Montenegro : achetez de l'immobilier maintenant avant que ce soit trop cher

Lorsque j'ai visite le Montenegro debut 2022, j'ai ete captive par ses paysages rocheux adriatiques et ses petites villes charmantes. Mais ce qui m'a vraiment surpris, c'est l'accessibilite des prix de l'immobilier. Intrigue, j'ai approfondi mes recherches et decouvert les raisons : la jeunesse du Montenegro, son sous-developpement economique, sa non-appartenance a l'UE et un ensemble de constructions non reglementees heritees du passe. Au meme moment, il est devenu evident que ces prix bas ne dureraient pas longtemps en raison de la position strategique du pays, de la facilite d'acquisition immobiliere, de l'adhesion prochaine a l'UE, de la population expatriee croissante et de la situation politique mondiale. Cela a finalement conduit a d'excellentes affaires et entreprises.

Conclusions cles :

• Un joyau mediterraneen sous-estime : Le Montenegro est une destination emergente d'une beaute naturelle epoustouflante, offrant un melange de plages, de montagnes et d'autres paysages naturels, avec des villes historiques attrayantes pour les touristes et les investisseurs.
• Tendances touristiques : Le secteur touristique du Montenegro a gagne en popularite notable, enregistrant une augmentation de 7 % des arrivees de touristes en glissement annuel en juin 2024, les visiteurs etrangers representant 90,27 %, principalement de Serbie, de France et du Royaume-Uni. Budva reste la destination la plus populaire, attirant 40,2 % des touristes.
• Des sites pour tous les gouts : Le Montenegro offre des sites divers dans differentes regions, tels que des marinas de luxe a Tivat, des sites historiques classes a l'UNESCO a Kotor, une vie nocturne animee a Budva et une nature preservee a Kolasin, garantissant quelque chose pour chaque type de visiteur et d'investisseur.
• Un aimant pour des personnes d'origines sociales variees : Le Montenegro attire un large eventail de residents internationaux, notamment des nomades numeriques, des refugies politiques, de riches Europeens de l'Est, des Europeens de l'Ouest en quete de couts plus bas et des entrepreneurs de Turquie. Cet afflux diversifie soutient l'economie locale et le marche immobilier.
• Facilite d'acquisition immobiliere : Les investisseurs etrangers ne font face a aucune restriction pour acheter des biens au Montenegro ; les processus d'achat et d'enregistrement ne different pas du reste de l'Europe. Toutefois, les acheteurs doivent etre prudents avec les biens qui ne sont pas encore legalises.
• Bientot dans l'Union europeenne : L'adhesion tant attendue du Montenegro a l'UE est inevitable et pourrait augmenter significativement le cout de la vie et de l'immobilier, faisant du moment present le moment ideal pour investir. ‍
• Options d'investissement immobilier : Il existe plusieurs options d'investissement, notamment l'achat traditionnel de biens pour la location ou la revente apres renovation, et des moyens modernes d'investir via l'achat de parts tokenisees sur des plateformes comme Binaryx.

Un joyau mediterraneen sous-estime

Le Montenegro est un magnifique pays qui offre une variete d'attractions et d'activites a ses visiteurs. Il possede des paysages naturels, comprenant des montagnes, des lacs et des plages, ainsi que des villes historiques.

• Beaute naturelle : Le vaste littoral le long de la mer Adriatique offre des plages pittoresques et preservees aux eaux cristallines, tandis que les montagnes, qui composent 85 % du pays, offrent amplement d'espace pour l'escalade, le ski et l'isolement.
• Architecture riche : L'architecture du Montenegro est un melange unique d'influences romaines, venitiennes, ottomanes et modernes. Le pays abrite d'importants monuments culturels et historiques des periodes pre-romane, gothique et baroque.
• Prix abordables : Le cout de la vie inferieur par rapport a l'Europe occidentale offre des options de restauration et de divertissement bon marche et des prix competitifs pour les biens et services locaux, tandis que la procedure simplifiee d'obtention de la residence attire tant les refugies politiques que les nomades numeriques.
• Marche immobilier en croissance : Sur le littoral montenegrin, le marche immobilier locatif a bondi de 80-100 % au cours de la derniere annee. Cette augmentation significative est attribuable a un effet de base faible et ne suggere pas de surchauffe du marche.
• Membre de l'OTAN et candidat a l'UE : Avec l'adhesion actuelle du Montenegro a l'OTAN et son adhesion imminente a l'UE, le pays maintient une stabilite politique et une legislation transparente qui protege les droits de propriete et les interets des investisseurs.
• Position strategique : La proximite des grandes villes europeennes offre un acces facile au reste de la region mediterraneenne via l'aeroport international du Montenegro.

