це зробити правильно? Ось стаття для вас.

Що таке інвестиційні трасти в нерухомість (REIT)?

Інвестиційний траст нерухомості, або REIT, по суті, є компанією, яка володіє або фінансує нерухомість, що приносить дохід. Замість того, щоб купувати нерухомість безпосередньо, інвестори можуть купувати акції REIT, подібно до будь-якої акції. Ці трасти стягують орендну плату з орендарів, а потім, згідно із законом, повинні виплачувати 90% свого оподатковуваного доходу як дивіденди акціонерам.

Що робить REIT цікавими, так це те, як вони відкривають інвестиції в нерухомість для всіх. Вам не потрібно бути мільйонером або майновим магнатом, щоб долучитися. За допомогою REIT ви можете володіти шматком торгових центрів, офісних будівель або житлових комплексів, просто купивши акції. Це інвестування в нерухомість, але без важкого підйому.

Як працюють REIT та заробляють гроші?

За своєю суттю, REIT - це компанії, які дозволяють повсякденним інвесторам об'єднувати свої гроші, щоб володіти акціями великих портфелів нерухомості. Замість того, щоб купувати одну нерухомість, ви купуєте частку в різноманітній колекції комерційної нерухомості, наприклад, торгових центрів, офісних будівель або житлових комплексів. Краса REIT полягає в тому, що вони працюють так само, як акції: ви можете легко купувати та продавати їх на фондовому ринку, надаючи вам ліквідність, якої нерухомості зазвичай не вистачає. Однак, на відміну від традиційних акцій, REIT орієнтовані на отримання стабільного надійного доходу за рахунок орендної плати та підвищення вартості майна.

Існує три основних типи REIT. Реїти власного капіталу володіти та керувати нерухомістю, що приносить дохід, наприклад, багатоквартирні будинки, офісні приміщення або торгові центри. Іпотечні REIT, з іншого боку, не володійте фізичними властивостями, а натомість позичайте гроші власникам нерухомості або інвестуйте в цінні папери, забезпечені іпотекою, заробляючи відсотки за цими позиками. Нарешті, Гібридні REIT поєднувати обидва підходи, володіючи нерухомістю та надаючи фінансування нерухомості. Кожен тип пропонує дещо інший спосіб доступу до ринку нерухомості, залежно від того, що вас більше цікавить.

Отже, як REIT заробляють гроші? Це досить просто. Equity REIT збирають орендну плату від своїх орендарів і розподіляють цей дохід акціонерам у вигляді дивідендів. Ці дивіденди часто вищі, ніж те, що ви отримуєте від звичайних акцій, оскільки REIT юридично зобов'язані повертати інвесторам принаймні 90% свого оподатковуваного доходу. Тим часом, Іпотечні РЕІТ заробляють, стягуючи відсотки за кредитами, які вони видають. Для інвесторів це означає постійний потік доходу разом з потенційним збільшенням вартості самих акцій REIT у міру зростання вартості нерухомості.

Чому REIT заслуговують на місце у вашому портфоліо?

• Стабільний дохід з високими дивідендами
  REIT відомі своїми щедрими виплатами дивідендів, часто вищими, ніж те, що ви заробляєте на звичайних акціях. Оскільки вони повинні розподіляти принаймні 90% свого оподатковуваного доходу акціонерам, REIT є надійним джерелом доходу, особливо привабливим на невизначених ринках.
• Ліквідність в нерухомості
  На відміну від традиційної нерухомості, купівля або продаж якої може зайняти місяці, REIT торгуються на фондових біржах. Це дає інвесторам можливість швидко входити та виходити з позицій, пропонуючи рівень ліквідності, якого не вистачає прямим інвестиціям в нерухомість.
• Диверсифікація за типами нерухомості
  REIT дають вам доступ до широкого кола секторів нерухомості, від торгових центрів та офісних будівель до закладів охорони здоров'я та житлових комплексів. Ця диверсифікація допомагає розподілити ризик на різних ринках нерухомості, зменшуючи вплив спаду будь-якого окремого сектору.
• Низький бар'єр для входу
  Вам не потрібні мільйони, щоб інвестувати в першокласну нерухомість. За допомогою REIT навіть невеликі інвестори можуть отримати доступ до комерційної нерухомості високої вартості, купуючи доступні акції.
• Податкові переваги
  Багато REIT користуються спеціальним податковим режимом, тобто вони не сплачують корпоративні податки до тих пір, поки вони розподіляють більшу частину свого доходу акціонерам. Це сприяє підвищенню потенційної прибутковості для інвесторів.
• Хеджування інфляції
  Нерухомість має тенденцію до зростання вартості з часом, що робить REIT надійним хеджуванням від інфляції. Зі збільшенням вартості майна зростає і орендна плата, зібрана REIT, що часто призводить до більш високих виплат дивідендів.