Consultez les temps de vol vers les principales villes europeennes ci-dessous :

Tendances touristiques au Montenegro

Souvent eclipse par la Croatie, la Grece et l'Italie, le Montenegro met en evidence une popularite croissante parmi les voyageurs du monde entier. Selon les donnees disponibles, le secteur touristique du Montenegro a connu une croissance notable, avec des arrivees de touristes en hausse de 7 % en glissement annuel en juin 2024. Les visiteurs etrangers representaient une large majorite avec 90,27 %, tandis que les visiteurs nationaux representaient 9,63 %. Le plus grand afflux de touristes etrangers provenait de Serbie (15,7 %), suivi de la France (9,7 %) et du Royaume-Uni (6,3 %). Parmi les destinations, Budva etait la favorite incontestee, attirant 40,2 % des touristes, suivie de Herceg Novi (12,1 %) et Podgorica (10,4 %).

En aout 2023, le pays a enregistre 241 000 arrivees de touristes, marquant un pic de l'annee et de toute la periode de comptage. L'aout 2024 tend a battre ce record, a en juger par le fait que juin 2024 a depasse juin 2023 de 5,1 %. Sur le graphique, nous pouvons clairement observer que l'industrie touristique du Montenegro presente des tendances saisonnieres marquees, la majorite des visiteurs arrivant pendant les mois d'ete en raison du climat mediterraneen. Globalement, le nombre annuel de touristes a double en une decennie, passant d'environ 1,2 million en 2013 a 2,4 millions en 2023.

Des sites et de l'immobilier pour tous les gouts

Le Montenegro offre un eventail diversifie de lieux tant pour vivre que pour investir dans l'immobilier, chacun avec son attrait unique et son potentiel. Que vous cherchiez des villas adriatiques de luxe a Kotor ou des chalets de montagne a Kolasin, il y a de quoi satisfaire les preferences et strategies de chaque investisseur.

Tivat

‍Sites de Tivat : La ville possede de belles plages et une vie nocturne animee avec de nombreux bars locaux. Elle abrite Porto Montenegro, une marina de luxe et un paradis pour la navigation de plaisance.
Investissement immobilier a Tivat : Biens haut de gamme, forte demande locative, notamment de la part de locataires internationaux et fortunes. A proximite de l'aeroport international.

Kotor

‍Sites de Kotor : La ville est un site du patrimoine mondial de l'UNESCO avec une vieille ville historique dotee d'une architecture medievale et de vues imprenables sur la baie.
Investissement immobilier a Kotor : Emplacement tres recherche avec une offre limitee. Les zones environnantes sont ideales pour les investissements de luxe et locatifs en raison de la demande constamment elevee des touristes et des expatries.

Budva

Sites de Budva : La ville est un haut lieu du tourisme estival, celebre pour sa vieille ville medievale, ses plages de sable et sa vie nocturne animee. 
Investissement immobilier a Budva : Forte demande locative grace a sa popularite aupres des touristes regionaux. Le developpement dense reste toujours attractif pour les investisseurs d'Europe de l'Est.

Herceg Novi

Sites de Herceg Novi : La ville se trouve sur la cote nord avec des vues panoramiques sur la baie de Kotor, des forteresses historiques et une vegetation luxuriante.
Investissement immobilier a Herceg Novi : Plus abordable que Tivat et Kotor, avec un potentiel de hausse significatif. Attire un interet croissant des promoteurs internationaux et des touristes.

Kolasin 

Sites de Kolasin : La petite ville est celebre pour sa station de ski et la nature preservee environnante.
Investissement immobilier a Kolasin : A premiere vue, la demande peut sembler moderee et saisonniere, limitee aux sports d'hiver, cependant, la variete de sites naturels a proximite, tels que Biogradska Gora, les monts Bjelasica et le parc national du Durmitor, attirent des visiteurs toute l'annee.

Podgorica

Sites de Podgorica : Podgorica est la capitale du pays avec des attractions touristiques limitees, principalement un centre commercial et administratif.
Investissement immobilier a Podgorica : Peu adapte pour un investissement immobilier significatif compare aux zones cotieres et aux regions montagneuses du nord. Cependant, des opportunites en immobilier commercial existent.

‍Un aimant pour des personnes d'origines sociales variees

L'attrait du Montenegro s'est etendu au-dela des touristes ; en fait, le tourisme n'est plus le principal moteur de la croissance economique. Desormais, la balance penche en faveur de groupes diversifies et dynamiques de nouveaux residents internationaux. Ils sont attires par la procedure relativement simple d'obtention de la residence et par le faible cout de la vie. Ce changement demographique a un impact significatif sur le marche immobilier. 

Voici quelques groupes cles qui s'installent au Montenegro et ce qu'ils recherchent :

• Nomades numeriques : Ce groupe est attire par le cout de la vie abordable du Montenegro, son climat favorable et le visa local pour nomades. Ils preferent generalement les locations de gamme moyenne, contribuant ainsi a une demande reguliere de biens locatifs.
• Refugies politiques d'Ukraine et de Russie : Fuyant l'instabilite politique et cherchant de meilleures opportunites, ces personnes lancent souvent des entreprises locales et occupent des emplois locaux, soutenant ainsi l'economie locale et utilisant les services. Ils preferent les locations longue duree ou l'achat d'appartements abordables.
• Russes, Ukrainiens et Bielorusses fortunes : Ces personnes recherchent souvent des hebergements de luxe dans des complexes haut de gamme comme Porto Montenegro et Porto Novi. Ils preferent les villas et les investissements immobiliers, stimulant ainsi la demande pour l'immobilier haut de gamme.
• Europeens de l'Ouest en quete de taxes et de couts de vie plus bas : Face a la hausse des couts et des taxes en Europe occidentale, de nombreuses personnes, principalement des Allemands, se relocalisent au Montenegro pour ses taxes et couts de vie plus bas. Ils acquierent des biens residentiels, souvent en dehors des complexes de luxe, fournissant une demande reguliere pour l'immobilier de gamme moyenne.
• Europeens de droite : Ressentant le manque de liberte d'expression dans leurs pays d'origine, ils s'installent au Montenegro en raison de l'absence de reglementations. Ils achetent rarement des biens et s'installent rarement de maniere permanente, ajoutant cependant une certaine demande pour l'immobilier locatif.
• Turcs : Les Turcs fuyant l'inflation et la politique de leur pays sont principalement des entrepreneurs qui lancent des entreprises locales au Montenegro. Ils ont tendance a acheter des maisons.
• Passionnes de crypto : Ils viennent pour le marche des cryptomonnaies non reglemente du a l'absence de banque centrale. De plus, Vitalik Buterin organise regulierement des evenements comme Zuzalu au Montenegro. Ils preferent vivre dans des appartements en location et investir dans l'immobilier tokenise, le cas echeant.

Ce que tous ces groupes ont en commun, c'est qu'ils apportent une contribution meilleure et plus durable a l'economie du Montenegro que les touristes. Ils paient des impots sur le revenu et des cotisations sociales, stimulent la consommation locale tout au long de l'annee, creent des entreprises et dynamisent l'economie locale, la rendant plus vibrante et diversifiee. Ils ont cree une demande pour des ecoles internationales, si bien qu'il existe desormais plusieurs ecoles privees en anglais et en russe le long de la cote. Et bien sur, ils equilibrent la demande immobiliere, la rendant moins dependante de la saisonnalite.