REIT проти акцій, облігацій та дробового інвестування: як вони складаються?

Розглядаючи REIT, важливо порівняти їх з іншими популярними інвестиційними інструментами, такими як акції, облігації та тенденція зростання дробового інвестування.

REIT проти акцій

І РЕІТ, і акції публічно торгуються, що полегшує їх купівлю та продаж. Але хоча акції покладаються на показники компанії для зростання вартості, REIT підтримуються фізичною нерухомістю, яка, як правило, є більш стабільною. REIT також мають додаткову перевагу у виплаті вищих дивідендів. Акції, з іншого боку, пропонують більший потенціал для збільшення капіталу, але це пов'язано з більшою волатильністю, особливо в часи економічної невизначеності.

REIT проти облігацій

Облігації відомі тим, що є безпечними інвестиціями з фіксованим доходом, але вони часто мають меншу прибутковість. Облігації пропонують передбачувані виплати відсотків та безпеку повернення основної суми після погашення, але REIT мають потенціал для збільшення капіталу у міру збільшення вартості нерухомості. Хоча облігації можуть бути кращими для інвесторів, які надають перевагу безпеці над прибутковістю, REIT досягають балансу між доходом та зростанням, роблячи їх більш привабливими для довгострокових інвесторів.

REIT проти дробового інвестування

Дробове інвестування дає інвесторам можливість вибирати конкретні об'єкти нерухомості, тоді як REIT об'єднують кошти в різноманітний портфель, зменшуючи ризик шляхом диверсифікації. Обидва пропонують вихід на ринок нерухомості без необхідності повної власності на нерухомість, але REIT залишаються більш ліквідним і вільним варіантом.

Для інвесторів, які прагнуть нарощувати багатство з часом, REIT пропонують збалансоване поєднання доходу та потенціалу зростання. Їх прибутковість дивідендів, вища за середню, забезпечує негайну прибутковість, тоді як базові активи нерухомості пропонують довгострокове підвищення вартості. На відміну від акцій, REIT мають додаткову перевагу стабільності, забезпеченої нерухомістю. І на відміну від облігацій, вони пропонують реальну можливість збільшити ваш капітал. Хоча дробове інвестування забезпечує більший контроль, REIT забезпечують неперевершену ліквідність

Як правильно вибрати REIT для свого портфеля?

Вибір правильних REIT може суттєво змінити вашу прибутковість інвестицій. Ось короткий посібник про те, що слід враховувати при оцінці REIT для вашого портфеля:

Використовуйте ці ресурси для дослідження REIT

• Індекси: Почніть з індексів, орієнтованих на REIT, таких як індекс FTSE Nareit All REITs або індекс MSCI US REIT, який відстежує показники сектору REIT.
• Звіти: Шукайте звіти про прибутки, обговорення стратегії керівництвом та будь-які публічні подання щодо фінансового стану REIT. Такі веб-сайти, як Nareit.org, також надають цінну інформацію про галузь.
• Фінансовий аналіз: Пориньте в такі показники, як FFO, коефіцієнт виплат та рівень боргу. Більшість платформ фінансових новин та брокерських фірм пропонують детальний аналіз та порівняння REIT.

Диверсифікувати географічно

Ринки нерухомості є місцевими, а це означає, що REIT, орієнтований на один регіон, може зіткнутися з проблемами, якщо цей ринок сповільниться. REIT з нерухомістю, розкинутою в декількох містах або регіонів, можуть пом'якшити удар спаду в будь-якій області. Крім того, шукайте REIT, які інвестують на ринки з високим зростанням, де зростання населення та робочих місць стимулюють попит на комерційну та житлову нерухомість.

Розглянемо різні типи властивостей

REIT спеціалізуються на різних типах нерухомості, що може вплинути на їх ефективність на основі тенденцій ринку. Різні типи нерухомості по-різному реагують на зміни ринку, тому балансування вашого портфеля між цими категоріями може розподілити ризик. До загальних видів власності відносяться:

• Житлові РЕІТИ: Орієнтований на багатоквартирні будинки, квартири та житло.
• Комерційні REIT: Інвестуйте в офісні будівлі, торгові центри та торгові приміщення.
• Промислові РЕІТ: Власні склади, логістичні центри та фабрики.
• РЕІТ охорони здоров'я: Спеціалізуйтеся на лікарнях, будинках престарілих та медичних установах.
• Спеціальні РЕІТ: Охоплюйте нішеві ринки, такі як центри обробки даних, стільникові вежі або блоки самозберігання.