Facilite d'acquisition immobiliere

Il n'y a aucune restriction pour les investisseurs etrangers souhaitant acheter des biens au Montenegro. Tout ce dont vous avez besoin, c'est d'un passeport et des fonds disponibles a transferer depuis une banque. Le processus de verification du bien avant l'achat et l'enregistrement est similaire a ceux en Europe et ne necessite pas de connaissance des specificites locales. Il comprend la signature d'un contrat de vente preliminaire avec un acompte (~5 %), la finalisation du contrat chez un notaire, le paiement integral, l'enregistrement du bien aupres du registre foncier local, et enfin le paiement de la taxe de transfert (environ 3 % de la valeur du bien) lors de la reception du titre de propriete.

La seule chose a laquelle faire attention lors de l'achat immobilier au Montenegro est le grand nombre de biens encore non legalises. Il y a eu de nombreuses constructions non reglementees a la fin des annees 2000, et le processus de legalisation n'est pas encore acheve. Pour cette raison, ces biens manquent de demande ; les prix sont generalement bien inferieurs a ceux des constructions neuves et de celles du siecle dernier. Par consequent, reflechissez serieusement avant d'acheter un tel bien si l'on vous propose soudainement une offre avantageuse ; meme si le bien est juridiquement en regle, il sera quand meme difficile de le revendre.

Bientot dans l'Union europeenne (est-ce vrai ?) 

Actuellement, le Montenegro attire les nomades numeriques et les investisseurs avec son cout de la vie relativement bas, la facilite d'acquisition immobiliere et une bureaucratie minimale. Les prix des logements, de la restauration et des services sont bien moins chers que dans de nombreux pays d'Europe occidentale, et il n'y a aucune restriction pour les acheteurs immobiliers etrangers. Tout cela changera une fois que le Montenegro deviendra membre de l'UE. Les normes et reglementations europeennes, des regles plus rigides et l'afflux de Nord-Europeens vers la cote mediterraneenne ensoleillee entraineront inevitablement une hausse des prix pour tous les aspects de la vie et des affaires au Montenegro.

Si ce n'est pas la premiere fois que vous vous interessez a l'investissement au Montenegro, vous avez tres probablement entendu cet argument de la part des agents immobiliers locaux. Au debut, ils annoncaient 2017 comme l'annee d'adhesion, puis 2025, et maintenant on entend de plus en plus souvent 2027. Il y a une certaine ironie dans le fait que cet argument a des annees, mais etrangement, il ne perd pas sa pertinence. Tout simplement parce qu'il reste valable. 

Le Montenegro a entame les discussions sur l'adhesion a l'UE des novembre 2005, lorsque le pays faisait partie de l'Union de Serbie-et-Montenegro. En mai 2006, le Montenegro a organise un referendum d'independance, est devenu un Etat souverain et a rapidement entame son propre processus de negociation avec l'UE. Le 15 octobre 2007, le Montenegro a signe l'Accord de stabilisation et d'association, et plus tard en 2010, le pays a recu le statut officiel de pays candidat. Depuis, le Montenegro aligne sa legislation sur les exigences de l'UE. La strategie de l'UE publiee en fevrier 2018 a note que le Montenegro pourrait potentiellement etre pret a rejoindre l'UE en 2025.

Le Montenegro est au bord de changements significatifs, que cela prenne un an ou trois. Prochainement, le processus d'integration de ce petit pays dans l'Union europeenne pourrait s'accelerer radicalement sur un coup de tete. Pour l'Union europeenne, c'est une etape strategique visant a etendre son influence et a reduire les risques lies a la propagation du pouvoir russe. Cependant, pour nous, investisseurs potentiels, cela signifie une chose : bientot, les prix au Montenegro pourraient augmenter drastiquement, et les procedures bureaucratiques se compliqueront. De plus, il est important de noter que le pays fait partie de l'OTAN depuis 2017, ce qui rend toute revision des frontieres militaires par les pays voisins impossible.

Ainsi, le moment est ideal pour acheter de l'immobilier au Montenegro. Profitez de ce moment unique pour investir dans l'avenir tant que les conditions restent favorables et abordables. Voici le tableau qui projette les variations potentielles des prix immobiliers au Montenegro lors de son adhesion a l'UE, base sur la mediane des changements observes en Bulgarie et en Croatie avant et apres l'adhesion a l'UE. Les premieres annees seront les plus explosives !

Options d'investissement immobilier : trois etudes de cas

Le marche immobilier du Montenegro presente des opportunites diversifiees pour les investisseurs. Ici, nous explorons trois strategies d'investissement principales : les biens locatifs, la renovation-revente et l'investissement fractionne, chacune illustree par une etude de cas pour demontrer leur potentiel.

1. Etude de cas : biens locatifs a Kotor

Puisque Kotor est un site classe au patrimoine mondial de l'UNESCO, c'est un emplacement de premier choix pour les biens locatifs, ou la demande de locations de vacances courte duree est elevee, surtout pendant la saison touristique.

Exemple d'investissement : Un appartement 2 chambres a Kotor, au prix de 150 000 EUR.
Revenus locatifs : En moyenne 100 EUR par nuit pendant la haute saison (juin a septembre) avec un taux d'occupation de 75 %, et 50 EUR par nuit pendant la basse saison (octobre a mai) avec un taux d'occupation de 50 %.
ROI projete : Peut atteindre environ 11,5 % par an, en tenant compte des couts d'exploitation et des frais de gestion immobiliere.
Revenu annuel projete : Environ 20 250 EUR.

2. Etude de cas : renovation-revente a Budva

Puisque Budva est connue pour sa vie nocturne animee et ses plages de sable, elle offre des opportunites lucratives de renovation-revente.

Exemple d'investissement : Un ancien appartement a Budva achete a 100 000 EUR, avec 30 000 EUR alloues a la renovation.
Valeur marchande projetee apres renovation : 160 000 EUR.
Profit projete : 30 000 EUR (augmentation de 30 % sur l'investissement initial) sur une periode de 6 mois.

3. Etude de cas : investissement immobilier fractionne sur la plateforme Binaryx 

Les plateformes de tokenisation, telles que Binaryx, permettent aux investisseurs d'acheter des parts d'un bien de grande valeur a partir de $500. Sur la plateforme Binaryx, la tokenisation consiste a convertir des biens immobiliers en tokens numeriques via la blockchain Polygon et a exploiter la loi Wyoming DAO LLC pour creer la LLC specifique qui detient un bien donne. La plateforme Binaryx est concue pour creer un systeme evolutif ou les investisseurs peuvent detenir et gerer des parts de biens, et ou les societes de gestion, agences et promoteurs peuvent tokeniser et vendre efficacement leurs unites immobilieres.

Exemple d'investissement : Achat de 400 tokens immobiliers de Mount Retreat chalet, en cours de construction, pour $20 000. Il s'agit d'un investissement de sept mois avec la possibilite de convertir les tokens hors plan en tokens de bien locatif une fois la construction terminee.
ROI projete apres achevement de la construction : $3 848, soit 19,24 %
Revenu locatif projete apres la fin de la construction : $1 600 (8 %) par an, superieur a la moyenne du marche en raison des specificites de l'emplacement et du service client de haute qualite du promoteur.

Conclusion

La combinaison de beaute naturelle, de vie abordable et de position strategique du Montenegro presente une opportunite unique pour les investisseurs et les expatries. Que ce soit pour le cadre de vie, le tourisme ou la croissance financiere, le Montenegro se distingue comme une destination prometteuse avec un avenir diversifie et dynamique. Alors que le pays se rapproche d'une potentielle adhesion a l'UE, la fenetre d'investissement favorable pourrait bientot se refermer, faisant du moment present le moment ideal pour explorer son marche immobilier.