Оцініть REIT за цими критеріями

• Дивідендна прибутковість
  Однією з головних визначних пам'яток REIT є їх виплата дивідендів. Шукайте REIT зі здоровою дивідендною прибутковістю, але будьте обережні з надзвичайно високою прибутковістю - вони іноді можуть сигналізувати про основні фінансові проблеми. Стабільний, послідовний дивіденд часто є кращою ознакою добре керованого REIT.
• Грошовий потік
  Перевірте кошти від операцій REIT (FFO), який вимірює грошовий потік, створений його властивостями. Зростаючий FFO означає, що REIT добре управляє своїми активами і, ймовірно, продовжить приносити прибуток. Здоровий грошовий потік гарантує, що REIT може продовжувати виплачувати дивіденди та реінвестувати у свої властивості.
• Перспективи зростання
  Крім постійного доходу, ви хочете побачити потенціал зростання. Шукайте REIT, які розширюють портфелі нерухомості, покращують існуючі активи або виходять на ринки з високим зростанням. Перспективи зростання мають вирішальне значення для довгострокового збільшення капіталу.
• Управління якістю
  Сильна управлінська команда може змінити ефективність REIT. Подивіться на досвід та послужний список керівництва REIT. Хороші менеджери максимізують грошовий потік, розумно купують нерухомість і уникають надмірного кредитування, що може зашкодити довгостроковій прибутковості.

REIT у 2024 році: навігація по мінливому ландшафту

Коли ми переходимо до другої половини 2024 року, сектор REIT зазнає значних змін, спричинених нещодавнім зниженням ставок Федеральної резервної системи після тривалого періоду посилення. Низькі витрати на позики означають, що REIT можуть дешево фінансувати придбання та розширення нової нерухомості, що безпосередньо впливає на їх прибутковість. Оскільки попит на нерухомість все ще сильний на ключових ринках, це зниження ставок може спровокувати більш агресивні стратегії зростання.

Які REIT лідирують у пакеті?

• Житлові РЕІТИ
  Житлові РЕІТ мали стабільний рік у 2024 році. Хоча зростання орендної плати дещо сповільнилося, багато житлових REIT все ще підвищили свої прогнози доходів. Поновлення існуючих договорів оренди залишалося сильним, а загальне підвищення орендної плати залишалося стабільним. Незважаючи на те, що нові ставки оренди зросли не так швидко, як очікувалося, нижчі витрати на нерухомість - такі як податки та страхування - допомагають підтримувати ситуацію на правильному шляху.
• Промислові РЕІТ
  Промислові REIT мали повільний старт у 2024 році, але в останні місяці набирали швидкість. Все більше компаній орендують складські та логістичні приміщення, що обумовлено постійним зростанням електронної комерції. Зі зниженням процентних ставок промислові REIT тепер можуть позичати гроші дешевше для розширення. Однак, як очікується, такі проблеми, як надлишок пропозиції та зростання вакансій у деяких областях, все ще збережуться до початку 2025 року.
• РЕІТ охорони здоров'я
  Цього року REIT в галузі охорони здоров'я, особливо ті, що займаються житлом для людей похилого віку та медсестринською службою, працюють дуже добре. Зростання орендної плати досягло рекордних рівнів, а медсестринські заклади спостерігають більш високий рівень заповненості. Оскільки коригування інфляції сприяло збільшенню орендної плати, ці REIT підвищили свої прогнози на весь рік. Оскільки попит на догляд за літніми людьми продовжує зростати, очікується, що REIT в галузі охорони здоров'я залишаться сильними.

Висновок

REIT продовжують проявити себе як один з найбільш доступних і стабільних способів інвестування в нерухомість. Від їх здатності надавати постійні дивіденди до ліквідності, яку вони забезпечують на інакше неліквідному ринку, REIT є надійним вибором як для нових, так і для досвідчених інвесторів. Завдяки додатковим перевагам географічної диверсифікації та диверсифікації нерухомості, REIT можуть допомогти створити всебічний інвестиційний портфель. Коли ми дивимось у майбутнє, поєднання нижчих процентних ставок та сильного попиту в ключових секторах, таких як промисловість, охорона здоров'я та житлова нерухомість, свідчить про те, що REIT залишаться сильними показниками у 2024 році та далі. Незалежно від того, чи шукаєте ви стабільний дохід, довгострокове зростання чи хеджування від інфляції, REIT пропонують переконливий варіант інвестування для тих, хто готовий зануритися на ринок нерухомості без ускладнень володіння нерухомістю.

‍